Цивилизация
В начале февраля президент Дмитрий Медведев объяснил томским студентам, что он может решить жилищную проблему с помощью ипотеки. И поставил задачу снижения процента по ипотеке, объявив, что 11% он считает приемлемым, а 8% — оптимальным. А премьер Владимир Путин провел совещание по вопросам обеспечения жильем граждан и определил 2 основных способа достижения этой цели: снижение ставки рефинансирования ЦБР и бюджетные гарантии и вливания (на 2010 год предусмотрено 250 млрд рублей).
Хорошая задача. Вроде бы все правильно. Но что-то не дает согласиться с этим... Давайте посмотрим, какова ситуация в реальности, а не из окон Кремля и Белого дома.
1. Почему-то Путин считает, что сегодняшняя ставка по ипотеке 14%. Она такая только по валютным кредитам. Вряд ли премьер имеет в виду ее. Скорее всего, он просто путает. 14% — это средняя ставка по кредитам свыше 1 года нефинансовым организациям. А на тот же срок по рублевым кредитам физлицам, согласно последнему бюллетеню банковской статистики ЦБР, в ноябре 2009 ставка была 19,7% (да и на сайтах банков трудно найти цифры меньше 17,5–19%). А кроме того надо добавить еще 2–3% — обязательное страхование жизни, здоровья и имущества заемщика. Итого
сегодняшняя ставка по ипотеке для заемщика — около 22–23%. Согласитесь, задача снижения ставки до 8% с 14% – еще на что-то похоже, а вот с 22% выглядит нереально.
2. Чтоб решать задачу обеспечения жильем – надо не просто выдавать кредиты, надо это жилье еще и строить. Как с этим обстоят дела? Практически весь 2009-й строительство держалось на уровне прошлого года. Но в декабре просто рухнуло – почти на четверть (-22,3% — декабрь-2009/декабрь-2008). Весь спад жилищного строительства в 2009-м пришелся на декабрь (4,1 млн кв. м. из 4,3 спада по году). Что случилось? В принципе – ожидаемое событие. Строители достраивают начатое до кризиса и нового не начинают. Вот достраивать и становится почти нечего.
3. А вот цены на жилье в IV квартале 2009-го пошли вверх. Не потому, что резко увеличился спрос, а потому, что сокращается предложение – новостроек становится все меньше и меньше.
4. Поэтому активизируется вторичный рынок жилья – в январе 2010-го количество сделок на нем превысило не только объемы января 2009-го, но и докризисного 2008-го. Причины просты – сокращение предложения новостроек и начавшийся рост цен на жилье (покупатели решили, что минимум цен пройден и пора покупать). Вступают в силу факторы саморазгона роста цен.
Внешне рынок жилья кажется готовым к росту. Кажется, все здорово – вот сейчас простимулируем спрос снижением ипотечных ставок, и пойдет новый строительный бум, да он уже почти начинается – рынок активизируется, цены растут… Как бы не так. И вот в чем проблема.
Начну издалека. С США в качестве некой модели.
Нынешний мировой экономический кризис начался в США из-за раздутого «мыльного пузыря» на рынке недвижимости. Начали падать цены на жилье, и полетела вся финансовая пирамида, выстроенная на этих ценах. Дальше – банковский кризис, переросший в экономический. Эта история известна. Но что же это был за пузырь? Как вы думаете, насколько выросли цены на жилую недвижимость в США в нулевые годы? По данным Freddie Mac, на 70%.
Эти цены со своего максимума во II квартале 2007 года откатились назад на 3 года (до уровня 2004-го). Сейчас они падать перестали. Даже немного выросли. Но строительство жилья не активизируется. Отчасти потому, что процент по ипотеке за время кризиса почти не упал (колеблется около 5%), а отчасти потому, что снижения цен было, вероятно, недостаточно. Дома не подешевели настолько, чтобы все рванулись их покупать. Хотя бизнес покупки конфискованной банками залоговой недвижимости (до 15% выданных ипотек в США сегодня под угрозой изъятия жилья) существует и процветает.
В январе-2010 первичный рынок жилья США поставил новые антирекорды – продажи новых домов составили всего 309 тысяч в расчете на год, что является минимальным уровнем с начала ведения данной статистики – с 1963 года.
На 1000 жителей продается всего 1 новый дом в год (на пике было 4,5), что также является рекордом. Расходы на строительство новых домов упали только в 2009 году на 40%, а к максимуму 2005 года – вчетверо.
Но что является обнадеживающим признаком – это падение цен на новые дома. Со своего максимума они упали на четверть – до уровня 2001 года – и продолжают падать в январе-2010. Это означает существенное расширение спроса в перспективе.
Вторичный рынок жилья в США весьма оживлен – за счет продаж залоговой недвижимости и лишнего, инвестиционного жилья. Цены тут даже растут. Но существовать только за счет вторичных продаж рынок жилья не может. По некоторым расчетам, исходя из роста численности населения США и естественного убывания домов (старение, пожары, ураганы и т. п.), необходимо строительство новых домов на уровне около 1,5 млн в год (уровень 2004–2007 годов). Сейчас эта цифра в 5 раз ниже. Это означает, что в перспективе ожидается дефицит предложения жилья, что приведет к быстрому росту цен на него. Это, в свою очередь, стимулирует еще большую активность в покупках жилья и т. д. Пружина сейчас сжимается, но когда она разожмется, рост на рынке жилой недвижимости США будет стремительным.
А что в России? Статистика жилья убога и плачевна, противоречива. Есть только миллионы кв. метров ввода жилья и практически все. За неимением гербовой бумаги будем писать на простой.
Цены на жилье в России в нулевые годы выросли, согласно Росстату, в 6,2 раза, а согласно сайту ИРН (индикаторы рынка недвижимости) – в 9 раз (в рублях). Вот где настоящий «мыльный пузырь» жилой недвижимости! Не у них, за океаном, а у нас, дома.
И как же вели себя эти цены в течение кризиса? Здесь данные Росстата и ИРН тоже расходятся, но вот что у них общее: цены продолжали расти до февраля 2009 года (в национальной валюте, рублях). Затем они упали примерно на уровень годичной давности (начало 2008 года) и с IV квартала 2090-го снова начали расти. Наш «мыльный пузырь» цен на жилье не лопнул, он даже почти не сдулся в связи с кризисом, было лишь полгода коррекции восходящего тренда.
Совершенно иначе повела себя другая российская недвижимость – коммерческая. Согласно исследованию Colliers International, в 2009 году цены на аренду торговой недвижимости в Москве откатились на три года (к 2006-му), а офисной и того больше – на 7–9 лет (к 2000–2002). Вот это – настоящее влияние кризиса и коррекция рынка, расчистка его, которая позволит перейти к новому росту.
Мыльный пузырь на рынке жилья в России был, и он не лопнул, сохраняется. Цены на жилье слишком велики. В этих условиях рассчитывать, что удастся запустить ипотеку, — иллюзия.
Сейчас главное, что могло бы помочь активизировать спрос на жилье, — не ипотека, а существенное падение цен.
Помните высказывания столичного мэра Лужкова, который почти гарантировал москвичам, что цены на квартиры падать не будут? Успокоил... Вот это – политика, прямо противоположная той, которая необходима в условиях кризиса.
Можно ли снизить цены на жилье в России? Можно. И роль именно органов госвласти здесь невероятно высока. И вопрос совсем не только в административном раже властей.
Собственно строительно-монтажные и отделочные работы составляют лишь половину стоимости жилья. Вторая половина – это административная рента органов госвласти: плата за землю, согласование проекта в сотнях инстанций, подключение к коммуникациям, выплата «муниципальной доли» квартир (неизвестно куда девающейся), просто взятки. Есть возможность сократить тут затраты? Конечно, и в разы!
Найдите в нашей стране честного и амбициозного мэра, который готов за это взяться, дайте ему полчаса на Первом канале еженедельно в прайм-тайм. Пусть рассказывает в реальном времени, кто и что ему мешает строить дешевое жилье.
А разные чиновники пусть оправдываются в прямом эфире. А еще пусть пишет об этом в своем ежедневном блоге. Не найдете такого человека? Не верю!
Ладно, в конце концов, у нас огромное количество федеральных земель (например, военного назначения), в т. ч. в ближних пригородах (да и в городах). Давайте проведем к ним коммуникации, дороги, скоростной общественный транспорт и устроим публичный международный аукцион: кто дешевле построит (пригласим европейцев провести нам этот аукцион). И пусть это жилье будет модернизированным и энергосберегающим с самого начала, с этапа проекта. Сделайте подмосковную «малую Москву» или Москва-Сити-2. А еще можно просубсидировать ипотеку именно в этих микрорайонах: подключив АИЖК к выкупу этих кредитов у банков (если банки захотят их продать).
Огромные резервы есть в самих СМР. Например, реальная борьба с монополизмом цементных заводов. Почему у нас цемент втрое дороже, чем в Европе, недавно возмущался Медведев. А дороги такие дорогие, как будто их строят на Луне (тоже из высказываний нашего президента). Правда, после тех высказываний ничего не изменилось...
Снизить хотя бы вдвое стоимость квадратного метра жилья можно, если захотеть. Низкая цена метра подхлестнет ценовую конкуренцию и заставит «сбросить жирок» муниципалитеты и строительные организации. И вот тут, на фоне резко упавших цен, сработает ипотека. Спрос на жилье скакнет в разы.
Вот – достойная цель для правительства, реальная политика, если оно хочет стимулировать жилищное строительство. Не мифическое снижение бумажных процентов по ипотеке, а снижение цен на жилье вдвое.
Я прекрасно понимаю, что любое экономическое решение имеет тех, кому оно понравится, и тех, кто будет им недоволен. Нынешние владельцы квартир заинтересованы как раз в максимальных ценах на квартиры, и снижение их цен им совсем не выгодно. Но если мы хотим получить выход из кризиса на основе стимулирования жилищного строительства – надо идти по пути снижения цен на него, а не кредитования покупок жилья по сверхдорогим ценам. Последнее – тупиковый путь.
Что будет, если цены на жилье не снижать? А ограничиться мерами, предложенными правительством?
При нынешнем уровне цен спрос на квартиры заметно расти не будет. Нет у людей таких денег даже с ипотекой. Цены на жилье будут расти до тех пор, пока будет сокращаться предложение (новостройки). А предложение будет сокращаться из-за того, что спрос очень вялый. Замкнутый круг. В экономике это обычно ведет к длительной (может быть, десятилетней) стагнации отрасли. Именно это нас и ждет. Хотя, конечно,
если вдруг цены на нефть вырастут до 100 или 150 долларов/баррель, это позволит нам снова замазать все ошибки и провалы бездарной экономической политики дармовыми деньгами. Но если этого не будет?
Выход из патовой ситуации будет все равно связан с существенным падением цен на жилье. Именно в этом должна быть очистительная роль кризиса, именно так кризис восстанавливает нарушенное равновесие и сдувает «мыльные пузыри». Увы, на рынке жилья России этого пока не произошло. И в ближайшее время не ожидается.
Это означает, что все расчеты на активизацию рынка жилья с падением процентной ставки ЦБР иллюзорны. Вкупе с ошибочными представлениями нашего правительства о рынке недвижимости в России это будет очередная проваленная антикризисная программа, которая не стимулирует рынок, а живет только на бюджетных субсидиях. Пока этот бюджет есть. Пока цены на нефть высоки.
