Цивилизация
Чем наша экономика отличается от рыночной и чем наши правители отличаются от социалистических — на примере рынка жилья.
На следующий день после инаугурации президент России Владимир Путин подписал пакет указов, перекладывающих его предвыборные обещания в поручения правительству. После чего, наверное, вздохнул и с чувством выполненного долга занялся более приятными делами. Обещания выполнены, а если не будут выполнены — то виновато правительство. Он, президент, сделал все необходимое — дал все указания.
Социализм власти и рынок жилья
Посмотрим на данные им поручения только в одной узкой области, касающейся жилищного строительства (далее курсивом выделен текст указа «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильём и повышению качества жилищно-коммунальных услуг»).
1. Правительству Российской Федерации обеспечить: (…) до 2018 года:
— снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта…
Сейчас (4 месяца 2012) инфляция 5,5%, ставка по ипотечным кредитам, выданным в I квартале 2012 года, — 12%(согласно ЦБРФ). То есть мы имеем спрэд (разницу) в +6,5 п. п. Путин хочет его сократить втрое — до 2,2. Реально ли?
Очевидно, для сокращения спрэда должно существенно увеличиться предложение кредитов при запаздывании спроса на них. Т. е. у банков должны быть лишние деньги, которые они хотят дать людям в кредит, а люди не очень-то хотят их брать. Эта ситуация совершенно противоречит идее сдерживания инфляции монетарными методами, которой придерживаются все последние российские правительства.
Что значит монетарными методами?
1. Накопление бюджетных фондов сокращает (стерилизует) ликвидность в экономике;
2. Укрепление реального курса рубля означает сдерживание покупок валюты в валютные резервы ЦБР и торможение валютной эмиссии рублевой денежной массы;
3. Удержание ставки рефинансирования ЦБР значительно выше ставок межбанковского рынка.
Эти и другие черты политики денежных властей России не дают возможности даже предположить избыток ликвидности у банковской системы и носят фактически запретительный характер для заметного снижения банковского процента. При сохранении этой политики существенное снижение спрэда невозможно. Или надо менять всю макроэкономическую политику.
— увеличение количества выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 815 тысяч в год…
За 2011 год выдано 587,6 тыс. кредитов, за год их количество увеличилось в 1,5 раза. При таком темпе за этот, 2012 год количество кредитов достигнет 880 тыс. и заметно превзойдет поставленную на 2018 год цель. Сохранение высокого темпа в этом году — не фантастика, по итогам первого квартала 2012 года рост количества жилищных кредитов составил как раз 1,5 раза.
Почему устанавливается столь заниженная планка на 6 лет вперед, которая наверняка будет выполнена уже через 6 месяцев? Скорее всего, досадная небрежность чиновников, готовивших указ. Переписали цифру из старых документов, не заглянув в свежую статистику.
— снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20 процентов путём увеличения объёма ввода в эксплуатацию жилья экономического класса…
То есть речь идет только о снижении средней цены только за счет изменения структуры жилищного строительства, увеличения доли дешевого жилья. Но с какой, собственно, стати предполагается столь быстрый рост строительства дешевого жилья?
Если главным источников роста спроса на жилье видится ипотека (а сегодня примерно 1/5 нового жилья в стране покупается с ипотекой), то увы благим намерениям президента. С ипотекой покупают жилье обычно люди с хорошими доходами, которых не устраивает качество жилья экономкласса.
Обратимся к статистике. Средний размер кредита в I квартале 2012 — 1,4 млн руб., а год назад — 1,2 млн руб. Развитие жилищного строительства за счет ипотеки предполагает в первую очередь рост именно жилья бизнес-класса.
— до ноября 2012 г. принять меры: ...по улучшению качества предоставления жилищно-коммунальных услуг, в том числе путём обеспечения конкуренции на рынке этих услуг на региональном и местном уровнях…
Это, собственно, единственное место, где идет речь о ЖКУ. До ноября этого года надо принять меры по улучшению и... все. Ни слова об опережающем и инфляцию, и зарплаты росте стоимости ЖКУ, о безудержной коррупции в этой сфере — ничего.
И вот, наконец, новая идея — строительство жилья экономического класса и объектов инфраструктуры на вовлечённых в экономический оборот земельных участках, примыкающих к крупным городам, а также на неиспользуемых или используемых неэффективно земельных участках, предоставленных государственным организация.
Идея хорошая, с колоссальным потенциалом. Но, скорее всего, она утонет в бюрократических согласованиях при утверждении программы до декабря 2012 года. Как обычно.
Представить себе, чтобы наш чиновник из госаппарата раскулачил другого чиновника из госорганизации и что-то предложил простым людям, — из области фантастики. Договорятся они между собой.
Отдельно поражает стилистика указа (как и всех остальных указов из этого пакета). Президент ставит правительству конкретные задачи по достижению экономических показателей. Полное ощущение возврата к социалистическому планированию. Увеличить количество кредитов — и точка. Тогда, при социализме, кредиты выдавали госбанки и брали госпредприятия. Все были в системе планирования, и кредиты выдавались планово. А теперь кредиты выдают частные банки, а берут (в данном случае) частные лица. И решения они принимают самостоятельно. Государство не может им указывать, сколько и каких кредитов выдать, а тем более взять.
Советский менталитет прочно и на подсознательном уровне сидит внутри наших экономических властей. Нельзя указывать рынку, с ним надо осторожно — холить, лелеять, но и строгость показывать. Его надо стимулировать мерами законодательства, бюджетно-налоговой и денежной политики, его надо контролировать антимонопольными мерами и обеспечивать соблюдение «правил игры» всеми игроками и т. д. А не командовать: а вот хочу, чтобы вы друг другу дали ровно 815 тыс. кредитов...
Чем рыночная экономика отличается от коррупционной?
Но вопрос не только в том, что в стране уже 20 лет рыночная экономика. А еще и в том, что это коррупционная экономика. Что многое меняет.
В рыночной экономике ведущей стороной экономического роста выступает спрос. В каких-нибудь США вполне достаточно, чтобы начался заметный рост ипотечного кредитования для того, чтобы тут же вдогонку за ним ринулось жилищное строительство. Все равно тут будет зазор и отставание предложения от спроса, и этот зазор будет основанием для разогрева рынка (роста цен на жилье). Начавшийся рост цен на жилье достаточно быстро активизирует новый виток роста спроса и следующего за ним предложения. Маховик раскручивается, и запускается новый цикл жилищного бума.
Сейчас все это в США пока не происходит. Кредиты стоят на месте. Новое строительство тоже. Стагнация. Но когда все пойдет, то пойдет именно таким образом.
В нашей экономике такой механизм практически не срабатывает — слишком негибко предложение и слишком велик зазор, его отставание от спроса. Кроме того, и спрос на жилье разогнать не так легко:
1. Слишком велики цены на жилье. Они почти не упали во время кризиса и давно уже превзошли докризисные уровни. Т. е. площадки для разгона и нового витка жилищного строительства почти нет. Новых покупателей, которые могли бы прийти с реальным падением цен на жилье, тоже.
2. Спрэд к инфляции +6,5% является почти запретительным. Мало того что цены на жилье остались слишком высоки, так и 12% годовых удваивают стоимость займа каждые 6 лет...
3. В США 90—95% жилья покупаются с ипотекой. У нас — 15—25% по разным городам. Поэтому, даже снижая процентную ставку, сильно расширить спрос не удастся. Да и сумма жилищных займов, как правило, невелика — они в основном берутся на улучшение жилищных условий (дополнительная комната), при съездах и разъездах, а не на действительно новое жилье целиком.
Но, даже если удастся снизить процент по ипотеке (во что я почти не верю) и разогнать спрос на жилье, это приведет к быстрому росту цен и вновь затормозит рост спроса. Потому что предложение у нас крайне негибко из-за того, что:
1. Сильно монополизировано;
2. Встроено в чиновничьи кормушки через разрешительную и согласовательную систему.
Рыночный механизм жилищного строительства в нашей, коррупционной экономике дает сбой. Чтобы действительно его запустить, причем на наиболее массовом рынке экономжилья, надо серьезно снизить цены на жилье, в первую очередь за счет снижения коррупционной емкости самого строительства...
Сделать это можно, только резко сократив всю бюрократию вокруг нового строительства. И это совсем не сложно, если поменять сам механизм получения разрешений на строительство и согласования проекта. Образуется новый проект (пригород), и государство заранее подготавливает площадку в несколько десятков гектаров, подведя туда коммуникации, обеспечив массовый пассажирский транспорт в город, дороги, парковки, социальную инфраструктуру и подготовив основные типы строительных проектов. Бизнес приходит только для того, чтобы совершить строительные работы без всяких согласований, и приходит на честной конкурсной основе — думаю, реально сократить цены на такое жилье вдвое по сравнению с нынешними.
Для того чтобы заработал рыночный механизм, когда спрос ведет за собой реальное предложение, а не только цены, необходимо очистить этот механизм от всей коррупционной и бюрократической «грязи». В противном случае он будет работать со страшным скрипом и постоянно прокручиваться и сбоить.
Конечно, это касается не только жилищного строительства, но и всего экономического роста страны в целом.
