Кризисы по осени считают

Глава Федеральной службы по финансовым рынкам Олег Вьюгин недавно предупредил об опасности, которую таят в себе структуры, заключающие с гражданами инвестиционные договоры на строительство квартир. Их деятельность никто не контролирует, а права инвестора в таких сделках практически не защищены. Между тем объемы средств населения, которые они аккумулировали, достаточно велики: по оценке Вьюгина, в иных фирмах они составляют до $200 млн.

Одна из таких структур, работающих на рынке Подмосковья, уже стоит на пороге процедуры банкротства; об этом заявили представители местной власти. О такой возможности, и не только по поводу этой фирмы, говорили участники рынка: их мотивация в том, что таких низких цен уже быть не может, а демпинговать, работая себе в убыток, бессмысленно. Компания либо испытывает острый дефицит денег и пытается реализовать свои активы по любой цене, либо — что гораздо хуже, но и гораздо вероятнее — является банальной пирамидой, руководители которой просто ждут, когда граждане принесут, сдадут побольше денег, и тогда уже прикрыть лавочку.

Одно или два громких банкротства, тем более касающихся крупной компании, могут основательно потрясти рынок недвижимости Московского региона, и последствия этого будут более чем ощутимы.

Если уж крах банка из второй сотни — Содбизнесбанка — в результате некоторой цепи событий привел к банковскому кризису, то падение одной из ведущих компаний приведет к ситуации, для описания которой слова «кризис доверия» надо будет писать с прописных букв.

Кстати говоря, банковский кризис и сам по себе нанес серьезный удар по рынку недвижимости. Для финансирования строительства и жилья, и офисных помещений, как правило, привлекаются банковские кредиты. Надо сказать, что и без банковского кризиса требования банков к девелоперам в последние месяцы становились все жестче. Скажем, получить кредит просто под выделенный под застройку участок сегодня уже гораздо тяжелей, чем даже три года назад. Банки, как правило, требуют, чтобы девелопер показал продажи: без гарантий того, что квартиры на объекте будут продаваться, ни о каких кредитах нет и речи. Однако с началом банковского кризиса получить ссуду стало и вовсе непросто.

Все дело в том, что менеджеры мелких и средних банков, лишенные доступа к заемным деньгам (их коллеги из более крупных структур закрыли лимиты), уже сейчас начали накапливать свободные денежные средства. Раньше нужды в этом не было — они всегда могли перехватить нужную сумму, заняв ее у своих более крупных коллег на межбанковском рынке.

Когда такая возможность исчезла, пришлось накапливать средства на корсчету в ЦБ. В противном случае в один прекрасный день банкиры рискуют не исполнить поручение клиента, что в нынешней нервной обстановке чревато практически мгновенной гибелью финансового института. Так что примерно два последних месяца мелкие и средние банки практически не выдают кредитов на строительство жилья. И даже крупные финансовые институты весьма осторожны. В результате целый ряд проектов, реализация квартир в которых должна была начаться осенью, из-за невозможности получить кредит так проектами и остались. Мало того что банки сокращают объемы кредитования. Для увеличения наличности они еще и реализуют свои ликвидные активы, а к ним относятся, например, квартиры, некогда купленные в расчете на рост их стоимости.

Объем предложения квартир летом этого года увеличился более чем значительно. Если обычно в базах данных значатся 20–25 тыс. квартир, то в июле этот показатель составлял около 33 тыс.

Риэлтеры, впрочем, утверждают, что практически весь этот прирост был достигнут за счет обычных «альтернативщиков» — владельцев единственной квартиры, которым одновременно с ее продажей нужно купить новое жилье лучших или худших потребительских качеств. Давления инвестиционных продаж на рынок они не ощущают, а рост предложения связывают с тем, что граждане, кажется, уже не верят в то, что цены на недвижимость продолжат свой рост.

~Очень может быть, что это давление рынку еще придется ощутить. Дело в том, что, по оценкам специалистов, вторая волна банковского кризиса, когда мелкие и средние банки испытают пик дефицита денежных средств, может накрыть банковский рынок где-то в начале сентября. Возможно, именно тогда на рынок поступят активы, которые банки старались придержать до последнего из-за их высокой доходности. Московские квартиры, в течение последних лет приносившие прибыли по 40% в год, вполне могут относиться именно к этой категории.

Если в начале осени цены, вместо того чтобы по традиции продолжить рост, встанут или же вовсе начнут снижаться, под угрозой банкротства окажутся уже не только заведомые пирамиды, но и вполне добросовестные участники рынка.

У девелоперов могут и вовсе встать продажи, а агентства недвижимости, выкупающие квартиры для перепродажи, автоматически зафиксируют убытки, а ведь и те и другие имеют впечатляющие задолженности перед банками по ранее взятым кредитам, причем в условиях банковского кризиса рассчитывать на рассрочку им не приходится.

Таким образом, существует перспектива двух серьезных рисков. Во-первых, на рынок недвижимости может перекинуться банковский кризис. Во-вторых, не исключается достаточно громкое банкротство, последствия которого будут, возможно, куда более серьезными, чем гибель Содбизнесбанка, приведшая в конечном счете к нынешнему банковскому кризису.