Пенсионный советник

Подпишитесь на оповещения от Газета.Ru

Век квартиры не видать

31.10.2012, 11:38

Жилье и дальше будет недоступной роскошью для большинства россиян

К так называемому квартирному вопросу так притерпелись, что даже не задумываются: а почему дела обстоят настолько плохо? Если сравнить с временами наихудшей бедности, с концом 1990-х, то большинство людей за прошедшие годы стали лучше есть и лучше одеваться, обзавелись разнообразной бытовой техникой, приобретение автомашины сделалось возможным для очень многих, а вот

новая квартира как была, так и остается доступной только для меньшинства.

В России больше 50 млн домохозяйств. По разным оценкам, от 50% до 60% из них остро нуждаются в новом жилье. То есть сегодняшняя общественная потребность в жилищах составляет если и не 30 млн, то уж по меньшей мере 20 млн квартир или отдельных домов. Сравним это с 700—800 тысячами жилищ, ежегодно возводимыми в последние пять лет, и прочувствуем, что при жизни нынешнего поколения «квартирный вопрос» решен не будет.

Лишь примерно четверть россиян имеют материальную возможность купить себе жилье по рыночной цене. И эта доля почти не изменилась с 90-х годов.

Даже вполне квалифицированный и прилично зарабатывающий человек ради простенькой квартирки должен вешать на себя дорогостоящую ипотеку и долгие годы во всем себе отказывать. А шансы заполучить казенное жилье, не состоя в рядах начальства, велики разве что у какого-нибудь удальца-омоновца, заслуженного гонителя агентов-интеллигентов.

Надо сказать, что власти вовсе не смотрят сквозь пальцы на эту проблему и по-своему даже хотят как-то ее разрулить. Перечислять нацпроекты и федеральные программы значит принимать их всерьез. Но сам факт их непрерывного сочинения и пересочинения тоже о чем-то говорит.

С давних пор и из года в год лидер нации ставит перед народом и чиновниками историческую задачу, повторяя то одну, то другую из двух полюбившихся ему формулировок — то требуя возводить ежегодно по 100 млн кв. м жилья в год (вместо нынешних 60 млн кв. м), то повышая ставки и настаивая на строительстве 1 кв. м в год на каждого россиянина (вместо нынешних 0,4 кв. м).

Сами по себе эти ни разу не выполнявшиеся контрольные цифры довольно скромны. И, допустим, в Китае давным-давно превзойдены (в расчете на душу населения). Но интересна сама верность Путина этой идее. Он, безусловно, хотел и до сих пор хочет, чтобы решенный «квартирный вопрос» вошел составной частью в тот неписаный контракт с народом, на котором зиждется его власть. Однако в отличие от многих других материальных благ блага жилищные в этот контракт включить не удалось и, судя по всему, не удастся и впредь.

В чем причина? Ведь за нулевые годы объемы жилищного строительства почти удвоились против 1990-х, и в 2008-м вышли на пик — 64 млн кв. м. Потом был кризисный спад, потом медленный подъем, и в нынешнем году сдача жилья должна снова приблизиться к рекорду четырехлетней давности, хотя, если судить по итогам первых трех кварталов, вряд ли его превзойдет.

Много это или мало? Во-первых, для страны с застарелой нехваткой жилья его строят в разы меньше, чем нужно. Во-вторых, его строят меньше, чем при советском режиме. В 1986—1990 годах в России сдавали в эксплуатацию в среднем почти 70 млн кв. м жилья ежегодно. А в-третьих, эффективность использования этих новых квартир сегодня невысока, поскольку заметная доля из них приобретается не для того, чтобы там жить, а ради того, чтобы во что-то вложить деньги. Многие из них пустуют.

В целом в сегодняшней России жилищная ситуация заметно хуже, чем в позднем Советском Союзе, в котором она и так была довольно плоха. Для державы, невероятно разбогатевшей на нефтеторговле, такое кажется странным.

Но это именно кажется. На самом деле дорогостоящая нефть и квартирный дефицит состоят в близком родстве друг с другом.

Надувание пузырей на рынках недвижимости, резкий взлет цен на жилье, превращение его в объект для спекуляций — это то, через что прошли очень многие страны в конце XX и начале XXI века.

В надежде подхлестнуть экономический рост центробанки закачивали в свои экономики огромные массы денег, после чего эти деньги в погоне за быстрым барышом устремлялись на рынки энергоносителей, обеспечивая череду нефтяных бумов, а также и на рынки недвижимости, поскольку существовала устойчивая иллюзия, что цены на жилье будут всегда расти.

В результате прихода спекулятивных денег и спекулянтов-приобретателей, цены на недвижимость во многих краях потеряли всякую связь с себестоимостью ее возведения. К 1990 году в деловом центре Токио квадратный метр шел за миллион долларов. В жилых кварталах японской столицы цены были пониже, но молодая японская семья могла приобрести себе там жилье, лишь взвалив на себя безумные долги, рассчитанные на выплату до конца дней, а то и следующими поколениями. Потом пузырь лопнул, цены на недвижимость упали во много раз, и после этой экономической конвульсии настала хозяйственная стагнация, из которой Япония не может выбраться до сих пор.

Соединенные Штаты пошли другим путем, хотя и к той же цели. Из-за избытка денег, создававшихся Федеральной резервной системой, и порожденного этим спекулятивного бума недвижимость резко дорожала и там. Но, чтобы скомпенсировать для простонародья это неудобство и тем самым уберечь власти от политических проблем, государственные ипотечные агентства раздавали миллионы кредитов под искусственно заниженные проценты, да еще и навязывали жилье даже и таким приобретателям, которые, в общем-то, и не планировали за него рассчитываться.

К 2007 году схлопывание пузыря, сопровождавшееся массовыми отказами платить по ипотечным кредитам, дало старт экономическому кризису, в котором США пребывают до сих пор.

Легкие деньги, вздувшие в Японии, Америке и Британии цены на недвижимость, еще сильнее вздули цены на энергоносители и в виде выручки за российские нефть, мазут и газ пришли в Россию. Пузырь на рынке российской недвижимости должен был вырасти даже и независимо от политики Кремля. Политика Кремля лишь закрепила и законсервировала все худшее, что пришло извне.

Возникла непонятая нашими властями, но неизбежная коллизия: вливающийся в Россию поток нефтедолларов, повышая заработки людей, начал вскоре снижать их возможности приобрести себе квартиру или дом. Используемый в международной практике так называемый коэффициент доступности жилья (рыночная стоимость стандартной квартиры, выраженная в годовых доходах среднего домохозяйства) в первые годы прошлого десятилетия понемногу шел вниз, достиг минимума в 2003—2004 годах, но с 2005-го начал расти (т. е. ухудшаться) и так уже и не вернулся к своему уровню начала нулевых.

Всего же за 2000—2011 годы (включившие в себя и спад цен на рынке недвижимости в годы кризиса) номинальная зарплата в России выросла почти в 7 раз, индекс цен на товары и услуги увеличился без малого в 4 раза, а вычисляемые Росстатом цены на первичном рынке жилья поднялись в 6 раз. Даже и этот известный своей неполной надежностью официальный источник свидетельствует, что в целом за последние 12 лет заработки увеличивались куда быстрее, чем цены на товары и услуги обычного типа, обеспечивая вполне реальный рост их доступности. А вот возможность купить жилье даже если и выросла по сравнению с «проклятыми 90-ми», то самую малость.

Раздувание пузыря выражается не только в дороговизне квартир, но и в том, что часть из них покупают ради вложения денег. Так бывает везде. Но у нас этот мотив усиливается еще и тем, что других сколько-нибудь убедительных вариантов инвестирования накоплений наша система просто не предусматривает. Поэтому доля таких «инвестиционных покупок» велика до несуразности.

А непрофессионализм и безответственность госаппарата не позволяют, маневрируя налогами и другими инструментами, добиться, чтобы приобретенные таким порядком квартиры хотя бы сдавались в долгосрочную аренду и не стояли пустыми.

Другая особенность нашего отечественного пузыря в том, что он не просто ослабляет, как на Западе, а почти полностью парализует традиционный рыночный механизм, который обеспечивает рост предложения жилья в ответ на повышенный спрос. Наша феодально-бюрократическая властная машина автоматически наказывает любого, кто слишком шустро разворачивает свою деятельность. В этом клубке монополий, привилегий, начальственных запретов и капризов любому застройщику куда проще и выгоднее вздувать цены, а нередко и приостанавливать продажи готовых квартир, чем строить больше. А уж заботам о снижении себестоимости тут места и вовсе нет.

Как нет места и для усвоения опыта социализированных стран Западной Европы, где в реальных объемах возводят социальное жилье. Хотя именно такой маневр хочет осуществить сейчас Китай, который пытается избавиться от собственного быстро вздувающегося пузыря на рынке недвижимости, реализуя программу возведения нескольких десятков миллионов дешевых квартир для нуждающихся.

Но российская казна, как известно, поделена начальством на много лет вперед. Рационально это сделано или нет — не имеет значения. Главное, что все лоббисты и так уже остро страдают от нехватки денег. Следовательно, возможность появления какой-то новой и крупной статьи расходов заведомо исключена.

Поэтому жилищных чудес ждать не приходится. Внешние проблемы наложились на еще более суровые внутренние. Система категорически несовместима с квартирой, доступной для большинства. И то и другое одновременно просто невозможно. Между ними придется выбирать.