Цивилизация
Сейчас на рынке недвижимости довольно сложный и непростой для инвестиций период. По информации «Инком-Недвижимость», число потенциальных покупателей вторичного жилья — тех, кто готов выйти на сделку в ближайшее время, — сократилось на 32% по сравнению с пиковыми значениями декабря и на 19,4% по сравнению с показателями прошлого года. Более того, на российском рынке недвижимости сложилась беспрецедентная ситуация: ставки по ипотеке при сделках со «вторичкой» выше, чем при покупке квартиры в новостройке.
Как уже писала «Газета.Ru», госпрограмма субсидирования ипотеки распространяется только на первичный рынок. И пока новую квартиру можно купить, взяв кредит под 12%, ставки на кредиты для покупки вторичного жилья выше на 3–5 процентных пунктов, а в некоторых банках и вовсе заградительные — около 20%. Большая часть сделок (почти 80%) с привлечением ипотечного кредита этой весной на вторичном рынке проходит при ставках 14,5–16% годовых.
«Эти цифры четко говорят о том, что банки не горят желанием работать на ипотечном рынке в нынешних условиях. А ипотека под такие высокие проценты не подходит людям потому, что в условиях экономической нестабильности никто не может гарантировать, что доходы резко не сократятся», — говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании.
Согласно аналитике компании «НДВ-Недвижимость», около 54% покупателей вторичного жилья обходятся своими силами: продают имеющуюся недвижимость, добавляют собственные накопления. Остальные нуждаются в дополнительных средствах — на стандартную ипотеку, которая теперь стала недоступной, рассчитывают около 24% покупателей. Около 8% покупателей вторичного жилья берут недостающие суммы в долг у родственников и знакомых. При этом далеко не все покупатели готовы ждать, пока достроится новый дом.
Единственной разумной альтернативой импульсивным инвестициям в кризисную недвижимость, служит составление персонального финансового плана и планомерное накопление средств на первоначальный взнос по ипотеке (от 30%).
В определении финансовых целей поможет персональный финансовый план (ПФП), составленный профессиональным финансовым советником. Он учитывает максимум параметров – исходные возможности, финансовые цели с желаемым сроком выполнения, риск-профиль инвестора и др. Самое главное – грамотно составленный персональный финансовый план содержит четкий набор рекомендаций, следуя которым можно спокойно накопить на квартиру, машину, образование и другие ключевые цели.
«Человек, у которого есть ПФП, в первую очередь, получает дополнительный инструмент контроля над своими финансами. При наличии плана гораздо проще принимать финансовые решения и достигать целей», - Антон Граборов, директор по обслуживанию клиентов банка БКС Премьер.
По словам эксперта, для начала необходимо определиться со стоимостью будущего жилья, его расположением, другими параметрами.
Например стоимость цели – 3 млн рублей, а также желательный срок достижения – 4-5 лет (2019-2020 гг.). В свободном распоряжении 37 тыс. рублей ежемесячно. Практика БКС Премьер, в основе деятельности которого лежат принципы ПФП, показывает, что сократить ненужные расходы на 5-10% под силу большинству домохозяйств. Получается, безболезненно сократить и откладывать ежемесячно по 40 тыс. рублей.
«Если откладывать ежемесячно по 40 тысяч рублей, то к желаемому сроку можно накопить почти 2 млн рублей (40 000 х 12 х 4 = 1 920 000). Причем размещение этих средств даже на обычном депозите с возможностью регулярного пополнения за три года принесло бы уже 2 млн 278 тысяч рублей», - рассказывает Граборов.
Для накопления средств на покупку квартиры для населения наиболее доступным и понятным инструментом по-прежнему остается банковский депозит, также считает Александр Полютов, руководитель направления анализа долговых рынков Промсвязьбанка.
К тому же государством гарантировано возмещение по вкладу в размере 1,4 млн руб., что существенно снижает риски потери средств. В то же время ставки по депозитам заметно снизились в сравнении с началом года - с пиковых 15,3% до 13%, согласно ЦБ РФ, исходя из данных по 10 крупнейшим банкам страны.
«Тем не менее, ряд крупных частных банков все еще предлагает вклады под 14-16%, которые в основном скорее смогут покрыть инфляцию и вряд ли без дополнительных источников дохода позволят в разумные сроки накопить нужную сумму на покупку квартиры», - уверен Полютов.
По мнению Граборова можно реализовать еще один инвестиционный сценарий, разместив 400 тысяч в ценные бумаги, например, в облигации с купонным доходом, открыв Индивидуальный инвестиционный счет на три года, а по его закрытии получив льготу от государства в виде освобождения от 13%-ного налога на прибыль. Такой же точки зрения придерживается Тахир Минажетдинов, заместитель директора департамента развития розничных продаж Росбанка, предлагающий открыть индивидуальный инвестсчет.
По мнению Граборова, потенциально использование ИИС вполне могло бы позволить достичь рубежа в 3 млн, однако следует помнить о том, что вложения даже в консервативные ценные бумаги сопряжены с определенным риском, например, с дефолтом компании-эмитента облигаций.
«Мы не рекомендуем вкладывать в акции все свободные сбережения, а тем более – последние! Инвестировать в акции лучше в комплексе с более консервативными инструментами, хотя бы с депозитом», - утверждает Граборов.
«Безусловно, есть более рискованные инструменты вложения средств на фондовом рынке как акции, облигации, структурные продукты, к тому же нужно обладать специальными навыками и знаниями рынков, чтобы самостоятельно управлять портфелем ценных бумаг. В этом случае лучше доверить свои средства профессиональным управляющим», — говорит Полютов.
Еще один довольно экзотический вариант – ЗПИФЫ недвижимости. НО он не заменяет покупкеу недвижимости, а только позволяет на ней заработать.
«Последние несколько лет жилая недвижимость в Московском регионе растет в цене в среднем на 10% в год, и ЗПИФы, стратегией которых является покупка-продажа квартир, показывают очень неплохую доходность», - говорит Мадина Абаева, аналитик QB Finance.
Основной минус ЗПИФов – это низкая ликвидность. Покупая паи, инвестор должен понимать, что свой доход он получит только через 2-3 года. Основной плюс – высокая надежность, плюс это хороший инструмент для диверсификации портфеля.
