Подпишитесь на оповещения
от Газеты.Ru
Дополнительно подписаться
на сообщения раздела СПОРТ
Отклонить
Подписаться
Получать сообщения
раздела Спорт

Тайная доходность офисов

Рынок московской коммерческой недвижимости признан одним из самых высокодоходных

Мария Иванова 13.08.2007, 12:22

Рынок московской коммерческой недвижимости признан одним из самых высокодоходных. Инвесторов даже не отпугивают высокие риски и непрозрачность рынка. Но доходы инвесторов в ближайшее время будут снижаться, в том числе и из-за ввода в эксплуатацию офисных зданий «Москвы-Сити».

Показатели развития и роста объемов строительства коммерческой недвижимости в Москве опережают показатели Лондона, Нью-Йорка и Токио, сообщается в исследовании консалтинговой компании Knight Frank. «Рынок московской недвижимости — один из наиболее динамично развивающихся среди европейских стран», — говорится в отчете компании.

Рост рынка характеризуется тем, что инвесторы могут рассчитывать на повышенный процент доходности. Инвестиции в строительство первоклассных офисных помещений в России с 2003 года удвоились, а доходность держится на высоком уровне. Так, в 2006 году инвесторы могли рассчитывать на 8–12% дохода, в то время как доходность коммерческой недвижимости в крупнейших европейских столицах не превышала 5–6% в год. «Начальная доходность офисов класса А, приобретаемых инвесторами, составляет от 8% до 10% годовых, качественных торговых объектов — от 9% до 11%, складских комплексов — от 10% до 12%», — говорит управляющий директор Knight Frank Джереми Оутс. Это значительно больше, чем могут предложить развитые рынки Европы. Так, доходность недвижимости в Лондоне, Мюнхене, Милане не превышает 5%, в Париже — 6%.

Кроме высокой доходности московский рынок предлагает инвесторам и более быстрые сроки окупаемости.

«Доход собственника, который приобрел объект уже на завершающей стадии строительства и затем его продал, в Москве достигает 8–10%, — рассказывает Александр Крапин. — Столь высокие показатели характерны для развивающегося рынка». Именно поэтому за Москвой в списке высокодоходных рынков офисной недвижимости следуют Польша, Чехия, Румыния.

По мнению Натальи Мишиной, старшего аналитика департамента инвестиционного консалтинга Colliers International, высокая доходность рынка московской офисной недвижимости связана с существенным дефицитом качественных площадей. Так, по ее данным, в 2006 году на рынке офисов класса А и В предложение не превышало 975 тыс. квадратных метров, в то время как спрос составил 1,32 млн квадратных метров. Александр Крапин добавляет, что на развитых рынках, где дефицит офисных помещений практически отсутствует, доходность не превышает 3–6% в год.
Рубен Алчуджян, управляющий директор консалтинговой компании в области коммерческой недвижимости Praedium, уверен, что

«высокие ставки доходности на рынке офисной недвижимости связаны с более высокими, чем на развитых рынках, рисками — в частности, высоким уровнем коррумпированности и непрозрачностью юридической структуры проектов».

При этом доходность московского рынка офисной недвижимости в последнее время снижается. Исследователи Knight Frank замечают, что в 2004–2005 годах годовой доход с коммерческой недвижимости в Москве достигал 12% против 8–10% в 2006-м. Существенное снижение доходности аналитики связывают с ценой на землю, которая постоянно дорожает. «Только за 6 месяцев текущего года цена земельных участков выросла в два раза, — поясняет падение доходности Крапин. — В результате коммерческая недвижимость подорожала на 40%».

Рост цен на готовые объекты мог бы порадовать инвесторов, если бы не трудности с вхождением в проекты на начальных стадиях строительства. Поэтому зарубежные инвесторы не готовы инвестировать в «котлован». По сведениям Крапина, решение земельных и других вопросов, связанных с взаимодействием с московскими властями, иностранные компании предпочитают поручать российским коллегам. Несмотря на трудности, иностранцы продолжат инвестировать в офисную недвижимость, уверены эксперты. «C каждым годом количество сделок увеличивается, зарубежные инвесторы готовы входить в проект на ранних стадиях девелопмента путем заключения форвардных сделок купли-продажи, — констатирует Наталья Мишина. — Крупнейшие инвестиционные компании готовы вкладывать в объекты коммерческой недвижимости из-за высокой доходности». По ее мнению, в ближайшем будущем рынок коммерческой недвижимости продолжит рост. «Рост российской экономики и улучшение прозрачности рынка будет способствовать увеличению активности на рынке коммерческой недвижимости», — говорит эксперт.

Менее оптимистично настроен Александр Крапин, который прогнозирует снижение доходности в секторе офисной недвижимости уже в ближайшее время. «Рынок коммерческой недвижимости раздут из-за существенного числа спекулятивных сделок, — говорит эксперт. — К тому же в условиях дефицита площадей продавцы устанавливают завышенные цены». По мнению эксперта, ситуация на рынке изменится в 2009 году, когда будут введены в эксплуатацию офисные площади «Москва-Сити». Рубен Алчуджян подтверждает, что тенденция к снижению доходности на рынке первоклассных офисов есть, но уровня европейских столиц (5%) Москва достигнет не скоро.