Цивилизация
Владимир Путин подписал Градостроительный кодекс РФ, принятый 22 декабря Госдумой, а затем и сенатом. Это один из основополагающих законов «жилищного пакета», цель которого: разрушение монополии на строительных рынках и стимулирование жилищного строительства.
Цель столь массированной законодательной атаки: отказаться от льгот и очередей на бесплатное получение жилья. По замыслу законодателей и правительства, российский народ живет уже настолько хорошо, что может сам купить себе квартиры в рассрочку.
Поэтому решением квартирного вопроса для большинства россиян должна стать ипотека, развивать которую государство предполагает рыночными методами.
Право получить бесплатное жилье от государства новый Жилищный кодекс РФ оставляет только малоимущим, статус которых прописан весьма расплывчато. Предполагается, что после принятия пакета жилищных законов доступность жилья для небогатого населения возрастет, так как строительные компании будут строить больше и дешевле.
Но рассчитывать на это в сложившейся системе, где строительный бизнес давно стал вотчиной городских властей, распределяющих землеотводы и инспектирующих проекты и качество строительства, вряд ли возможно.
Эксперты отмечают отсутствие реальной конкуренции на рынке жилья. За последние три года стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 49%, на вторичном и вовсе на 72%. Причем средняя цена на первичном рынке почти в два раза превышает и изрядно завышенную «себестоимость» строительства. Нет оснований полагать, что ситуация изменится.
Сегодня в России ежегодно строится только 36 млн кв. м жилья в год при потребности в 150 млн кв. м. Застройщики нацелены на удовлетворение спроса платежеспособного населения в жилье, которое сами они величают не иначе как элитным или жильем бизнес-класса, а вовсе не на решение жилищной проблемы рядового россиянина. То есть фактически они помогают достаточно обеспеченным гражданам улучшить их жилищные условия. Кстати, именно они могли до последнего времени позволить себе вступить в ипотеку, так как проценты по ипотечным кредитам оставались высокими, как и расходы на их оформление.
Государство воодушевилось идей сделать ипотеку массовой, поскольку действующий до этого механизм ее воплощения не позволял воспользоваться благами ипотеки основной массе россиян. Но законодатели так торопились принять сырые законы до нового года, а лоббисты наделали в них так много лазеек, что особого эффекта от них не ждут даже участники рынка.
«Схема ипотечного кредитования действительно становится проще и доступнее», — полагает Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлтеров, — но создать предпосылки для конкуренции в сфере жилищного строительства и открыть ее для инвестиций в полной мере не удалось».
По мнению Апрелева, доступность ипотечных кредитов без роста предложений на рынке жилья может привести к дальнейшему повышению стоимости квартир (которое только недавно приостановилось).
Александр Копейкин, один из разработчиков ипотечных законопроектов, старший юрисконсульт фонда «Институт экономики города», оценивая в целом принятие пакета законов «как решительный шаг в развитии рынка доступного жилья», назвал решение Думы «половинчатым». «Погрешности касаются стимулирования жилищного строительства, — объяснил он «Газете.Ru», — недостаточно прозрачны процедуры предоставления земельных участков для строительства, и остаются административные барьеры, в подвешенном состоянии находятся порядок инвестирования в развитие инженерных сетей и законопроект о налоге на недвижимость». Кроме того, Дума перенесла срок введения аукционного порядка продажи земельных участков под строительство жилья, дав возможность муниципалитетам подготовиться к процедуре.
А значит, фору для приобретения земельных участков впрок получат застройщики-монополисты, что сократит шансы на появление новых операторов на рынке строительства жилья.
Застройщики не приравнивают доступное жилье к дешевому и сомневаются в появлении новых игроков на строительном рынке. «Изменить баланс между спросом и предложением в пользу последнего можно только с помощью разумных отношений застройщиков и власти», — говорит Алексей Белоусов, генеральный директор строительной компании «Капитал Групп Маркетинг».
А некоторые и вовсе сомневаются в том, что в России можно строить больше, но дешевле. «Меры по формированию в России рынка доступного жилья приведут к увеличению платежеспособного спроса и новому скачку цен на рынке недвижимости», — считает Игорь Ладычук, руководитель пресс-службы компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Прежде всего, рост цен коснется рынка новостроек. Уже сегодня до 20% ипотечных сделок приходится на рынок новостроек, и этот процент, по прогнозам аналитиков, будет увеличиваться.
Игорь Ладычук полагает, что законодательная база в этой ситуации должна стимулировать развитие рынка недвижимости в направлении увеличения объемов строительства и становления альтернативных способов финансирования сделок купли-продажи.
