Цивилизация
-- Программа ревизии инвестиционных контрактов в строительном секторе не угрожает парализацией девелоперского бизнеса в Москве? Многие строители жалуются на жесткую позицию правительства на переговорах.
— Надеюсь, что паралича нет. Определенные контракты, конечно, находятся в подвешенном состоянии. Но, с другой стороны, сейчас мы рассматриваем истории, которые тянутся в течение 10–15 лет.
В такой ситуации говорить о том, что мы за 3–5 месяцев парализовали московские стройки, я бы не стал. Наша главная задача – реально запустить те контракты, которые важны для города.
А по тем контрактам, реализация которых еще не началась, могут быть приняты решения о прекращении.
— Среди тех контрактов, от которых город может отказаться, есть крупные? Например, контракт с «Интеко» о застройке территорий под линиями электропередачи?
— Крупные есть. Но ничего конкретного по данному контракту с «Интеко» сказать не могу.
— Пересмотр инвестконтрактов предполагает снижение цен. Какой потенциал снижения стоимости строительства видит правительство Москвы?
— Строительный комплекс сейчас ведет соответствующие переговоры, ориентируясь на рыночную конъюнктуру. В частности, анализируется стоимость строительных материалов. Но мне кажется, что резерв снижения цены во многом зависит от прозрачности отношений застройщиков и городского правительства.
Один из вариантов – переход Москвы на земельные аукционы.
Отличие этой схемы от инвестиционного контракта заключается в том, что после заключения контракта застройщик вступает в долгосрочные отношения с городскими властями – проект до конца завязан на правительство, по окончании работ строительная компания обязана провести расчеты, и часто эти расчеты выражены в неденежной форме и требуют дополнительной оценки. В случае земельного аукциона роль городского правительства исчерпывается проведением тендера.
— Вы готовы пойти на это?
— Мне кажется, это возможно. Нужно отказываться от короткого поводка, порождающего неуверенность инвесторов, которую они, в свою очередь, закладывают в цены.
Что такое высокая цена на жилье? Это риски.
Разнообразные формы ручного управления со стороны города были заложены в московские строительные контракты.
— Какую цену на жилье в Москве вы считаете обоснованной? В последних расчетах Минрегиона указаны 74 000 рублей за квадратный метр.
— Я не делал подобных расчетов, но вижу, что строительный рынок Москвы очень несовершенен. За это отвечает не только строительный бизнес. Многие проблемы вызваны «правилами игры» на этом рынке, которые формулировало городское правительство. Бизнес говорит: «Если вы хотите играть по непрозрачным правилам – ОК! Мы сыграем, но заложим оценку наших рисков в цену». Примерно так это звучит на языке предпринимателей.
— У московского правительства много активов в девелопменте, и они не попали в приватизационную программу. Как город планирует управлять этим сектором?
— Я думаю, что это вопрос времени.
Не готов говорить о конкретных компаниях, но принцип един для всех отраслей – все, что не связано с непосредственной реализацией полномочий правительства и функционирует в рыночном конкурентном сегменте, должно быть продано.
— Это угрожает снижением доходов в будущем?
— Правительство рассчитывает на увеличение доходов по линии налога на недвижимость. Для этого необходимо просто описать недвижимость Москвы: в городе очень много недвижимости: и земли, и вторичных объектов.
К сожалению, многие не учтены, не кадастрированы и не попадают в базу налогообложения. Или попадают не в том объеме.
Это заметный объем. Недвижимость – это московская нефть. Дорогие активы, дорогая земля, правильное налогообложение которых даст устойчивый доход нашему городу.
— Как вы оцениваете сделку с «Газпром нефтью» по Sibir Energy?
— В этом случае идея была проста. В данном случае имелся в виду один покупатель, владеющий контрольным пакетом акций. Уровень цен, на котором прошла сделка, кажется мне привлекательным.
— Следующий пункт приватизационной программы — Банк Москвы?
— Да, он на выданье.
