Цивилизация
Московские квартиры — наиболее перспективный сегмент для инвестиций на рынке недвижимости, утверждают девелоперы и консультанты. «Жилая недвижимость и в Москве, и в Подмосковье — это стопроцентно ликвидный объект», — говорит председатель совета директоров группы компаний МИЦ Андрей Рябинский. «Жилье стало первым сегментом, который ожил после кризиса», — добавляет партнер Ernst&Young Ольга Архангельская.
В 2011—2012 годах дополнительным фактором, стимулирующим интерес инвесторов в Москве, стали ограничения, введенные городскими властями. «Москва открывает не все площадки, это создает ограниченное предложение и подогревает спрос», — отмечает Архангельская. «Из-за существующих сложностей на получение разрешений на строительство в ближайшие два года объем предложения будет отставать от спроса. Для инвесторов это позитивный фактор», — считает генеральный директор «Промсвязьнедвижимость» Дмитрий Родин.
По словам Архангельской, спросом у инвесторов пользуется вся жилая недвижимость. «Экономкласс, элитная недвижимость, загородная. Любая», — констатирует она. Трудности продажи дорогих объектов участников рынка не пугают. «Спрос на элитную недвижимость в меньшей степени подвержен рыночным колебаниям. Он немассовый и находится в определенных границах. Даже в кризис найдется покупатель, так как предложение эксклюзивно», — объясняет генеральный директор Kalinka Realty Ольга Кузнецова.
Общий объем московской недвижимости, по данным городского стройкомплекса, составляет 415 млн квадратных метров. В том числе в 2011 году было сдано 7 млн квадратных метров, из них жилой — 2,1 млн квадратных метров, на 19% больше, чем в 2010 году. «В 2012 году объем будет больше, если найти компромисс между потребностями города и интересами инвесторов», — говорит руководитель стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин.
В Москомархитектуре отмечают, что среди приоритетов строительства кроме транспортной инфраструктуры — жилье. «Город старается снизить объем строительства офисной и торговой недвижимости», — отмечает источник в ведомстве.
Доходность проектов строительства жилья выше, чем в других сегментах, но ниже, чем было до кризиса 2008 года. «Можно говорить о доходности на уровне 25% на собственные средства (речь идет о возвратности инвестиций). В проектах, которые позволяют сократить административные расходы (например, при строительстве жилых объектов на промышленных территориях), этот показатель может превышать 50%», — говорит партнер SA Ricci Павел Яншевский.
Показатели доходности готовых объектов торговой и офисной недвижимости находятся на уровне 7,5—13%. «Если строить самостоятельно — около 20%», — отмечает эксперт.
Трудности с получением разрешений на строительство не только стимулируют спрос на квартиры в Москве, но и ограничивают возможности девелоперов. «Проектов мало, приходится искать другие рынки, в частности Подмосковье», — рассказывает Родин. По словам Рябинского, цены квадратного метра в готовом объекте в Москве и Подмосковье отличаются от себестоимости в 2 раза. Себестоимость строительства квадратного метра продаваемой недвижимости в Москве составляет около 35 тыс. рублей за метр, в Подмосковье —
около 28 тыс. рублей. Административные платежи (в том числе доля города) увеличивают эту цену на 20—25% в Подмосковье, на 50—60% в Москве, расходы на социальную инфраструктуру добавляют еще 15—20% и около 30%, соответственно. «В итоге стоимость метра в объекте экономкласса в Подмосковье составляет около 55 тысяч рублей, в Москве — 100—120 тысяч рублей», — подытоживает Рябинский.
При этом под жилые проекты кредиторы дают очень короткие деньги, отмечает генеральный директор ОПИН Артемий Крылов: «Самый распространенный срок — три года. Если удается договориться на пять лет — это очень хорошо. На семь лет деньги дают только дочерним структурам. Поэтому продавать жилье приходится на самый ранних стадиях».
«Это делает затраты на вхождение в проект очень высокими по сравнению с исходной стоимостью строительства, в том числе и в регионах», — говорит партнер Deloitte Србуи Акопян. Альтернативным направлением для инвестирования она считает логистическую недвижимость. «Сейчас логистики в России нет, а ее придется развивать», — пояснила эксперт.
