Цивилизация
С 1 марта 2005 года Жилищный кодекс вводит новые правила игры. В старом кодексе право на получение жилья имели все нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Теперь заявки на постановку в очередь будут приниматься только от малоимущих граждан, детей-сирот, инвалидов и страдающих тяжёлыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливает, но еще не установило правительство.
Расплывчаты и критерии бедности, да и порядок присвоения статуса малоимущего не определен.
Известно только, что в число критериев бедности помимо квадратных метров и дохода попадает имущественный ценз. Это имущество, за которое гражданин платит налоги: земельные участки, недвижимость, машины.
Есть в кодексе и иные категории граждан, имеющие право на получение бесплатного жилья. Они еще не установлены, но вероятность попасть туда разного рода чиновникам очень велика.
Получивших бесплатные квартиры после 1 марта кодекс избавляет от бремени собственности, исключая возможность их приватизации и, как следствие, продажу, перепродажу, передачу по наследству и использование в качестве залога.
Для тех, кто успел получить квартиру от государства, бесплатная приватизация жилья продлится до 1 января 2007 года. Опоздавшие или не желающие оформить квартиру в собственность автоматически станут бессрочными нанимателями. Другими словами, за неприватизированную квартиру с 2007 года придётся платить арендную плату. Передача же этого жилья в наследство возможна лишь после выкупа его у муниципалитета по тарифам, которые назначит государство.
Владельцам приватизированных квартир перепадает и бремя долевой собственности на лестничные площадки, коридоры, подвалы, крыши, чердаки, лифты, и земельный участок, на котором расположен дом.
Как только земельное законодательство установит размер и границы земельного участка, без согласия его владельцев покуситься на территорию никто не сможет.
Прописана в кодексе и процедура расприватизации, которая также будет действовать до 2007 года. Это на тот случай, если жилье находится в аварийном состоянии и его приватизация не имеет смысла.
Новые правила касаются не только процесса заселения и владения жилплощадью, но и выселения из нее.
Значительно упрощается процедура изъятия жилья для «муниципальных и государственных нужд».
Лишиться неприватизированного жилья и справить новоселье в так называемом жилье из переселенческого фонда можно уже через полгода, попав в категорию злостных неплательщиков.
Еще один вариант, чреватый потерей квартиры, — организация там мастерской по ремонту обуви (использование не по назначению) или погром (бесхозяйственное обращение). Собственнику квартиры в этом плане повезло больше: если это его единственное жилье, то выселить его нельзя. А долги по коммунальным услугам его заставят погасить через суд.
Жилищный кодекс положит конец и имущественным спорам между супругами. Отныне все довольно просто: при разводе помещение покидает несобственник квартиры.
Целый ряд административных препятствий приготовил Жилищный кодекс для желающих перепланировать или переустроить квартиру.
Отныне снести стенку, прорубить дверь, переставить отопительные приборы и даже остеклить балкон или установить антенну можно только после предварительного согласования своих действий с городскими службами. Без их участия разрешается разве что сделать косметический ремонт помещений, заменить окна или установить встроенную мебель.
Нарушение новых правил грозит лишением прав на квартиру или выселением через суд.
«Новые законы существенно ущемляют интересы тех, кто имел первоочередное право на получение жилья, — говорит Галина Хованская, депутат Госдумы. — Это в первую очередь федеральные льготники — ветераны, инвалиды, чернобыльцы».
По ее мнению, им предлагается практически монетизация этого права: «Правительство гарантирует лишь сумму из расчета 17,5 тыс. рублей за квадратный метр жилья, тогда как самое дешевое жилье в Москве уже давно стоит дороже, чем 30 тыс. рублей за квадратный метр».
По мнению Оксаны Дмитриевой, коллеги Галины Хованской, новый Жилищный кодекс открывает спекулятивные возможности перед местной властью и будущими приватизированными жэками и дезами:
в связи с переходом на частное управление жильем стоимость услуг ЖКХ вырастет на 50%.
По данным Банка России на 1 октября 2004 года, выдачей ипотечных кредитов занималась 181 кредитная организация, а в середине года их было на 37 меньше. Задолженность по ипотеке перед банками к концу третьего квартала составила 13,88 млрд рублей. Просроченная задолженность по таким кредитам — всего 11 млн рублей.
Доля ипотечных ссуд в общем объеме выданных банками кредитов физическим лицам чуть выше 1,3%. Значительная доля выданных ипотечных кредитов приходится на Московский регион — Москву и область, свидетельствуют данные Центробанка. В Москве этот показатель составляет порядка 6 млрд рублей, в Московской области — около 1,4 млрд рублей. На третьем месте находится Свердловская область, где выдано свыше 660 млн рублей. За ней следуют Тюменская область (645 млн рублей) и Санкт-Петербург (свыше 505 млн рублей).
Что касается ипотеки, то для большинства россиян она пока малодоступна. И причиной тому — высокие ставки кредитов, небольшие сроки кредитования, высокий уровень первичного взноса, превышение спроса над предложением и наличие монополии в строительной отрасли.
И надеяться, что в ближайшее время произойдут кардинальные перемены, не приходится.
Все участники рынка обращают внимание, что цены на недвижимость, как и процентные ставки по кредитам, устанавливает не закон, их диктует рынок и макроэкономическая ситуация в стране.
Эксперты не исключают, что новое жилищное законодательство позволит несколько снизить риски банка и уменьшить сопутствующие издержки заемщиков, но вероятность снижения процентов по кредиту невелика.
«В ближайшее время снижения ставок по ипотечным кредитам в России не ожидается, — считает Андрей Сучков, вице-президент Внешторгбанка. — Главным образом из-за того, что предложение жилья на рынке недостаточное».
По его данным, на территории России выдано около 10 тыс. ипотечных кредитов, а объем ипотечного рынка составляет $1 млрд.
По мнению Гарегина Тосуняна, главы Ассоциации российских банков, в России сегодня по ипотечным схемам приобретается всего 1,5% жилья. Отношение объемов ипотечного кредитования к ВВП в России находится на уровне 0,007% по сравнению с 55% в США и примерно 39% в странах Европейского союза.
