Ипотечники со стажем знают все о плюсах и минусах жизни с кредитом, но в собственном жилье. Несомненное преимущество, которое обеспечивает ипотека, — возможность пользоваться приобретенной недвижимостью здесь и сейчас, не испытывая синдром отложенной жизни, строить семью, быт, завести собаку, покрасить стены в красный цвет и реализовать любую идею, которая принесет чувство морального удовлетворения. Ипотека остается эффективным способом приобретения квадратных метров, если нет всей суммы на их покупку. Длительный срок кредита позволяет рассчитывать свои силы: важно, чтобы ежемесячный размер выплат находился на комфортном уровне.
Ирина из Москвы приобрела квартиру-студию в Красногорске: «Мне очень хотелось иметь свое жилье, пусть небольшое, но личное пространство. Конечно, я хотела квартиру побольше, но по цене смогла себе позволить 28 квадратных метров. Шесть лет назад ее цена была 5,4 млн рублей, из которых 3 млн у меня было, еще 2,4 млн мне одобрил банк. За это время моя квартира подорожала на 30%. Я хвалю себя, что решилась на перемены. Планирую закрыть ипотеку и перебраться в более просторное жилье, но это в будущем», — рассказывает Ирина.
Рынок жив
Прогнозы о том, что рынок ипотечного кредитования ждет заметная просадка, оказались чрезмерно пессимистичными. Эти ожидания строились на понимании, что строительная отрасль и банковский сектор, как и вся экономика в целом, вынуждены будут преодолевать последствия введенных против РФ экономических санкций. Действительно, темпы выдачи ипотеки в 2022 году были ниже, чем годом ранее. Однако внимание регулятора к отрасли, запуск новых мер господдержки, которые были направлены на то, чтобы снизить риски и поддерживать спрос на жилье, позволили вывести ипотечное кредитование на траекторию поступательного роста уже в 2023 году. О внимании к проблемам отрасли говорят и последние заявления президента РФ Владимира Путина, который поручил правительству и Центробанку вести мониторинг рынка и предлагать дополнительные меры по его поддержке.
В Банке России видят свою задачу в том, чтобы рынок ипотеки был сбалансированным. Глава регулятора Эльвира Набиуллина указывала, что на рынке не наблюдается ни стагнация, ни перегрев. «Ипотечные кризисы — это страшная вещь. Мы видели, что в других странах было, как это происходило. Это затрагивает всю экономику. Поэтому наша задача — чтобы ипотека росла сбалансированно», — сказала Набиуллина. По ее мнению, ипотека должна быть адресной, с упором на развитие жилищного строительства в небольших городах. Уже до 5 июня Набиуллина и премьер-министр Михаил Мишустин подготовят первые доклады по рынку ипотечного жилищного кредитования и представят их президенту.
Тот факт, что отрасли уделяется повышенное внимание, говорит еще и о том, что ее неизбежно ждет переформатирование: устойчивый спрос россиян на ипотеку требует исключения рискованных схем для заемщиков, развития новых направлений для кредитования и более точечных персонализированных предложений для клиентов банков.
Точка роста
Придать ускорение ипотечному рынку способна сфера индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Земли ИЖС используются для возведения жилых домов и могут находиться только в составе земель населенных пунктов. С декабря 2020 года в России можно оформить ипотечный кредит на строительство частного дома или покупку земельного участка с дальнейшим строительством на нем жилого дома.
О том, что в ходе развития ипотечного рынка необходимо сделать упор на сферу индивидуального жилищного строительства, говорил и вице-премьер России Марат Хуснуллин. По его оценкам, объемы строительства индивидуального жилья в стране сохранятся в ближайшие годы на уровне 50 млн квадратных метров в год, что свидетельствует о колоссальном потенциале для строительной отрасли.
«Популярность ИЖС в целом как разновидности жилой недвижимости, продолжает повышаться с пандемийного 2020 года, вместе с тем растет и спрос на ипотеку, поскольку банки постепенно расширяют свои программы финансирования на покупку участка, хотя уровень проникновения кредитования в сегменте ИЖС по-прежнему низкий в сравнении с другими сегментами рынка недвижимости», — комментирует аналитик ФГ Финам Наталия Пырьева.
Если в 2022 году доля ипотеки на строительство своего дома в общем количестве выданных жилищных кредитов составляла 2-3%, то в 2023 году ожидается ее двукратный рост. Способствовать этому будет в том числе повышение доступности этого вида кредитования, смягчение условий выдачи ипотеки и возможностей выбора способа строительства дома и разворот банков в сторону разработки новых продуктов для желающих привлечь заемные деньги для решения жилищного вопроса.
ВТБ, один из лидеров рынка ипотечного кредитования, уже пообещал сконцентрироваться на активном развитии своих продуктов в сегменте ИЖС. Клиенты смогут рассчитывать на предельно понятный и прозрачный процесс получения ипотеки на дома или их строительство. Все усилия кредитной организации направлены на то, чтобы закрыть потребности всех категорий клиентов, предоставить выбор и обеспечить процессы оформления ипотеки, которые ничем не должны отличаться от покупки в кредит квартиры или апартаментов.
До конца года, по прогнозам банка, на цели ИЖС будет выделено около 34 млрд руб. За пять месяцев 2,5 тысячи клиентов оформили в ВТБ жилищные кредиты на загородную недвижимость. Общий объем сделок составил свыше 16,5 млрд руб., что почти на 40% превышает показатель за аналогичный период 2022 года. Ранее ВТБ запустил ипотеку на покупку домов по договору долевого участия, распространил льготное кредитование на возведение домов с подрядчиком, перезапустил кредитование ИЖС своими силами по сниженной ставке.
«Все больше банков готовы выдавать кредиты на ИЖС. Госпрограмма льготной ипотеки на ИЖС дает большой потенциал к развитию такого строительства, учитывая, что в стране сформирован серьезный спрос на современное цивилизованное ИЖС», — комментирует Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» компании ИНКОМ-Недвижимость. По ее оценкам, доля ипотеки в секторе может вырасти в перспективе ближайших пяти лет с текущих 2-4% до почти 20%.
«Меры, предпринимаемые государством, способны стимулировать спрос и предложение на загородном рынке. Так, Федеральный закон 476-ФЗ разрешил привлечение средств граждан для малоэтажного строительства через эскроу-счета; внесены поправки в Градостроительный, Земельный кодексы — они предусматривают специальные сокращенные сроки кадастрового учета и госрегистрации прав в отношении земельных участков определенных категорий и расположенных на них строений», — говорит Т.Максимова.
Также ИЖС включено в нацпроект «Жилье и городская среда»: на него распространяются нормативы долевого строительства, под него выделяют землю и ресурсы, внедрены льготные ипотечные программы, а к 2024 году планируется запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик. Эти и другие нововведения (такие, например, как продление дачной амнистии, доступность сведений об ответственном кадастровом инженере и доступности жилья) исключительно положительно повлияют на загородный сегмент, полагает эксперт.
Цифровой прыжок
Неочевидное, но заметное влияние на развитие ипотечного рынка кредитования в ближайшие годы будут оказывать готовность банков откликаться на потребности клиентов с точки зрения повышения уровня комфорта их обслуживания. Цифровизация, как ключевой тренд последних нескольких лет, набирает обороты. ИТ-технологии меняют жизнь к лучшему за счет удобства и прозрачности, быстроты и снижения расходов для всех участников процесса. Цифровизация ипотеки — это история про улучшение клиентского сервиса и сокращение издержек для банков и застройщиков.
Сегодня покупатель может совершить сделку, зайдя на сайт и выбирав квартиру или апартаменты. Чтобы забронировать объект достаточно сделать несколько кликов. Отправить документы застройщику можно также с помощью цифровых сервисов, как и получить ответы на дополнительные вопросы. Заявка на ипотеку подается на сайтах банков, а подписать документы можно электронной подписью. Время от момента принятия решения о покупке до его практической реализации максимально сжато за счет снижения бюрократических барьеров.
«Еще во время пандемии мы первыми вывели на рынок онлайн-кредиты на покупку квартир в новостройках, а сейчас предлагаем оформить цифровую ипотеку при сделках на вторичном рынке или рефинансировании», — комментирует заместитель начальника управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Вадим Пахаленко. По его словам, ВТБ масштабировал проект, который позволяет клиентам оформлять ипотеку дистанционно. Теперь клиенты банка могут проводить удаленно все виды сделок — при покупке строящегося, готового жилья и при рефинансировании кредитов.
Чтобы пользоваться цифровыми сервисами без ограничений клиентам ВТБ достаточно получить усиленную квалифицированную подпись (УКЭП) в банке. В результате оформить жилищный кредит в любом удобном месте (без привязки к офису агентства недвижимости или банка) могут все потенциальные заемщики ВТБ. Оформление документов в Росреестре также проходит дистанционно, посещения офиса банка или МФЦ не требуется. Особенно важен такой сервис в случае покупателя на вторичном рынке, когда сделка проходит при участии нескольких сторон — продавцов, покупателей, риелторов, банков.
О важности сохранить набранный темп в области цифровизации банковской сферы говорила и глава Банка России Эльвира Набиуллина. Она отмечала, что Россия за последние годы сделала серьезный шаг в этом направлении. Этому способствовало наличие талантливых специалистов и финансовых ресурсов, что послужило трамплином для «цифрового прыжка», обеспеченного финансовым сектором.
