Цивилизация
Как не попасть на мошеннические схемы за границей и уберечь свои деньги при покупке недвижимости за границей, «Газете.Ru» рассказал Никита Шеломенцев, основатель BREIG Property Development.
«Российские покупатели считают, что главное — найти недорогой хороший объект и быстро его оплатить. Они экономят на риелторах и юристах, не проверяют документы и верят на слово агентам, которые говорят по-русски», — объяснил эксперт.
Он добавил, что одной из распространенных ошибок становится любовь к красивым картинкам. «Покупатели часто смотрят на рендеры с Pinterest и переводят деньги на pre-sale, не проверяя документы. Такая самонадеянность может повлечь за собой от потери задатка до полной утраты прав на жилье», — сказал эксперт.
Основной спрос россиян традиционно сосредоточен на нескольких направлениях — это ОАЭ, Таиланд, Турция, Индонезия (Бали) и отдельные страны Европы.
Шеломенцев также считает, что Таиланд — популярное направление для сдачи жилья в аренду. В Турции доход арендодателя может съесть высокая инфляция, а ОАЭ вовсе покупка с высоким входным чеком. «Европа уже не так популярна из-за ограничений и сложностей при банковских расчетах. Последние несколько лет Индонезия стала интересна для российских покупателей, и увеличившееся число туристов-соотечественников — одно из подтверждений», — подчеркнул Шеломенцев.
В Дубае мошенники часто создают фишинговые сайты известных риелторских агентств и принимают оплату на счета фейковых компаний. Еще одна из распространенных схем — размещение объявлений с поддельными фото и низкими ценами для привлечения покупателей. Далее у покупателя требуется задаток, а после получения денег псевдориелтор исчезает.
«Для безопасной сделки необходимо проверить лицензию риелтора на сайте RERA, производить расчеты только через эскроу-счета застройщика и требовать отчет о собственности (Oqood) для новостроек», — советует специалист.
В Таиланде иностранцы могут владеть только квартирами в кондоминиумах, где большинство площади здания остается за тайцами (51%). Этот момент часто всплывает при попытке покупателя оформить вид на жительство. Приобретение вилл для иностранцев возможно только через долгосрочную аренду сроком не менее 30-ти лет. Также распространено оформление покупки на тайскую компанию.
«С 2025 года в Таиланде усилились проверки подобных компаний, поэтому у фирмы должен быть реальный бизнес (отель, ресторан, консалтинг). Если бизнес создан только для владения недвижимостью, его могут признать номинальным и заставить продать землю», — поделился Шеломенцев.
Также он добавил, что важно проверять квоту иностранцев в кондоминиуме через земельное управление и требовать выписку Chanote. Для вилл — настаивать на 30-летнем контракте аренды с официальной регистрацией.
В Турции после повышения порога инвестиций для гражданства (от $400 000) участились случаи мошенничества с завышением стоимости недвижимости. Покупатели переплачивают, но в итоге не могут получить паспорт. «Для безопасной покупки нужно проверить лицензию застройщика в реестре CMB, оформить предварительный договор с условием возврата аванса при неполучении ВНЖ и оценить рыночную стоимость объекта через независимых оценщиков», — рекомендует Шеломенцев.
В Индонезии иностранные граждане не могут напрямую владеть землей. Распространенные схемы оформления собственности через подставные компании или номинальных владельцев очень рискованны. Один из безопасных вариантов — приобретение права долгосрочной аренды (Hak Pakai) при обязательной проверке лицензии застройщика и прав собственности.
«В первом случае при покупке вторичной недвижимости следует покупать только право долгосрочной аренды и это единственный законный способ для иностранца. При покупке у застройщика важно проверить лицензию компании в Indonesian Investment Coordinating Board и убедиться, что девелопер имеет подтвержденный опыт эксплуатации и строительства объектов», — уточнил Артем Горбатов, основатель Ecolit Group в Индонезии.
Горбатов также рекомендует запомнить основное золотое правило: никогда не переводить ни одного рупия, пока вы лично не увидели оригинал сертификата в BPN; подписали договор у нотариуса (PPAT); и провели полный независимый Due Diligence объекта.
Универсальными правилами безопасности при покупке недвижимости в любой стране эксперты считают: наличие официального офиса для риелтора и девелопера; проверку юристов и риелторов, которые проводят сделку, по всем официальным реестрам и ассоциациям; изучение полного пакета документов на землю и приобретаемую недвижимость; отсутствие обременений и назначении земли.
Все расчеты эксперты советуют осуществлять только через банковские переводы с использованием корсчетов и сохранять платежные документы. Добросовестный продавец никогда не попросит перевод наличными или на частные счета.
Ранее адвокат объяснил, как россиянам обезопасить себя при покупке вторичного жилья.
