Цивилизация
Верховный суд (ВС) России 16 декабря отменил решения нижестоящих инстанций, которые ранее возвращали жилье певице Ларисе Долиной. Поводом стала жалоба Полины Лурье — покупательницы недвижимости по договору с Ларисой Долиной.
Кроме того, что ВС отменил отменил решения судов трех инстанций, он также оставил квартиру в собственности покупательницы и направил дело о выселении на новое рассмотрение.
Суд указал, что сама сделка соответствовала требованиям закона, а риски, связанные с действиями третьих лиц, не могут перекладываться на добросовестного приобретателя, который оплатил объект по рыночной цене и не знал о мошенничестве.
Верховный суд также начал подготовку обзора судебной практики по спорам об оспаривании сделок с недвижимостью. В документ планируют включить и недавнее решение по делу о квартире Ларисы Долиной, которую купила Полина Лурье. Как сообщили в инстанции, поручение о работе над обзором дал председатель ВС Игорь Краснов. К подготовке привлекли сразу три коллегии: по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам.
Ожидается, что обзор поможет унифицировать подходы судов в регионах и сделает применение норм в сфере недвижимости более предсказуемыми. Решение по спору Долиной и Лурье, которым право собственности на квартиру в центре Москвы закрепили за покупательницей, станет одной из опорных позиций будущего документа.
Аргументы сторон
Лариса Долина настаивала, что стала жертвой мошенничества и действовала под психологическим давлением. Ее представитель указывал, что обстоятельства сделки должны были насторожить покупателя. Певица заявляла о готовности вернуть деньги Лурье, а ее адвокат подчеркивала, что взыскивать их следует с мошенников.
Полина Лурье утверждала, что действовала добросовестно, заплатила рыночную цену и не имела оснований сомневаться в законности сделки. Все документы были оформлены надлежащим образом.
После решения Верховного суда Полина Лурье сохранила право собственности, однако вопрос фактического освобождения квартиры остается открытым. Лариса Долина сохраняет право проживания до нового судебного решения.
«Восстановление справедливости»
Решение Верховного суда действительно является знаковым, но его значение следует оценивать с широкой позиции правовой системы не только как законодательства и судебной практики, но и правосознания общества, подчеркнул в беседе с «Газетой.Ru» преподаватель кафедры фундаментальных юридических и социально-гуманитарных дисциплин университета «Синергия» Антон Палюлин.
«Отмена решений трех инстанций и подтверждение действительности сделки купли-продажи квартиры опирается на фундаментальные принципы гражданского права, закрепленные в Гражданском кодексе РФ: прежде всего на принцип стабильности гражданского оборота (ст.1 ГК РФ) и защиту прав добросовестного приобретателя (ст.302 ГК РФ). Суд, отказывая в иске о признании сделок недействительными, фактически дал приоритет безопасности оборота недвижимости и защите прав той стороны, которая действовала разумно, добросовестно и полагалась на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и добросовестность контрагента. Это не просто восстановление справедливости, а самая основа гражданского права России, выражающаяся в последовательном применении давно существующих норм, которые нижестоящие суды, возможно, неправильно истолковали, излишне расширив основания для оспаривания», — констатировал Палюлин.
При этом некоторые юристы назвали решение ВС не идеальным, отметив, что суд мог бы учесть обстоятельства продажи квартиры.
«Справедливым было бы оставить право собственности на квартиру за Долиной, а Лурье вернуть все деньги», — считает юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры» Илья Бахилин.
Он уверен, что следующий суд по делу, скорее всего, примет решение о выселении Долиной из квартиры.
В Госдуме отметили, что окончательно дело Долиной станет судебным прецедентом, когда на следующем заседании будет решено, когда она должна покинуть квартиру.
«Верховный суд принял решение в пользу покупателя. Насколько мне известно, именно так в подобных делах раньше и было. То есть, сделка между продавцом и покупателем не имеет никакого отношения к «сделке» между продавцом и мошенником. Во время заседания адвокат продавца сказала очень важную вещь: деньги надо требовать с мошенника. Именно так у нас происходит в других делах о мошенничестве: например, когда человек берет кредит, чтобы отдать деньги мошеннику, ответственность не перекладывается на банки», — сказал «Газете.Ru» зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко.
По его словам, в будущем при подобных спорах суды всех инстанций будут ссылаться на решение Верховного суда и принимать решение на основе него. А это значит, что подобных дел должно стать меньше даже без дополнительных законодательных решений, считает депутат.
Однако он думает, что те решения, к которым в Госдуме пришли в связи со сложившейся ситуацией, те «дыры», которые это дело подсветило, будут закрыты. В этом — плюсы того, что эта история внезапно вылезла на поверхность, заключил Аксененко.
Как решение повлияет на рынок недвижимости
По мнению экспертов, теперь сделки на вторичном рынке снова станут безопасными, ведь принятое решение создало позитивный прецедент для пострадавших покупателей.
«Решение безусловно позитивно повлияет на рынок вторичной недвижимости. Покупатели будут чувствовать защищенность, зная, что суд встает на сторону добросовестного приобретателя. Последует дальнейшая стабилизация рынка вторичной недвижимости. Рынок ожидает снижение опасения «отмены сделки» из-за проблем продавца», — сказал «Газете.Ru» доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко.
По мнению Палюлина, для рынка недвижимости это решение создает важный прецедент, повышающий предсказуемость. Он пояснил, что покупатель, который проверил историю объекта через ЕГРН, удостоверился в отсутствии обременений и зарегистрировал переход права, получает судебные гарантии защиты своего права собственности.
«Риск того, что через некоторое время суд отменит сделку по основаниям, не связанным напрямую с действиями самого покупателя (например, по мотивам давления на продавца со стороны третьих лиц), снижается. В краткосрочной перспективе это скорее укрепит доверие ко вторичному рынку, так как снижает юридические риски для приобретателей. Для обычных людей это означает необходимость крайней осмотрительности при совершении крупных сделок: проверка документов, нотариальное удостоверение в случаях, предусмотренных законом (статья 163 ГК РФ), фиксация переговоров. Продавцы же должны понимать, что подписанный договор и переход права, зарегистрированный в Росреестре, — это юридический факт, последствия которого крайне сложно отменить», — уверен Палюлин.
В свою очередь, юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры» Илья Бахилин ожидает активизации мошенничества из-за решения ВС.
«Усилится волна мошеннических действий, которые совершаются, потому что мошенники фактически остаются безнаказанными. Да, существует это уголовное дело, у которого перспективы непонятны, но сделка, которую заключили мошенники, остается в силе. Значит, такую схему можно дальше проворачивать. С учетом решения Верховного суда, схема повернется в обратную сторону, и пострадавшей стороной будет уже не покупатель, а продавец жилья. Он будет оставаться и без квартиры, и без денег, передав их мошенникам», — пояснил Бахилин.
