Цивилизация
О росте закредитованности россиян сообщила газета «Известия» 27 декабря. В пресс-службе ЦБ изданию рассказали, что 60% долга по кредитам пришлось на ипотеку, которая поддерживалась льготными программами. Опрошеннные газетой эксперты отметили, что увеличение долговой нагрузки — серьезный риск не только для заемщиков, но и для банков, и последние имеют право забрать квартиру в случае неуплаты долга, потому что она находится у них в залоге по жилищному кредиту.
В пресс-службе ЦБ «Газете.Ru» рассказали, что доля кредитов с просрочкой платежей более 90 дней (NLP 90+) в ипотеке сейчас находится на очень низком уровне. За десять месяцев доля упала до 0,6% (минус 0,1 процентный пункт с начала 2023 года). Однако у ЦБ вызывает беспокойство качество выдаваемых жилищных кредитов.
«Под действием макропруденциальных мер постепенно сокращается доля ипотеки с LTV 80+ (с первоначальным взносом менее 20%). Но в абсолютном выражении объемы выдач такой ипотеки остаются высокими. Ипотека с небольшим первоначальным взносом характеризуется повышенным уровнем риска.
Для сокращения выдач рискованной ипотеки Банк Росси с 1 марта 2024 года дополнительно повысит надбавки к коэффициентам риска по кредитам с высоким ПДН (показатель долговой нагрузки заемщика. Если он, например, 50%, это означает, что половина ежемесячного дохода уходит на погашение кредита)», — отметили в пресс-службе ЦБ.
Кроме того, в сентябре минимальный первоначальный взнос по всем программам с господдержкой вырос до 20%, а по «Льготной ипотеке» (под 8% годовых) — дополнительно увеличился в декабре до 30% с 20%.
«Это также будет способствовать повышению качества выдач. Поэтому в будущем можно ожидать сокращения выдач рискованной ипотеки», — заключили в пресс-службе Банка России.
Смогут ли россияне платить ипотеку
Доктор экономических наук, профессор кафедры Государственное и муниципальное управление Финансового университета при Правительстве РФ Юрий Шедько уверен, что с учетом прогнозируемых в 2024 году инфляции (4,5%) и темпов роста зарплат (от 4,5% до 9,8%), россияне смогут выплачивать ипотеку.
«При этом заработные платы работающих в образовании, здравоохранении, соцобеспечении, культуре, науке индексируются на 9,8%. Массовые невозвраты по ипотеке в 2024 году и в ближайшие годы в России маловероятны», — спрогнозировал Шедько.
С ним согласился эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов.
«Если мы и увидим какой-то кризис на ипотечном рынке, то явно не в 2024 году. При условии, конечно, что государство не обнулит все льготы и не перестанет платить по ранее гарантированным кредитам. Суть кризиса может быть в другом: по мере сворачивания господдержки не будет новых покупателей. И застройщикам придется как-то распродавать накопленный фонд, а за ними уже подтянутся частные продавцы квартир, и цены начнут обрушиваться. Но даже это лишь один из сценариев на десяток более нейтральных», — отметил эксперт.
По его словам, российские банки ставят довольно жесткие фильтры для ипотечников. Поэтому доля неплательщиков крайне редко вылезает за 0,5% даже в худшие годы. Сейчас таких 0,3% и прирост просрочки сильно отстает от прироста выдачи новых ипотек, уточнил Емельянов.
Кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г. В. Плеханова Мария Ермилова допустила, что ухудшение ситуации возврата кредитов может возникнуть при общем ухудшении экономической ситуации и ускорении темпов инфляции.
«Это актуально в любой год, когда растет инфляция, а доходы граждан не растут соразмерно росту расходов. Однако такие кредиты все же граждане пытаются в первую очередь закрывать», — подчеркнула экономист.
Начнут ли банки забирать квартиры
Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru» уверены, что при возникновении сложной финансовой ситуации у заемщика банки будут в первую очередь пытаться ему помочь. Поэтому в случае проблем нужно как можно раньше обращаться в банк и вести с ним конструктивный диалог, посоветовал финансовый аналитик BitRiver Владислав Антонов.
«Банки, скорее всего, будут стараться реструктурировать долги (изменение условий кредитного договора, уменьшающего размер ежемесячного платежа, или кредитные каникулы — отсрочка в выплате кредита, или рефинансирование — получение нового кредита для выплаты старого под более низкую ставку) и идти на уступки заемщикам, попавшим в трудную ситуацию. В первую очередь банки заинтересованы в возврате денег, а не в получении залога. Отъем квартир — крайняя мера», — считает аналитик.
По словам Емельянова, банки плохо умеют продавать залоговое жилье. Вернее, они чаще всего продают их с большой скидкой по принципу «с паршивой овцы хоть шерсти клок».
«Это заранее заложенный убыток. Банк и не рассчитывает, что на таких квартирах он что-то дополнительно заработает. Но в общей массе ипотек откровенных банкротов — доли процента. Это люди, которые не могут платить, даже когда банк буквально умоляет их растянуть заем, перекредитоваться, взять отсрочку.
Потерять ипотечную квартиру очень сложно. Банкам нужны регулярные платежи с них, а не быстрый возврат стоимости», — пояснил эксперт.
Шедько не исключил, что при увеличении числа невозвратов по кредитам банки, возможно, будут шире применять механизм изъятия ипотечных квартир, находящихся в залоге.
«Законом эта мера предусмотрена для случаев, когда размер задолженности составляет более 5% от стоимости ипотечной квартиры и срок просрочки — более трех месяцев», — пояснил он.
По словам Ермиловой, в случае усложнения финансовой ситуации человеку лучше воспользоваться для начала кредитными каникулами. При серьезном ухудшении положения есть вариант — банкротство, но это крайняя мера и здесь все же могут быть проблемы с залогом, и жилье придется продать, добавила она.
Шедько добавил, что заемщик может продать ипотечную квартиру и погасить долг перед банком.
Сколько человек могут лишиться квартиры
Под риск отъема квартиры могут попасть менее 1% заемщиков, считает Шедько. С ним согласился Антонов. По его прогнозам, риску отъема квартиры могут подвергнуться единичные клиенты банков, попавшие в очень тяжелую жизненную ситуацию.
У Ермиловой более пессимистичная оценка.
«Доля потенциально тех, кто может не иметь возможность выплатить кредит, может колебаться в пределах 10%. Но много факторов, которые могут изменить ее в ту или иную сторону», — сказала доцент.
Такие факторы — общая ситуация в экономике и геополитике, динамика по зарплатам, ростом цен, форс-мажоры у заемщика — например, продолжительная болезнь с потерей работоспособности, и так далее.