Цивилизация
Рынок ипотеки продолжает болеть. И состояние стабильно тяжелое. Весной количество выданных займов на 50% сократилось по сравнению с прошлым годом. А в 2024 году показатели тоже были совсем не рекордными. Все большая роль по поддержанию рынка отводится семейной ипотеке, на нее теперь приходится 87% выдачи. Но и ее не так чтобы расхватывают, если сравнивать с бумом 2020–2021 годов. Условия по льготным программам тоже ужесточились, не всем их потянуть, особенно традиционно небогатым семьям с детьми. Зато растет число желающих взять потенциальных льготников в созаемщики. Пишут, что в стране набирает обороты «донорская ипотека».
Донорскую ипотеку, пожалуй, еще можно назвать суррогатной. Смысл ее в том, что фактическим заемщиком, плательщиком кредита становится тот, кому льгота совсем не положена, но он привлекает в созаемщики того, у кого право на поддержку есть, а возможностей воспользоваться ей нет.
Схема одновременно проста и безумна. Платежеспособный участник сделки получает сниженный процент, его компаньон — долю в жилье (по семейной ипотеке доли как минимум придется выделить детям). Всем вроде выгодно. Но этот хитроумный план почему-то рождает в голове только одну ассоциацию — славный путь камикадзе. Меж тем пишут, что доля сделок с донорами достигает на рынке 5-10%.
И чего еще только не пишут. В газетах рассказывают, что доноров ищут чуть ли не по сайтам знакомств. Серьезно! Дескать, кто-то специально регистрируется в дейтинговом приложении, чтобы завязать плодотворное деловое общение с какой-нибудь матерью-одиночкой. Ну или не с матерью, но с дамой, готовой родить в скором времени. А социологи, между прочим, сообщают, что россиян, считающих такие сценарии приемлемыми, уже почти 10%. Сервис «Выберу.ру» в декабре 2024 года зафиксировал, что каждый десятый россиянин в возрасте от 18 до 50 лет рассматривает возможность создания семьи и рождения ребенка, чтобы воспользоваться программой семейной ипотеки в 2025 году.
Что ж, в принципе тема браков по расчету не новая. Просто раньше люди чаще объединяли уже имеющиеся капиталы. Или же с помощью брака получали продвижение по карьере. Необязательно, к слову, продвижение это зависело от степени влиятельности новообретенных родственников. Иногда необходим был сам статус семейного человека. Как в рассказе Моэма, например. В его «Браке по расчету» герою нужно было жениться хоть на ком, чтобы стать губернатором одной из британских колоний. И герой, представьте себе, тоже отправился искать счастья в Tinder, в смысле в газету «Фигаро». Найти себе супругу по объявлению, правда, не получилось, хотя жениху и прислали 4372 письма! Зато очень удачно подвернулась двоюродная сестра приятеля, которая согласилась на предложение через 15 минут после знакомства. Причем закончилось все хорошо. Герои полюбили друг друга. Такая вот сказка.
Очевидно, договорные браки не изжили себя и сегодня. Одни по-прежнему преследуют карьерные интересы, другие объединяют денежные потоки, ну а кто-то, стало быть, жмется друг к другу, чтобы было не так больно в одиночку платить кредит. И это ведь не только в нашей многострадальной России так. В 2021 году, например, в Guardian писали, что в Новой Зеландии Tinder стали чаще использовать для поиска партнера по выплате кредита на дом.
Впрочем, думается, основными участниками договорной ипотеки становится не фиктивные супруги или сожители (брачный статус для оформления семейной ипотеки необязателен). Чаще в такие авантюры вписываются кровные родственники: братья и сестры, родители и дети.
И это тоже не новость. Как появилась ипотека, так люди и стали придумывать варианты. Не всегда это даже какие-то прямо вот подозрительные истории. Родители могут платить ипотеку за жилье, в котором живут дети, которые еще только встают на ноги. Кто-то видит в этом потворство инфантилизму молодежи, а для кого-то непонятно, как можно иначе. Я знаю женщину, которая взяла ипотеку на двоих с сестрой. И это не инвестиция: они купили квартиру для жизни и так вместе и живут. И уж точно это не стремление воспользоваться льготой — там вообще рыночная ставка. Просто вот так им легче: ежемесячные платежи для них подъемны только поделенные на два.
Есть, понятно, и схемы. Одни выводят активы из брака, оформляя кредит на сестер с их детьми. Другие, использовав свое право на льготную ипотеку, предлагают вложиться в еще одну такую каким-нибудь бедным, но детным родственникам. Влезать в такое, конечно, сумасшествие. По любви замуж выйдешь и общую ипотеку возьмешь — и то потом при разделе имущества намучаешься. А тут с чужими детьми и дальней родней инвестиционные квартиры дели — ужас, конечно. Но у нас народ смелый — многие еще, очень многие исповедуют принцип про риск и шампанское.
Говорят, что надо с этим что-то делать. Как-то, что ли, такие аферы пресекать, еще больше ужесточать условия по льготным программам. Как будто не из-за ужесточения отчасти и появились схемы. Кто-то из нынешних фиктивных созаемщиков, может, и оформил бы кредит полностью на себя. Да первоначальный взнос в 50% взять неоткуда, и до семилетия ребенка нужная сумма явно не накопится, так чего ж льготе пропадать, если можно помочь сестре или брату. Рискует человек? Несомненно. А ну как главный инвестор платить не сможет — и тащи сам эту дохлую лошадь.
А если инвестор ты сам — вообще засада. Ударил, например, по тебе кризис — созаемщики, у которых вообще всегда была черная полоса, как запахло жареным, стали требовать большую долю. Или ты молодец — все выплатил, а «партнеры» внезапно собрались свои 10% квартиры продать черным риелторам? Кошмар!
Но как с таким бороться? Не запрещено ведь родственникам брать общие ипотеки. Как разобраться, кто ловчит, а кто будет жить на общей территории в мире и согласии? Фиктивные семьи тоже разоблачать непонятно как. И опять же не до конца ясно, зачем. А вдруг у деловых супругов любовь случится, прямо как в рассказе Моэма? А если нет, то что ж? Риски люди берут на себя — ни банки, выдающие кредиты, ни государство, их субсидирующее, вроде как ничего не теряют.
Интересно и непросто, конечно, все складывается на рынке ипотеки. И перспектив на изменения пока нет. Но жизнь вообще штука интересная. И непростая.
Автор выражает личное мнение, которое может не совпадать с позицией редакции.