Пенсионный советник

Пятиэтажная неожиданность

27.02.2017, 11:35

Георгий Бовт о том, чего ждать от сноса хрущевок

Снос пятиэтажных панельных домов в московском районе Солнцево, 2007 год Руслан Кривобок/РИА «Новости»
Снос пятиэтажных панельных домов в московском районе Солнцево, 2007 год

Встреча мэра Москвы Сергея Собянина с президентом Владимиром Путиным привлекла внимание «экономикой больших цифр». Объявлено о проекте сноса всех хрущевских пятиэтажек. Неформально его оценили в 2,5–3 трлн руб. (примерно равно объему работ по «недоремонтированному жилью» по всей стране). Переселят 1,6 млн человек, снесут 25 млн кв. м, что не меньше 10-летнего объема московского жилищного строительства. За 17 лет действия «лужковской» программы расселения пятиэтажек снесли 6,3 млн кв. м.

Критики всякий раз ищут в любом деле, где инициатором является власть, корысть и тайный умысел. Других мотивов и быть не может. Привыкли, что без подвоха у нас общение власти и народа не бывает.

А кто-то уже его отыскал: мол, смысл в спасении закредитованных застройщиков, которые не могут распродать настроенное, выселить «коренных москвичей» под Калугу, а на освободившемся месте понастроить элитного жилья (кстати, откуда столько элиты, чтобы его потом раскупить?). Привычно такое слышать. И скорее всего, у многих людей, причастных к планируемым грандиозным свершениям, в головах действительно защелкали счетчики. Но…

На самом деле в данном, как и других случаях взаимодействия власти и населения, которое она вроде хочет облагодетельствовать, а оно сопротивляется, речь о понимании того, что в теории называется «общественным благом» и «общественным договором».

Хотя многие полагают, что никакого общественного договора, придуманного умниками-просветителями, у нас отродясь не было, а вместо заботы об общественном благе — вековые традиции сатрапства и мздоимства. На деле все своеобычнее, иными словами — кучерявее.

Как проблема видится из замызганной «хрущобы»? Либо как безнадежное «никогда нам отсюда не выбраться». Либо есть надежда, что власти вдруг подарят благоустроенное жилье вместо разваливающегося на глазах. В идеале именно бесплатно и в том же районе. Да еще по таким нормам, чтобы вместо двушки в 35 метров, куда успели прописать всех, кого смогли, — просторные хоромы. Либо привыкшие жить в ужасных условиях люди заведомо враждебно относятся ко всем попыткам их снять с насиженного места — «нам и так хорошо, не надо ничего менять».

В момент приватизации жители «хрущоб» оказались в неравных условиях с теми, у кого было благоустроенное жилье. Государство могло бы давно субсидировать им, например, ипотеку или стимулировать частных застройщиков расселять эти дома, как в свое время расселяли (без участия государства причем) коммуналки покупатели квартир в исторической части городов страны. Но государству было не до того. К тому же многих приватизация застала вообще без своего жилья.

Москва сегодня чуть ли не единственный город страны, где вообще в таких объемах расселяют «хрущобы», составляющие до 10% ветшающего жилого фонда страны.

За четверть века сфера ЖКХ в регионах не перестала быть черной дырой, куда улетают миллиарды. Их либо разворовывают, либо прожигают в латании разрухи. Соучастниками стали и сами владельцы жилья. Во-первых, приватизация не распространялась на общедомовую собственность, она осталась как бы бесхозной и часто деградирует. Во-вторых, «нувориши» в большинстве своем не научились относиться к свалившемуся на них богатству ответственно, грамотно контролируя деятельность управляющих компаний. В том числе, как правило, не хотят модернизировать, чинить его за свой счет, где целесообразно, по решению домового самоуправления. Сейчас почти везде взносы на капремонт собираются обезличенно в общий котел, который в руках у чиновников, а не на конкретные домовые счета.

В иных странах подобные проблемы решаются без материального участия городских властей. За счет частных застройщиков, выплачивающих переселяемым адекватные компенсации «за престижное место». За счет жителей, софинансирующих модернизацию жилья при наличии доступных кредитов: в ряде стран уже встречаются случаи отрицательного процента выплат по ипотеке. За счет налоговой политики, делающей выгодным переселение из престижных районов тех, кто не тянет дорогую там жизнь, и т.д. Что касается бедных, то они получают социальное жилье, доказав, что они действительно бедны (у нас такие оценки при наделении новым жильем вместо ветхого не применяются).

При этом должны быть некие общие понятия об общественном благе и принципах, по которым оно должно достигаться. В частности, понимание, что город должен развиваться согласно проектам, которые тестируются жителями в момент выборов городских властей.

Планы улучшения жизни в таких общественных условиях не могут свалиться как снег на голову. И в таких планах неизбежно будет интерес у девелоперов и прочих инвесторов, иначе они не сработают. Есть суды, где можно оспорить размеры компенсации. Есть возможности открытого общественного протеста против того, что кажется «злоупотреблениями и коррупцией». И есть оппозиция, которая выступает с альтернативными планами и выискивает у власть предержащих ошибки или корысть, особенно если таковое вредит «общественному благу».

В силу очень многих причин у нас это все либо не работает, либо работает иначе. Так называемая оппозиция если и выступает на уровне города, то предпочитает обсуждать проблемы типа перезахоронения Ленина либо выступать с обличениями, что «все воры». Исключения есть, но их немного, а главное, самими жителями-избирателями они не поддерживаются. К городским проектам они относятся, как правило, безучастно, пока те не коснутся их лично. И то следует в основном реакция в духе «от нас ничего не зависит», разве что удастся как-то индивидуально договориться/приспособиться.

Как видится проблема из окон чиновничьих кабинетов? Как более комплексная. Во-первых, город должен развиваться, а вместо полуаварийных бараков надо строить новую недвижимость и показывать в том числе результат своего управления. Ибо плох тот политик, который по-хорошему не тщеславен.

Во-вторых, строительные контракты/подряды — непременная часть политики мэрии любого города мира. Эта часть всегда сугубо коммерческая. В-третьих, если можно не плодить, а ликвидировать «фавелы», гетто и прочие рассадники социальных проблем, то это надо делать. Тем более в столице. Наконец, в-четвертых, денег в казне всегда меньше, чем планов по их освоению, хоть какому.

Совместить эти два видения бесконфликтно — большое искусство и суть той самой «низовой демократии». В идеале такое возможно, когда обе стороны друг другу хоть в чем-то доверяют, правила игры едины и понятны, а в случае конфликта на помощь придет беспристрастный суд. У нас, разумеется, и тут все кучерявее.

Программа массового строительства жилья начата в 50-х годах, когда по проекту Виталия Лагутенко (дедушка того, кто станет «Мумий Троллем») и по примеру послевоенной Европы стали строить быстровозводимые железобетонные коробки.

Потолки — 2,48 м, кухня — 4–5 м, совмещенный санузел, тонкие стены, через которые слышишь храп соседа, без лифта и мусоропровода. Люди, привыкшие к коммуналкам и баракам, были счастливы получить отдельную конурку.

К 80-му году ожидался коммунизм. Срок службы «времянок» определили в 25 лет, а потом всем раздадут дворцы. В Москве пятиэтажки строились до 1972 года. Проблема, соглашаться ли ехать в «отдаленный район», не стояла: где давали метры, туда и ехали.

В 1999 году в Москве утвердили программу расселения около 1700 самых негодных «хрущоб». Планировали завершить к 2010 году. Она выполнена примерно на 95%. Но сейчас программа фактически заморожена. Чиновники мэрии еще пару месяцев назад жаловались на отсутствие средств и новых площадок под застройку, рисуя проблему как нерешаемую. Притом что не только уже сносимые серии домов стали невыносимыми для проживания — на подходе 9-этажные и 12-этажные дома, которые строились позже. Некоторые пытались «улучшать» и даже надстраивать, потратив немалые деньги. Но это, похоже, тот случай, когда дешевле снести, чем бесконечно ремонтировать по мере сползания к полной аварийности.

Новая программа коснется уже примерно 8 тысяч домов. Откуда же теперь деньги? Притом что, по заверению мэра, новые квартиры будут предоставляться «недалеко от места проживания».

Ясно, что программа неосуществима без принципиального изменения схемы расселения.

Уже с 2011 года рассчитывать на «халявное» расширение жилплощади по щедрым нормативам обитателям хрущевок не приходится. Перестали наделять бесплатными метрами всех прописанных. Стали учитывать реально имеющееся жилье у людей. Стали давать новые метры по принципу «один к одному», разве что можно выиграть в площади кухонь и подсобных помещений, поскольку такого убожества, как полвека назад, сейчас не строят.

Очевидны две проблемы — бесплатности/платности нового жилья и его месторасположения. Поскольку со строительством коммунизма мы завязали, очевидно, придется платить. Хотя многие по-прежнему уверены, что государство им должно.

Проблемы застройщиков, ради которых все якобы затевается, есть, но все же не критичны. Объем открытого предложения жилья на московском рынке новостроек сейчас менее 3 млн кв. м. Это раза в два больше, чем пару лет назад, но не катастрофа. В последние годы выдавалось разрешений на строительство от 13 до 20 млн. кв. м нового жилья в год. Но свободных метров, требуемых для расселения 1,6 млн человек, живущих на 25 млн кв. м, нет. Темпы строительства можно стимулировать, если побудить людей, расселяемых из «хрущоб», частично финансировать улучшение своих жилищных условий. Вопрос, конечно, в условиях, как дьявол — в деталях.

Также появился и фонд капитального ремонта, куда почти все москвичи (кроме жителей домов, признанных аварийными и подлежащими расселению) платят по 15 руб. с метра (жители ранее считавшихся несносимыми хрущевок платят тоже, и вопрос теперь, что будет с этими деньгами), а скоро будут платить по 17 руб. Переселившись в новые дома, люди начнут платить в разы более высокие налоги на недвижимость, так что программа в перспективе выгодна городскому бюджету.

Кстати, возможно, главной причиной, почему президент поддержал идею массового расселения, стало то, что увидел в этом аналог «Сочинского олимпийского проекта»: сработало там (хотя с известными грехами, та же логика за подготовкой к ЧМ по футболу) — сработает и в Москве. А иначе у нас никогда ничего делать не будут. Путин верит в «большие проекты» как драйверы роста.

Все как в задачке про козу, волка и капусту, которых надо перевезти на другой берег партиями. У бюджета нет денег на бесплатную раздачу жилья в таких объемах. Еще надо решать проблему неремонтируемых домов. И проблему улучшения городской среды — тоже, в том числе сопутствующую масштабному строительству транспортную проблему. При этом никакая программа не заработает без интереса застройщиков. И он есть. И большой. При этом сами расселяемые, в идеале для себя, не хотели бы ни за что никогда и никому платить, но хотели бы жить комфортнее, в этом смысле массовый спрос жителей хрущевок на расселение есть.

Все эти проблемы по-своему решаемы двумя путями.

Один выстраивается на основе более-менее общего понимания властью и населением того, что есть общественное благо (вариант — улучшение городской среды, развитие города) и методы его достижения, которые подразумевают деятельное участие самих жителей/избирателей в их обсуждении, одобрении и софинансировании (в виде налогов или иначе). Другой — путь «осчастливливания сверху», подразумевающий, что «мы сами знаем, как вам лучше», при покорном принятии его самими осчастливливаемыми и силовом подчинении отдельных «несогласных». В принципе, работают оба варианта. Просто цена разная.