Чтобы гарантированно отсудить у застройщика компенсацию за строительные недостатки, нужно зафиксировать состояние квартиры перед подписанием акта приема-передачи, после устранения дефектов и в процессе эксплуатации. Об этом «Газете.Ru» заявил эксперт по внутренней отделке помещений, генеральный директор компании НАТЭК Алексей Орехов.
«В 2024 и 2025 годах в законодательство о долевом строительстве были внесены изменения, которые заметно сместили баланс прав и обязанностей в сторону застройщиков. Минимальный гарантийный срок на конструктивные элементы дома сокращен с пяти до трех лет, а на чистовую отделку — до одного года. Кроме того, с марта 2025 года девелоперы получили возможность работать по собственным стандартам отделки, но при условии, что эти стандарты зарегистрированы в Федеральном фонде стандартов», — рассказал Орехов.
По его мнению, в ближайшие два-три года качество чистовой отделки в строящихся многоквартирных домах будет снижаться.
«Причина здесь простая: у застройщика становится меньше экономических рисков при наличии брака, исчезает стимул использовать более качественные материалы и технологии, а возможность работать по собственным стандартам, близким к минимально допустимым, делает значительное количество дефектов формально законными. Одна из главных проблем в том, что многие дефекты не проявляются ни при приемке квартиры, ни в первый месяц эксплуатации. Например, промерзание межпанельных швов становится заметным обычно только на второй зимний период, когда накопленная влага и циклические замерзания с оттаиванием создают видимые пятна или плесень на откосах и стенах. Плесень под обоями возникает при изначально повышенной влажности стен или нарушении пароизоляции, а визуально определяется лишь через 6–12 месяцев в виде характерного запаха и темных пятен, проступающих сквозь покрытие», — пояснил эксперт.
Он добавил, что если дефект является скрытым, то есть не мог быть обнаружен при обычном осмотре во время приемки, и его причина объективно заложена в процессе строительства, дольщик вправе обращаться с требованием к застройщику и после истечения гарантийного срока.
«На практике это означает, что бремя доказывания полностью ложится на дольщика. Ему потребуется провести независимую строительно-техническую экспертизу, которая установит момент возникновения дефекта, причинно-следственную связь между действиями застройщика и этим дефектом, а также невозможность его обнаружения при приемке. Особую тревогу вызывает возможность застройщиков работать по собственным стандартам отделки. Такой стандарт подлежит обязательной регистрации в Федеральном информационном фонде стандартов, и если регистрации нет, стандарт юридически ничтожен», — заявил Орехов.
Эксперт отметил, что на этапе подписания договора долевого участия дольщик имеет право потребовать текст стандарта отделки, проверить наличие регистрации стандарта в открытом реестре Федерального фонда стандартов, а также сравнить числовые значения допусков с минимальными требованиями Минстроя.
«Если стандарт отсутствует или его положения ухудшают нормы Минстроя, это является нарушением, и дольщик вправе требовать внесения изменений или фиксировать отказ письменно для последующего оспаривания. Чтобы сохранить возможность судебной защиты, дольщику рекомендуется зафиксировать состояние квартиры в три критических периода. Первый и самый важный — это приемка квартиры до подписания акта приема-передачи. На этом этапе необходимо зафиксировать все видимые дефекты с фото- и видеосъемкой, обязательно указывая размеры с помощью рулетки в кадре, и составить акт осмотра. При наличии существенных дефектов акт приема-передачи подписывать не следует. Второй период — первый отопительный сезон, то есть примерно через три-шесть месяцев после заселения. В это время полезно провести тепловизионную съемку, чтобы проверить, не промерзают ли углы и стыки стен, проверить вентиляцию с помощью анемометра или простого листа бумаги, а также обратить внимание на появление трещин на стыках гипсокартона и плит перекрытия», — рекомендовал Орехов.
Третий период наступает за один-два месяца до истечения годичной гарантии на отделку. По словам Орехова, даже если визуально все выглядит нормально, имеет смысл заказать независимую строительную экспертизу.
«Специалист с лазерным уровнем и другим инструментом выявит скрытые отклонения: неравномерную усадку стяжки, локальные зоны повышенной влажности, скрытые трещины в штукатурном слое, некорректный монтаж вентиляционных коробов. Заключение такой экспертизы служит доказательством того, что дефекты возникли по вине застройщика и были зафиксированы в пределах гарантийного срока. Если в последний месяц гарантии обратиться с этим заключением к застройщику и получить отказ, то в суде факт своевременной фиксации дефекта будет признан. Без такой экспертизы после истечения года доказать, что дефект возник именно в гарантийный период, крайне затруднительно», — заключил Орехов.
Ранее эксперт рассказал, как дольше сохранить белый потолок в квартире.
