Первичное и вторичное жилье в 2026 году будет дорожать практически во всех субъектах России как минимум на уровне инфляции. Причины — постепенное снижение ключевой ставки и, как следствие, оживление спроса на рыночную ипотеку, переход вкладчиков из депозитов в недвижимость и рост себестоимости новостроек после повышения налога на добавленную стоимость (НДС).
При этом арендные ставки в 2026 году, по-видимому, будут расти медленнее, чем в последние два года. Многие клиенты будут принимать решение именно о покупке собственного жилья, так что доля «вакансий» на рынке съемного жилья повысится.
По прогнозу главного аналитика «Циан» Алексея Попова, стоимость съемных квартир в течение сезона высокого спроса (в июле – сентябре) повысится на 15–17%. В годовом выражении расценки вырастут на уровне инфляции (+7–8%), уточнил эксперт. Он пояснил, что это объясняется сохраняющимся трендом на рост предложения съемного жилья, снижением темпов роста зарплат россиян, увеличением числа сделок по покупке квартир (часть арендаторов станут собственниками).
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов предрек рост арендных ставок по крайней мере на 8–10% в среднем. Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов добавил, что государство сейчас активно занимается выводом аренды из «серой зоны» и пытается установить мощный налоговый контроль над доходами арендодателей, что дополнительно подтолкнет ставки вверх.
«Рынок недвижимости начала 2026 года будет сложным. Аренда продолжит дорожать из-за недоступности ипотеки, новостройки будут медленно ползти вверх вслед за инфляцией, а вторичка «замрет» в ожидании лучших условий по кредитам. Покупатели побегут из «опасной» вторички в «безопасные» новостройки или останутся в аренде. Это приведет к стагнации вторичного рынка и поддержке цен на первичном», — уверен эксперт по финансам, бизнес-эксперт Pronline Дмитрий Трепольский.
Снимать или покупать?
Эксперты сходятся во мнении: аренда дешевле, если нет доступа к льготной ипотеке под 2–6%. При последней платежи по кредиту сопоставимы с платежами за аренду, а при рыночных ставках (около 20%) покупка становится тяжелой долговой нагрузкой. В случае с рыночной ипотекой аренда квартиры оказывается вдвое дешевле покупки.
По данным «Циан», средняя цена квадратного метра на первичном рынке сейчас составляет 198 тыс. рублей, на вторичном — 159 тыс. рублей. При этом средняя площадь новой квартиры в России достигает 35 кв. м, вторичной — 39 кв. м, жилья в аренду — 38 кв. м. При таких параметрах средняя стоимость однокомнатной квартиры на первичном рынке будет 6,930 млн рублей, а вторичной — 6,201 млн рублей.
Рыночная ставка по ипотеке на первичном и вторичном рынках сейчас достигает 20%, и ежемесячный платеж по кредиту на новостройки составит 92,6 тыс. рублей, на вторичную квартиру — 82,9 тыс. рублей в месяц. А аренда обойдется в 33,1 тыс. рублей в месяц.
«При сегодняшних ставках по ипотеке расчетный разрыв между платежом банку и арендодателю составляет 2,8 раза в новостройках и 2,5 раза — на вторичке. Снижение ипотечных ставок до 14% (исходя из базовых прогнозов ЦБ по ставке и наших прогнозов по динамике цен) уменьшит этот разрыв до 2,1 и 1,8 раза. Таким образом, и в следующем году в «среднем» случае будет выгоднее снимать жилье», — подчеркнул главный аналитик «Циан» Алексей Попов.
Средние ставки в аренде не сильно меняются уже много лет и составляют примерно 5–6% стоимости квартиры в год, добавил эксперт по фондовому рынку «Гарда Капитал» Кирилл Селезнев. По его словам, средняя квартира при цене 5,9 млн рублей должна сдаваться за 295–356 тыс. рублей в год, а в более привычном виде это 25–30 тыс. рублей в месяц. С учетом инфляции за год ценник вырастет до 27–33 тыс. рублей в 2026-м.
«Если сравнивать буквально по затратам на сопоставимое жилье, то аренда, конечно, всегда дешевле. Вторичка практически никогда не продается с ипотекой на уровне ставок аренды. Это 5–6% против 10–20% в разные годы в прошлом. Как минимум вдвое дороже. В первичке есть низкие ставки, но там и цена всегда завышена относительно рынка. Вы будете платить 45 тыс. рублей, из которых более 35 тыс. пойдет на проценты банку. А аренда такой же по размеру квартиры обойдется, напомню, примерно в 30 тыс.», — сказал Селезнев.
Спрос на аренду останется устойчивым в высоком сегменте — IT-специалисты, молодые сотрудники компаний, временно перемещенные команды, уверен инвестор, основатель инвестиционного клуба «Лига Инвесторов» Евгений Ходченков. Но «массовый» спрос будет напрямую зависеть от ипотечной ставки: чем дороже кредит, тем больше людей предпочитают съем, продлевают договоры и откладывают покупку.
Цена денег
В 2026 году вопрос «покупать или снимать» превращается в вопрос о доступности дешевых денег, считают эксперты. Если у человека есть возможность получить льготную ипотеку под 2–6%, покупка становится экономически оправданным решением: платеж сопоставим с арендой, а капитал постепенно переходит в собственность.
При рыночной ипотечной ставке (20%) рынок недвижимости перестает быть инструментом накопления капитала и становится инструментом долговой нагрузки. В такой ситуации аренда выигрывает, особенно если планы на горизонте два – четыре года неопределенны.
«Снимать квартиру в среднем будет менее затратным вариантом, чем приобретение жилья в кредит. Конечно, если у покупателя есть вырученные от продажи, скажем, старой квартиры деньги, выбор в пользу покупки однозначно выгоден. Но ипотечные ставки, скорее всего, не опустятся ниже 15% годовых, во всяком случае в первом полугодии. Тогда и ежемесячный платеж по ипотеке на квартиру стоимостью около 10 млн рублей при первом взносе в 20% все так же будет превышать 100 тыс. рублей в месяц, что примерно в два – три раза больше, чем за аренду аналогичной квартиры», — сказал Гутнов.
По мнению Ходченкова, стратегически в 2026 году выгоднее всего действовать осознанно: если есть доступ к льготным ставкам — покупайте, а если доступна только рыночная ставка — арендуйте и накапливайте капитал, если не уверены в горизонте — не связывайтесь с долгом.
Главная переменная 2026 года — не цена квадратного метра, а цена денег. Выбор между арендой и ипотекой — это выбор между гибкостью и долговой нагрузкой. Пока рыночные ставки остаются высокими, аренда объективно дешевле и безопаснее.
