Цивилизация
Место силы
Неофициальное название «Рублевка» объединяет в себе населенные пункты, расположенные вдоль Рублево-Успенского, Подушкинского, 1-го и 2-го Успенских шоссе на западе Московской области. Особый статус эта местность получила еще во времена Ивана Грозного, когда легендарный царь ездил на соколиную охоту по дороге, впоследствии ставшей Рублево-Успенским шоссе. По ней же пешее паломничество в расположенные неподалеку монастыри совершали монархи уже из династии Романовых: Михаил Федорович, Алексей Михайлович и даже Петр I. Важности будущей Рублевке добавляло и то обстоятельство, что она связывала Москву со Звенигородом — вторым на тот момент городом государства, власть в котором наследовал младший сын царя.
Уже в советское время Рублевка была выбрана для строительства дачи Иосифа Сталина и других видных партийных деятелей, а после войны — для расположения резиденций зарубежных дипломатов. Одно в то время попасть на шоссе было вовсе невозможно — въезд преграждал шлагбаум. Особый статус сохранился за районом и после распада Советского Союза, чему способствовали в том числе живописные пейзажи и хорошая экологическая ситуация, благодаря отсутствию промышленных производств, вредных выбросов и транзитного транспорта. В 1990-х на Рублевке начали селиться крупные бизнесмены и звезды шоу-бизнеса, что быстро повлекло за собой рост спроса и цен на местную недвижимость уже в рыночных реалиях.
Притормозили
Первый спад произошел во время кризиса 2008-2009 годов. Тогда и в последующие несколько лет темпы продаж снизились впервые за постсоветское время, причем на первичном и вторичном рынках одновременно: на продажу было выставлено до четверти всех домов вместо обычных 15 процентов. Ситуация ненадолго выровнялась, но в конце 2014-го кризис повторился с новой силой — цены просели более, чем на треть. В некоторых случаях продавцы вынуждены были делать скидку в 30-50 процентов от изначально заявленной стоимости, а однажды готовый дом был разменян на пять однокомнатных квартир в подмосковном Видном. На этот раз виноваты были резкий обвал рубля и ожидание скорого повышения налога на недвижимость. С тех пор общее количество свежих проектов на всем западном направлении Подмосковья снизилось на 40 процентов, а за последние два года на Рублевке не появилось ни одного нового объекта — активность наблюдается только на менее престижном Новорижском шоссе.
С 2014 года дома на Рублевке неизменно дешевели: по разным оценкам, спад за последние пять лет составил от 10 до 30 процентов. С начала нынешнего года средняя цена упала на восемь процентов — до 315 миллионов рублей. «Элитка стала намного мельче: меньше площадь домов, участков. Раньше это было в среднем 30-50 соток и дом 700-1500 квадратных метров, а теперь элитные застройщики предлагают более разумные варианты по 300-400 квадратных метров на 8-15 сотках», — отмечает директор департамента загородной недвижимости агентства Tweed Ольга Бахметьева.
В целом, риелторы отмечают глобальную потерю интереса к элитной загородной недвижимости на западе Подмосковья: состоятельные покупатели выбирают городские квартиры или дома за границей. При этом россияне (а также жители ближнего зарубежья) среднего достатка, напротив, все чаще переезжают за МКАД на постоянное место жительства. К началу осени доля таких запросов специалистам выросла до 75 процентов от общего числа заявок (речь идет о всей Московской области и всех ценовых категориях).
Сейчас элитное жилье занимает 5-15 процентов рынка, предложение на котором поддерживается несколькими девелоперами. И 40 процентов его приходится именно на Рублевку, говорит директор департамента продаж загородной недвижимости компании Savills Нина Резниченко. Почти половину всего фонда составляют коттеджи и участки без подряда, что заметно осложняет жизнь застройщикам: покупатели могут не торопиться с возведением дома и к тому же реализовывать любые проекты на свой вкус, не ориентируясь на общую концепцию поселка.
Нередко люди, решившие не прибегать к услугам профессиональных архитекторов, ограничиваются одним этажом, говорят риелторы. Некоторые и вовсе предпочитают разбивать на премиальной земле грядки. Правда, указывают специалисты, в изменениях есть и плюсы — они свидетельствуют о появившемся у россиян архитектурном вкусе. Все больше начинают цениться панорамные окна, а в прошлом остаются псевдоисторические декоративные элементы.
На безрыбье
В отсутствие новых проектов весь спрос на Рублевке сосредоточен на уже готовых и зарекомендовавших себя на рынке объектах. Самые востребованные, по словам Нины Резниченко из Savills, «Раздоры II» и «Park Village Жуковка». Средняя площадь покупавшегося в них в этом году жилья составила 580 квадратных метров (490 квадратных метров для коттеджей и 687 — для таунхаусов). В открытой продаже по-прежнему остаются дома дороже 1,5 миллиарда рублей и земельные участки по три миллиона за сотку.
У «Раздоров II», помимо прочего, лучшая транспортная доступность по сравнению с конкурентами, говорит Ольга Бахметьева из Tweed, — до МКАДа всего четыре километра. В минус можно поставить пока еще недостаточно развитую инфраструктуру: для жителей готова только гимназия, названная в честь бывшего российского премьер-министра Евгения Примакова, хотя у застройщика большие планы.
Зато с инфраструктурой нет проблем в поселке «Николино», построенном на 2-м Успенском шоссе еще в конце 1990-х. На территории работают фитнес-клубы, бани, рестораны. Несмотря на возраст, поселок до сих пор продолжает выводить на рынок новые очереди — в этом году предлагать начали небольшие дома в современном стиле на небольших участках площадью до 10 соток. Также, по словам Бахметьевой, выделяются поселки «Жуковка XXI» и «Барвиха XXI». Оба они находятся в завершающей стадии продаж, свободными остаются дома под отделку и под ключ площадью от 700 квадратных метров.
На любой вкус
Еще один пример объекта, способного заинтересовать покупателей даже в кризисное для элитного загородного жилья время, — расположенный на съезде с Рублево-Успенского шоссе в 17 километрах от МКАД поселок «Березки» от компании «Галс-Девелопмент». Он был построен по проекту швейцарского архитектора Даниэля Шиндлера и в прошлом году получил престижную европейскую премию European Property Awards сразу в двух категориях: «Архитектура загородного коттеджного комплекса» и «Многофункциональный комплекс».
Замысел Шиндлера состоял в том, чтобы вписать классические дома среднеевропейского стиля в российский пейзаж и «создать для жителей атмосферу изысканности и уюта». Отличительной чертой архитектуры поселка стала присущая центрально-европейскому стилю сдержанность при максимально функциональном использовании пространства. Каждая из 151 резиденции, расположенных на территории в 60 гектар, полностью готова к отделочным работам.
Четверть территории выделена под общественные пространства, включая береговую линию длиной в два километра. Каждый из домов построен по одному из 18 проектов (они выполнены в нескольких типоразмерах), разработанных специально для «Березок», — от 473 до 1642 квадратных метров. Размер участков варьируется от 17 до 53 соток. «Проекты домов нестандартные, в каждом есть своя изюминка, особенно для ценителей современной архитектуры и дизайна, объемов, насыщенных воздухом, и нового подхода к планированию пространства», — отмечает Ольга Бахметьева. При этом, несмотря на архитектурное разнообразие и разделение на кластеры по несколько зданий, комплекс составляет единое архитектурное целое.
Также в поселке предусмотрена разнообразная современная инфраструктура: детский сад, ледовый каток, торговый и спа-центры, ресторан. Согласно утвержденной в конце ноября концепции благоустройства, они будут дополнены общественной зоной в виде амфитеатра, прогулочной набережной с уютным пляжем, интерактивными детскими игровыми площадками, велосипедными и беговыми дорожками, тренажерами, а также площадками для выгула и дрессировки собак. Через центр поселка будет проходить просторный бульвар.
В Задел на будущее
Важным драйвером высокой популярности поселка среди покупателей является открывшаяся 1 сентября школа Cambridge International School, проводящая обучение по Кембриджской международной программе с привлечением учителей — носителей английского языка (с возможностью дополнительно изучать отдельные предметы на испанском). По окончании школы выпускники получают два диплома, а также профессиональное сопровождение при поступлении в зарубежные вузы.
«Инфраструктура запланирована достойная. Поселок имеет хорошую инвестиционную привлекательность, при грамотном управлении, если он будет благоустроен и заживет, рост цен там может быть хороший», — заключает Бахметьева. Стоимость домов в «Березках» колеблется от 59 до 184 миллионов рублей, что выгодно отличает поселок от аналогов. Так, на портале ЦИАН размещено много объявлений о продаже домов, сравнимых или уступающих по характеристикам, по цене от 200 миллионов до 1,6 миллиарда рублей.
На сегодняшний день в «Березках» продана десятая часть домов, выбранный дом можно забронировать после визита в офис продаж в поселке. Приятным дополнением к выгодным ценам является специальная ставка по ипотеке от Банка ВТБ По словам риелторов, покупка элитной недвижимости в кредит является распространенным явлением и отнюдь не смущает застройщиков — ведь покупателям гораздо удобнее и выгоднее не отвлекать деньги из оборота собственного бизнеса.
Рынок элитного жилья переживает затяжной кризис — покупательский спрос, так до конца и не восстановившийся после глобального кризиса 2008 года, пять лет назад получил новый удар в виде резкого обесценения рубля. Все чаще невостребованной остается даже недвижимость на легендарной Рублевке. В таких условиях строить и сдавать новые проекты становится все сложнее. Тем ценнее уже готовые объекты, построенные по самым высоким стандартам и рассчитанные на взыскательных покупателей. Коттеджные поселки, подобные «Березкам», оставляют надежду на быстрое восстановление рынка после нормализации экономической ситуации в стране.
