Цивилизация
Российские власти не оставляют попыток «обелить» рынок арендного жилья. Для этого в стране могут ввести новый налоговый вычет для квартиросъемщиков — Минстрой предлагает позволить им возвращать НДФЛ, если аренда жилья происходит в легальном поле, сообщает РБК.
Пункт о новом налоговом вычете содержится в проекте госпрограммы по обеспечению доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами до 2030 года. Минстрой предлагает уравнять в правах покупателей жилой недвижимости и арендаторов: сейчас россиянин после покупки квартиры может вернуть 13% от стоимости жилья за счет выплаченного ранее подоходного налога (сумма, с которой возвращается НДФЛ ограничена 2 млн руб.) — максимум 260 тыс. руб.
«Арендная плата — это те же расходы на жилье. Будет справедливо, если у гражданина, который покупает квартиру, и у гражданина, который арендует, будут равные права и условия. При этом у арендатора должна быть возможность вернуть НДФЛ не один раз, а каждый год — по аналогии с социальным налоговым вычетом, например, по расходам на медицину или обучение» — прокомментировал инициативу замдиректора подразделения «Арендное жилье» в «Дом.РФ» Эльдар Асадуллаев.
По его словам, в условиях, когда 40% населения не может позволить себе покупку жилья даже при нулевой процентной ставке по ипотеке, налоговый вычет сделает более привлекательной официальную аренду — он позволит снизить ее стоимость фактически на 13%. По мнению Асадуллаева и авторов программы, эта мера вместе со снижением госпошлины за регистрацию договора долгосрочной аренды сделает рынок съемного жилья в стране более прозрачным.
По данным Минстроя, госпрограмма должна заработать в 2022 году, однако сроки введения налогового вычета не указываются. Остаются неясны и его параметры: предельная сумма, с которой можно будет вернуть средства; сроки и периодичность выплат; налоговый период, который будет учитываться при подсчете уплаченного НДФЛ.
В то же время авторы законопроекта и эксперты признают, что в России не менее 90% арендного рынка находится в серой зоне. Официальные подсчеты Минстроя говорят, что арендуют жилье только 5,7 млн семей (10% от общего числа). В развитых странах эта цифра доходит до 40%, а в крупнейших городах мира арендой жилья пользуются до 80% населения. Низкая оценка министерства связана именно с тем, что российские арендодатели и арендаторы предпочитают не оформлять свои отношения официально.
По мнению адвоката юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослава Шицле, в существующих реалиях налоговый вычет не станет эффективной мерой по выводу аренды из серой зоны — цены на съем жилья без его регистрации могут выгодно отличаться. Директор департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрей Соловьев подчеркнул, что для обеления рынка арендного жилья нужно сделать так, чтобы легальная работа была выгодна не только квартиросъемщикам, но и арендодателям.
В январе «Известия» со ссылкой на Минстрой сообщали, что власти готовят законопроект по ужесточению контроля за рынком арендного жилья: правительство хотело запустить цифровую систему учета договоров найма, интегрированную с системами ФНС. Тогда эксперты признавали, что это может частично вывести аренду из тени, но после налогообложения стоит ждать повышения цен на те же 13%.
Кроме того, Минстрой не исключал введение арендных сертификатов по подобию с жилищными. Их получателями могут стать семьи с невысокими доходами. Эти сертификаты можно будет использовать для покрытия расходов на аренду. Власти допускали стимулирование застройщиков, которые начнут возводить жилье именно для аренды — им могут давать землю под строительство на льготных условиях.
Как писал РБК в 2020 году, главными причинами, по которыми россияне не хотят переводить сделки по найму жилья в легальное поле являются отсутствие преференций для арендодателей и низкое благосостояние населения. Для добросовестных плательщиков, которые оформляют сделки по найму, нет льготного налогового режима. Отсутствует и контроль за неуплатой налогов с этого вида деятельности. В целом жители не видят никаких выгод от того, что они заплатят государству часть полученных от сдачи квартиры денег.
Эксперты отмечали, что серый рынок арендного жилья нередко наполнен рисками как для собственника, так и для квартиросъемщика. Владелец жилья нередко не способен взыскать компенсацию при порче имущества или долг. Арендаторы же иногда шантажируют арендодателей тем, что сообщат в ФНС о незадекларированном источнике доходов. В целом юристы признают: вывести аренду из серой зоны практически невозможно без повышения благосостояния людей, повышения их финансовой и налоговой культуры.
