Цивилизация
В июльском номере журнала Forbes вышла заметка о крупнейших землевладельцах Подмосковья - малоизвестных чаще всего компаниях, сосредоточивших в своих руках от 5 тысяч гектар земли. Нельзя сказать, чтобы это были сенсационные данные - о некоторых из этих проектов писала газета «Бизнес», о части - «Ведомости». Однако когда эта информация была сведена воедино, она, говорят, произвела сильное впечатление на подмосковных чиновников.
Сама по себе земля в Подмосковье, конечно, является большой ценностью. Однако ее ценность возрастает в разы, когда владельцу удается сменить ее целевое назначение: большинство участков должно использоваться как сельскохозяйственные земли. Но в Подмосковье как ближнем, так и дальнем куда больше востребованы земли, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство.
Сменить назначение участка — главная забота нового владельца практически любого подмосковного колхоза или совхоза. Большинство новых лендлордов, о которых писал Forbes, эту задачу так или иначе решили.
Это, в частности, и вызывало раздражение чиновников. А как же надои? - говорят, воскликнул губернатор области Борис Громов. В результате подмосковные чиновники решили максимально усложнить процедуру перевода сельхозземель под ИЖС или промышленную застройку (популярное назначение вблизи аэропортов или в отдаленных районах области, где в том числе и на землях бывших совхозов строится не один промышленный парк).
Запретить совсем эту процедуру им не позволяет федеральное законодательство. Поэтому соответствующие решения, конечно, не будут оформляться официально - в виде областного закона или распоряжения губернатора. Однако вставить спекулянтам максимальное число палок в колеса местным властям не в силах запретить никто. Сегодня процедура переоформления занимает от 9 до 12 месяцев при положенных по закону шести. Инвестору необходимо собрать 85 подписей под документом. Завершается процедура, кстати говоря, согласованием с председателем областного правительства, без подписи которого перевод невозможен. Строго говоря, первым лицам области, чтобы остановить перевод земли достаточно просто принять волевое решение.
<1>По данным риэлтеров, власти готовятся ограничить общую площадь сельхозземель, которую риэлтерам будет позволено перевести под ИЖС 70 тыс га. Кстати, примерно столько же составляет объем заявок на перевод земель, уже поданных в местные органы власти. За какое время им разрешат выбрать этот лимит, пока неясно. Как неясно и то, будут ли приниматься новые заявки на перевод или власти разрешат сменить назначение участков лишь тем, кто уже успел подать заявки. Более того. Как утверждают участники рынка, власти думают над введением и других ограничений. Например, не давать в одни руки более 3 гектаров или даже 0,5.
Окажутся ли эти ограничения эффективными - большой вопрос. Конечно, заинтересованные люди найдут способ их обойти. В принципе, гигантские владения нынешних лендлордов редко когда записаны на головную структуру. Чаще всего собственником того или иного участка значится одна из фирм гигантского конгломерата с общим конечным бенефециаром. Не говоря уж о том, что, собрав все необходимые документы, инвестор, скорей всего, сможет добиться перевода сельхозучастка под ИЖС через суд.
Другое дело, что любые обходные схемы увеличат стоимость операции по переводу — сейчас она составляет от $500 за гектар. Кроме того, процедура перевода затянется, а, возможно, кто-то и вовсе откажется от нее. Себестоимость получения новых участков вырастет, а предложение их сократится, что, вероятно, только толкнет цены на них вверх.
В любом случае остановить процесс сокращения сельхозугодий у чиновников не получится. Оценщики оперируют таким термином, как наиболее эффективное использование земли. На большинстве земель области склады и коттеджи эффективней совхозов - спрос на них заоблачно высок.
Глава Independent Media Дерк Сауэр, комментируя газете «Ведомости» один из девелоперских проектов на Рублевском шоссе, метко заметил «коровкам здесь жить дороговато». Сейчас, когда спрос на загородное жилье, землю под склады, выводимые из столицы предприятия страшно далек от удовлетворения, коровкам дороговато жить не только на Рублевке, но и на большей части Московской области. Удовлетворить спрос на землю проще всего, стимулируя перепрофилирование совхозных земель. Когда потребность в коттеджах и складах будет удовлетворена, в Подмосковье найдется место и для коровок: тем более, что спрос на сырое молоко тоже растет день ото дня.
