Постройка на самоволку

Высший арбитражный и Верховный суды уточнили, как применять законы при спорах о правах собственности

Рустем Фаляхов 29.04.2010, 21:34
ИТАР-ТАСС

Наличие свидетельства о праве собственности на постройку не исключает признания ее самовольной, пояснили Высший арбитражный и Верховный суды в совместном постановлении, принятом в четверг. Кроме того, собственники квартир смогут бороться с уплотнительной застройкой, даже если у них нет документов на земельный участок, на котором расположен их дом.

Высший арбитражный (ВАС) и Верховный (ВС) суды четыре года готовили совместный документ, разъясняющий нижестоящим инстанциям, как разрешать споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав. «Это постановление призвано решить самые сложные вопросы, многие из которых создают непреодолимые трудности для работы бизнес-сообщества и становятся благодатной почвой для социальных конфликтов», ― пояснил «Газете.Ru» председатель ВАС Антон Иванов. Это постановление, в частности, регулирует такие проблемы, как точечная застройка, снос самовольных построек и признание или непризнание права собственности граждан на такие строения.

Постановление содержит новации относительно споров, связанных с самовольной постройкой. До недавних пор гражданин, зарегистрировавший свое право собственности на постройку, мог быть уверен в том, что никто не сможет лишить его собственности. Скандал с садоводческим товариществом «Речник» развеял эти иллюзии.

А теперь и высшие судебные инстанции указали на то, что факт государственной регистрации права собственности на постройку вовсе не исключает возможности признания её самовольной со всеми вытекающими из этого последствиями.

Но есть и хорошая новость. «Отсутствие разрешительной документации на объект, в частности разрешения на строительство, отныне не является безусловным основанием для признания постройки самовольной», ― поясняет партнёр адвокатского бюро «Корельский, Ищук, Астафьев и партнёры» Илья Ищук. Теперь, даже если у гражданина нет никаких разрешительных документов на его недвижимость, можно обратиться в суд за признанием права собственности на неё. «И уже суд обязан выяснить, принимали ли вы меры по её легализации, насколько правомерно вам, например, отказали в выдаче соответствующего разрешения и т. п. Если окажется, что постройка не нарушает строительных и градостроительных правил, что должно быть определено при помощи экспертизы, а вы добросовестно сделали все, чтобы узаконить её, суд обязан будет признать ваше право собственности», ― говорит эксперт.

Более того, даже наследники теперь получили возможность требовать признания права собственности на унаследованную самовольную постройку, если она располагается на полученном в наследство земельном участке.

Интересны также трактовки ВАС и ВС в связи со спорами о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома. Отныне собственники квартир в таких домах вправе требовать устранения любых нарушений своих прав на земельный участок, на котором расположен дом, даже если формально земельный участок не сформирован и в отношении него не осуществлен кадастровый учет. Это дает возможности жильцам квартир на законных основаниях бороться с уплотнительной застройкой, даже если у них нет документов на земельный участок, на котором расположен их дом, уточняет Ищук. Переосмыслена и статья 234 Гражданского кодекса, регулирующая права добросовестного приобретателя имущества. Дело в том, что в пункте 4 этой статьи предусмотрено специальное основание для начала исчисления так называемого срока приобретательной давности на приобретенное имущество. Для движимого имущества установлен срок 5 лет, после наступления которого спорное имущество не может быть изъято у добросовестного приобретателя, для недвижимости ― 15 лет.

Но в действующем законодательстве нет внятного указания, с какого времени отсчитывается срок приобретательной давности.

Теперь ВАС и ВС договорились, что срок приобретательной давности на имущественный объект начинается с того момента, когда истекает срок исковой давности. То есть только после того, как предыдущий собственник реализует свое право на защиту собственности, но ему откажет суд, начинает «формироваться» право у нового собственника.

А бизнесу, по словам Иванова, будет интересно мнение высших судебных инстанций относительно возникновения права собственности, например, на недвижимость при реорганизации юридического лица. Дело в том, что Гражданский и Налоговый кодексы содержат противоречивые нормы на этот счет. В одном случае утверждается, что право собственности возникает с момента регистрации недвижимости в госреестре. В другом случае ― с момента госрегистрации самого вновь образованного юрлица. В итоге для подтверждения права собственности приходится ждать регистрации в обоих реестрах. Судьи решили, что достаточно регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Кроме того, совместное постановление двух судов высшей инстанции фактически накладывает для нижестоящих судов запрет на отказ в удовлетворении исковых требований по формальным основаниям ― «в связи с неправильно выбранным способом защиты права». «Этим часто пользовались суды, не желая разбираться в тонкостях правоотношений сторон. Высшие судебные инстанции предельно ясно выразили свою позицию по этому поводу, указав, что судам обязательно надлежит самими разбираться, из каких правоотношений возник спор и какие нормы права подлежат применению», ― говорит Ищук.