Чтобы защитить свои будущие сделки по покупке земли и деньги, важно обратить внимание на «красные флаги». О том, как проанализировать «чистоту» будущей сделки и сделать безопасный выбор, «Газете.Ru» рассказала Юлия Толстихина, земельный юрист, инвестор и основатель юридического центра «10 Соток».
Первый тревожной звонок — это земельные участки, на которых нельзя строить, либо есть ограничения по строительству.
«Случай из практики: земельный участок находится на приаэродромной территории и ограничивает возможность застройки. Или же, на земельном участке находится объект культурного наследия, убрать который невозможно. Вышеперечисленные нюансы автоматически требуют, как минимум, согласования с государственными органами — например, Росавиацией и Министерством культуры, максимум — запрет на строительства жилого дома», — объяснила она.
Чтобы самостоятельно определить наличие ограничений, можно: заказать градостроительный план в отделе архитектуры Администрации города по месту нахождения земельного участка; проверить правила землепользования и застройки через ФГИС ТП; проверить зоны с особыми условиями использования через правила землепользования и застройки или публичную кадастровую карту.
Второй «красный флаг» — земельные участки без границ, туда же относятся земельные участки с ошибками в документах и в границах.
«Важное предупреждение: не покупайте участки без межевания. «Продавец» показывает вам один земельный участок, а по факту есть риск получить другой, по местоположению и площади. Проверить это предварительно невозможно, поскольку границы земельного участка не зафиксированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)», — подчеркнула юрист.
Чтобы избежать подобных неприятностей, необходимо: заказывать вынос точек в натуру, если есть межевой план — иначе фактические границы могут быть изменены; анализировать публичную кадастровую карту; проверять документы по земле у земельных юристов на вопрос реестровых ошибок.
Еще один опасный случай — сделки с неоформленными земельными участками.
«Сегодня все еще совершаются покупки земли по расписке и по членской книжке. Подобные сделки не имеют самостоятельной юридической силы и требуют обращения в суд. Каким бы заманчивым ни было предложение, рекомендую идти по пути оформления договора купли-продажи с соблюдением каждого этапа», — добавила эксперт.
Четвертый «красный флаг» — отсутствие проверки продавца.
«Некоторые покупатели самостоятельно не проверяют земельные участки перед продажей на предмет банкротства, текущих судебный процессов и исков и дееспособности продавца. Последний пункт касается ситуации, когда пожилой человек продает свой участок. В таком случае необходимо подкрепить сделку документами о дееспособности продавца, чтобы вашу сделку не могли аннулировать», — подчеркнула специалист.
Отсутствие согласия супруга на продажу — еще один тревожный сигнал.
«Невнимательные покупатели могут стать жертвой семейных драм, где один из супругов решил продать участок, находясь в статусе зарегистрированного брака, или же подделал документ о согласии. В таком случае второй супруг может оспорить сделку и признать ее недействительной», — резюмировала юрист.
Ранее в Гильдии риелторов рассказали, как можно заработать на покупке жилья.
