На вторичном рынке жилья покупатель рискует получить не только квартиру, но и чужую юридическую историю. Поэтому в 2026 году проверять нужно не только объект, но и продавца, рассказала «Газете.Ru» основатель агентства недвижимости «БезФильтров» Ригина Гордеева.
Первым красным флагом она назвала продавца, который не внушает доверия. По словам эксперта, после резонансных судебных историй покупатели стали бояться не только обременений, но и ситуаций, когда бывший собственник позже заявляет, что не понимал, что подписывал, был под давлением или стал жертвой мошенников.
«Я называю это «красными флагами воли». Квартира может быть юридически чистой, а сделка — нет. Самый страшный сценарий вторички — это не арест. Это чистая квартира с оспоримой волей продавца, такое выявить значительно сложнее, чем юридические проблемы самого объекта. Насторожить должны очень пожилой продавец, сделка по доверенности, срочная продажа «только сегодня», сильное занижение цены, признаки банкротства, нервное поведение собственника и отказ от личной встречи. Нужно проверить продавца на банкротство, долги, судебные дела, историю владения квартирой и состав зарегистрированных в ней лиц», — сказала Гордеева.
Второй красный флаг — квартира, которая за короткое время много раз переходила из рук в руки. По словам Гордеевой, особенно опасны недавнее наследство, свежие дарения, развод, приватизация без участия всех зарегистрированных, использование материнского капитала и доли детей.
«Материнский капитал — один из самых недооцененных рисков. Если детям не выделили доли, история может прийти за покупателем через годы. Бывшие жильцы тоже сюрприз. Люди думают: выписали — проблема ушла. А есть случаи, когда право пользования живет дольше регистрации», — предупредила риелтор.
Для проверки истории квартиры Гордеева рекомендовала запрашивать расширенную выписку ЕГРН, историю переходов прав, архивную домовую книгу, документы-основания собственности, нотариальные документы и справки по материнскому капиталу.
Третий красный флаг — скрытые обременения и ипотека «вслепую». По словам эксперта, одной выписки из ЕГРН недостаточно — нужно проверять ипотеку, аресты, запреты регистрационных действий, банкротство продавца, коммунальные долги, судебные процессы, исполнительные производства и зарегистрированных лиц.
Особенно осторожно эксперт призвала относиться к сделкам с действующей ипотекой. В них важна правильная схема расчетов: иначе деньги могут уйти, ипотека не будет закрыта, а регистрация зависнет, подчеркнула Гордеева.
В договоре купли-продажи эксперт посоветовала внимательно смотреть цену, порядок расчетов, сроки освобождения квартиры, снятия с регистрации и возврата денег, если сделка сорвется.
Ранее россиянам пообещали снижение ставок по ипотеке.
