Цивилизация
Покупка квартиры для сдачи в аренду в России становится менее выгодной. По данным консалтинговой группы SRG, средний срок окупаемости квартиры в городах-миллионниках к концу 2021 года составил 16,5 года (имеется в виду отношение средней стоимости однокомнатной квартиры к среднегодовому доходу от аренды), сообщила «Российская газета». В позапрошлом году этот срок был меньше: 15,8 года.
Если брать вторичный рынок, то средний чек предложения на однушки за год вырос на 26,22%, а ставка аренды – только на 20,03%. При этом в Москве, Санкт-Петербурге и Челябинске аренда подорожала сильнее, чем само жилье, отмечают эксперты.
В целом в городах-миллионниках по России средняя ставка по аренде за прошлый год выросла на 19% — с 17 до 20,4 тыс. руб. в месяц. А стоимость однокомнатной квартиры в продаже – на 30%: с 3,53 млн до 4,6 млн руб., рассказала «Газете.Ru» эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина.
Ранее в компании подсчитали, что цены на жилье по итогам года показали рекордный рост. В городах-миллионниках за 2021 год они выросли в среднем на 29%, а 2020 году — на 20%. Заметно жилье подорожало в Краснодарском крае. Стоимость жилья в Сочи выросла в два раза: сейчас это второй после Москвы город со средней ценой за 1 кв. м выше 300 тыс. руб., отметили аналитики.
Подорожает ли аренда
Учитывая, что границы все еще частично закрыты, аналитики «Циан» ожидают роста доходности и соответственно стоимости аренды в Краснодаре, особенно это будет заметно к лету. Аренда может вырасти и в Москве, в основном за счет снижения конкуренции: за год количество объявлений о сдаче жилья снизилось на 80%. Цена съема квартиры может вырасти и в Екатеринбурге: аренда однокомнатной квартиры там за год выросла меньше, чем в других городах-миллионниках – на 6,7%.
При этом снижение доходности – это вторичный фактор, влияющий на стоимость аренды, говорит эксперт Виктория Кирюхина. По ее словам, в первую очередь на цены влияет предложение и уровень спроса. Именно из-за высокой активности на рынке аренды существенно выросли ставки осенью 2021 года, а объем предложения сократился, отметила она.
В целом на рынок аренды влияет много факторов: сезонность, ситуация в конкретном сегменте, стоимость недвижимости и ипотеки, ситуация в экономике и другие, сказала «Газете.Ru» управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
Она напомнила о предложении Минстроя создать единую информационную систему, в которую будут вносить все сведения о заключенных договорах найма. По задумке властей это должно «обелить» рынок аренды. «Однако без мер поддержки подобная идея приведет к повышению ставок найма жилья из-за включения расходов на документальное оформление и уплаты налогов, о которых некоторые недобросовестные арендаторы «забывают», — отметила Коркка.
Однако основатель IT-компании Realiste (разработала нейросеть для мгновенной оценки недвижимости) Алексей Гальцев считает, что если доходность продолжит снижаться, арендные ставки могут вырасти примерно на 10% за год в крупных городах с наиболее высоким спросом. «Это будет вынужденной мерой: арендодатели повысят ценник, чтобы не работать «в минус». В первую очередь ставки повысятся в наиболее спросовом сегменте: популярные компактные квартиры в шаговой доступности от метро», — заявил он «Газете.Ru».
В высокобюджетном сегменте в Москве покупка недвижимости с целью сдачи в аренду не так популярна, рассказал «Газете.Ru» региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. Доходность от долгосрочной сдачи здесь составляет около 4-6% (17-25 лет окупаемости). Однако в этом сегменте возможно подорожание аренды в пределах 15-20%: это связано как с дефицитом качественных предложений, так и ростом цен на рынке жилой недвижимости. Аренда в Санкт-Петербурге может подорожать в пределах 15%.
Станет ли меньше квартиросъемщиков в Москве и Санкт-Петербурге
Оттока жильцов в Москве и Московской области вряд ли стоит ожидать – это центры экономической активности, сюда едут люди на заработки, считает Надежда Коркка из «Метриума». Спрос, скорее всего, будет оставаться высоким, просто люди будут искать более доступные варианты.
В столице люди уже сейчас обращают внимание на более доступные, но менее престижные районы с худшей транспортной доступностью, рассказала Виктория Кирюхина из «Циан». Например, спрос растет на аренду квартир в ВАО, а в ЦАО спрос стал снижаться в пандемию. «То есть арендаторы ищут способы сэкономить и без кардинального переезда в другой город», — пояснила она.
Если рассматривать спрос на аренду с учетом падения доходов населения, то здесь скорее можно ожидать притока людей в крупные города из-за ситуации в регионах, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. «Экономически активное население пытается найти возможность работать и зарабатывать, а в больших городах для заработка больше возможностей», — пояснила она.
В целом поток арендаторов вряд ли сократится, также считают Est-a-Tet. Но сейчас их потребности действительно меняются: все больше запросов на максимально бюджетное жилье, в том числе на комнаты, а также на аренду апартаментов.
«С другой стороны, и в Москву, и в крупные города происходит переток крупных и дорогих специалистов, а в силу возраста это часто семейные люди. Таким арендаторам уже интересны квартиры бизнес-класса и выше, многокомнатные, для семейного проживания», — добавила Дымова.
Спрос на аренду может снизиться в случае, если объявят новый локдаун, и часть сотрудников будут переводить на удаленную работу в обязательном порядке, добавляет Виктория Кирюхина из «Циан». Подобные ограничения приводят к снижению спроса, и, как следствие, к стагнации ставок. Например, после того, как в январе 2021 года отменили обязательную удаленку для части сотрудников, количество запросов на аренду в Москве сразу выросло: туда возвращались сотрудники, которые на время уехали из столицы.