Цивилизация
В 2021 году цены на жилье выросли как на первичном, так и на вторичном рынке. Так, с начала года новостройки в городах-миллионниках подорожали на 23%, а за год – на 31%, сообщил «Газете.Ru» руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
«Рост обеспечивался высоким спросом со стороны покупателей на фоне действия льготной ипотеки. Дополнительными факторами являются все большее распространение эскроу-счетов, стагнация объема нового предложения и растущая строительная себестоимость (увеличиваются цены на строительные материалы)», — рассказал он.
Вторичное жилье дорожает медленнее: с начала года цены выросли на 7%, а за год – на 15%. Здесь свою роль также сыграл повышенный спрос за счет низких ставок по ипотеке, добавил Попов.
«Более плавный рост объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем на первичке зависят от доходов населения (которые почти не растут)», — пояснил аналитик.
Самые высокие темпы роста цен на первичном рынке зафиксированы в Краснодаре – 66% с начала года и 85% за год. В ЦИАН объясняют это тем, что город расположен в регионе с комфортным климатом: спрос, в том числе, идет со стороны «удаленщиков» из Москвы и Санкт-Петербурга. На спрос также влияет снижение темпов ввода нового жилья. Этот же фактор повлиял на цены в Омске (47% с начала года и 87% за год), Челябинске (30% за год), Красноярске (29% за год, 27% с начала года).
«В этих городах в первом полугодии 2021 года на рынок вышел меньший объем жилья (на 50-70%), чем в первом полугодии допандемийного 2019 года. Кроме того, в городах с небольшим объемом предложения колебания цен могут быть сильнее, что характерно, например, для Омска. На вторичке в лидерах роста те же города», — отметил Алексей Попов.
В «Авито.Недвижимости» также отмечают продолжающийся рост цен во всех городах-миллионниках и в целом по стране. Причиной, в том в числе, стало подорожание строительных материалов и увеличение затрат компаний-застройщиков на рабочую силу, рассказа «Газете.Ru» руководитель направлений первичной и загородной недвижимости организации Дмитрий Алексеев.
На первичном рынке по итогам сентября сильнее всего цены выросли Омске (в 1,6 раза год к году) и Москве (в 1,5 раза год к году). С начала года цены на новые квартиры заметнее всего выросли в Ростове-на-Дону — 40% (сентябрь 2021 г. к январю 2021 г.). Во вторичном сегменте средняя стоимость жилья по итогам сентября больше всего выросла в Омске — на 42% год к году и на 18% по сравнению с январем 2021 года, сообщил Алексеев.
При этом самый низкий уровень цен на жилье среди городов-миллионников по итогам месяца был зафиксирован в Челябинске: новую квартиру можно было приобрести на «Авито» в среднем за 58 499 рублей за кв. м, а жилье на вторичном рынке — за 46 159 рублей за кв. м, рассказал Дмитрий Алексеев. «Сравнительно низкие» средние цены по сравнению с другими крупными городами отмечены в Самаре, Волгограде и Омске. Самая дорогая недвижимость — традиционно в Москве, Санкт-Петербурге и Казани.
Сколько стоит самое доступное жилье
На вторичном рынке сейчас почти во всех городах (не только миллионниках) цены по самым доступным предложениям составляют около 0,5-0,7 млн рублей, рассказал Алексей Попов из «ЦИАН.Аналитики». Исключение – Москва и Санкт-Петербург, где стоимость самых дешевых лотов составляет примерно 2-2,5 млн рублей. На первичном рынке минимальный бюджет определяется в соответствии с уровнем цен в городах: даже без учета Москвы и Санкт-Петербурга в миллионниках разрыв составляет 2-2,5 раза (от 50 тыс. руб. за кв. м в Челябинске до 120 тыс. руб. в Краснодаре). На стоимость также влияет то, есть ли на рынке в конкретном городе сверхкомпактные студии.
Эти данные основываются на самых дешевых предложениях, которые удалось обнаружить аналитикам ЦИАН. Рассматривались квартиры в многоквартирных домах: отдельные комнаты, а также апартаменты и другие нежилые помещения в выборку не вошли (но могла иметь место, например, долевая продажа), уточнили в компании.
Несмотря на повышение цен, покупатели по-прежнему могут найти выгодные предложения, в том числе по цене ниже среднерыночной, говорит Дмитрий Алексеев из «Авито.Недвижимости». Многие застройщики развивают свои программы в партнерстве с банками и предлагают клиентам скидки, рассрочку, варианты со льготным кредитованием, отметил он. На вторичном рынке подобрать доступные варианты тоже можно: часто самые низкие цены предлагают собственники, которые продают жилье из-за срочного переезда, подчеркнул эксперт.
Среди городов-миллионников наиболее доступные варианты на «Авито.Недвижимости» (на 21 октября 2021 года) в новостройках — в Челябинске и Омске: это однокомнатные квартиры стоимостью 800 000 рублей и 855 000 рублей. На вторичном рынке есть лоты по цене до 700 000 рублей в Новосибирске, Воронеже, Красноярске, Перми, Ростове-на-Дону, Самаре, Уфе и Челябинске.
Какая ситуация с жильем в Москве
По словам руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости» Дмитрия Таганова, средняя стоимость квартиры на первичном рынке в старой Москве сейчас составляет 18,8 млн рублей, а цена квадратного метра – 316,8 тыс. рублей. За последние 12 месяцев такие квартиры подорожали на 21%, а квадратный метр — на 28,4%. С нового года квартиры подорожали на 12,4%, квадратный метр – на 18,2%.
Средняя стоимость квартиры на вторичном жилье составляет 15,35 млн рублей, а квадратного метра – 274,6 тыс. рублей. За последний год квартиры подорожали на 17%, квадратный метр – на 22%. С нового года квартиры выросли в цене на 7,8%, а квадратный метр – на 13,3%.
Самая дешевая квартира на первичном рынке «старой» Москвы, по данным «ИНКОМ-Недвижимости» — это студия площадью 13,7 кв. м, которая расположена на ул. Окская (ЮВАО) д. 28, корп. 2 (4-й этаж из 5). Стоимость такого объекта — 4 658 000 рублей. Ввод дома запланирован на март 2022 года. «Девелопер ремонтирует старые дома (бывшие общежития), делает полную отделку и продает небольшие квартиры», — пояснил Таганов.
А самая дешевая квартира на вторичном рынке – это студия площадью 12 кв. м, которая находится в Рязанском районе (ЮВАО) на ул. Федора Полетаева, 19 корп. 2 (1-ый этаж из 9). Ее стоимость — 2 890 000 рублей.
По словам управляющего партнера компании «Метриум» Надежды Коркки, самым доступным жильем на рынке Большой Москвы сейчас будут микроапартаменты площадью 9 кв. м. в многофункциональном комплексе «Апартаменты в Кусково», продажи в котором стартовали в сентябре этого года. Ориентировочная цена такого жилья составит 2,5 млн рублей. Сейчас пока в продаже представлены студии площадью от 12,8 до 20,8 кв. м, минимальная цена с учетом финишной отделки — 3,4 млн рублей, а максимальная – 5,2 млн рублей. Сейчас это минимальный ценовой порог в пределах МКАД на рынке Москвы, говорит Коркка.
Самые дешевые квартиры в массовом сегменте «старой» Москвы – это студии площадью 19,5 кв. м. и 21,6 кв. м. в ЖК «Мякинино Парк» (ЗАО, район Кунцево) и ЖК «Люблинский парк» (ЮВАО, район Люблино). Стоимость таких лотов на конец сентября 2021 года составляет 5,4 млн рублей. В ТиНАО наиболее низкая цена сейчас — на студию площадью 19,9 кв. м. в ЖК «Середневский лес» (поселение Филимонковское). Она обойдется в 4,1 млн рублей.
Что будет дальше с ценами
На рынке недвижимости «не может быть никакого другого расклада, кроме как охлаждение спроса и постепенное снижение цен», заявил «Газете.Ru» эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
«Причем цены начнут снижаться не только из-за спроса, но из-за растущих ставок по ипотеке, а также по причине отказов от обслуживания ипотечных кредитов и продаже жилья с дисконтом от рынка в 5-10%», — сказал эксперт.
По словам Кричевского, более четверти квартир, которые выставлены на продажу в Москве, — это «квартиры с обременением». «Надо полагать, это говорит о том, в каком сейчас состоянии рынок и насколько он перекуплен в условиях снизившихся реальных доходов населения и возможностей по обслуживанию своих обязательств», — отметил он.
Эксперт считает, что сейчас «нет ни одной причины», по которой жилье продолжит дорожать в долгосрочной перспективе.
«Безусловно, может показаться, что цены на новостройки постепенно ползут вверх, но такой эффект создается оттого, что у множества проектов, вышедших на рынок во второй половине прошлого года, постепенно меняется стадия строительства, и по мере приближения сдачи объекта в эксплуатацию застройщик поднимает цену на квартиры и выводит новые объемы. При этом застройщики тоже видят отсутствие спроса и вынуждены или тормозить повышение цен, или выводить очень ограниченные объемы юнитов на рынок», — добавил Алексей Кричевский.
Он также отметил, что де-факто льготная ипотека в России «в определенной степени уже свернута». Сейчас роста цен на новостройки на том же уровне, который был несколько месяцев назад, нет даже в регионах.
«А в наиболее интересных для инвестиций от застройщиков городах за 3,5 миллиона (сейчас лимит по программе льготной ипотеки 3 млн – «Газета.Ru») можно купить разве что большую однокомнатную квартиру, и то нужно понимать, что ресурсы населения небезграничны, в чем сейчас рынок недвижимости и убеждается», — заключил Кричевский.