Цивилизация
Искусственный интеллект Realiste проанализировал рынок недвижимости в ряде крупных российских городов и не нашел признаков грядущего краха, как в 1998-м или 2014-м, несмотря на рекордный рост цен за пандемию, рассказал «Газете.Ru» основатель аналитического сервиса Алексей Гальцев. Нет предпосылок для резкого обесценивания рубля, мала доля «плохих» кредитов, и, несмотря на то, что покупательская способность в недвижимости на фоне ковида и изменения условий по льготной ипотеке снижается, она не сможет достичь настолько низких показателей, как это было в два предыдущих кризиса, считает Гальцев.
«Пузыри» есть в Москве
Зато ИИ нашел на карте Москвы несколько «перегретых» районов, где есть «пузырь цен», который может лопнуть в результате разворота тенденций рынка и показать снижение до 30% за год в нише первичной недвижимости, считает Гальцев.
Увидеть такие районы можно на специальной карте. Уровень перегретости районов по спросу подсвечивает наиболее «горячие» районы красным цветом.
Аналитика по спросу
RealisteА затем можно оценить предложение в этих районах. Как правило, районы, в которых спрос ощутимо превышает предложение, перегреты по стоимости квадратного метра по сравнению с ценами на аналогичные локации.
Аналитика по предложению
RealisteКак поясняет Гальцев, в случае снижения спроса на недвижимость количество предложений на рынке увеличится (уже сейчас льготную ипотеку берут в 2,5 раза реже, чем в том году, писал РБК со ссылкой на «Дом.РФ»).
«При этом мы ожидаем, что предложение еще вырастет за счет квартир, которые будут выставлены на продажу рантье, разочаровавшимися в своих инвестициях. Рост предложения вместе со снижением спроса и покупательской способности населения приведет к тому, что в перспективе следующего года можно будет получить скидку на квартиры в 15%, а там, где рынок был перегрет до разворота тенденции, падение может составить и все 30%»,
– комментирует основатель Realiste.
В» ИНКОМ-Недвижимости» заявили «Газете.Ru», что из-за программы льготной ипотеки оказались «перегреты» все районы столицы, и цены на «первичку» неоправданно завышены. В «Миэль» отмечают, что сильнее всего цены выросли в районах с доступным жильем.
«Прежде всего сильно рванула Новая Москва. Цены выставления (рекламы объекта), которые мы видим на площадках, по факту не соответствуют реальной цене сделки. Рост цен на объекты в Новой Москве с начала пандемии составил 25%», — пояснила главный аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова.
На вторичном рынке жилья, действительно, определенную долю предложения занимают объекты, выставленные на продажу по завышенным ценам. Из-за этого средний уровень цен предложения в этом сегменте растет – по данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», с начала нынешнего года средняя цена 1 кв. м поднялась на 11,6%, с 242,3 тыс. рублей до 270,4 тыс. рублей, усредненная стоимость объекта – на 9%, с 14,2 млн рублей до 15,5 млн рублей. При этом бюджеты реально проходящих сделок за этот период не изменились ни в одном округе столицы,
подчеркивает директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
В Colliers уточняют, что во II квартале 2021 г. клиенты, приобретающие проекты бизнес-класса, отдавали предпочтение покупке квартир в ЮАО — 21%, хотя в прошлом квартале лидером был ЗАО с показателем 22% (теперь его доля 20% от общего объема сделок).
Наиболее ликвидным жильем по-прежнему остаются 1-,2- комнатные квартиры стоимостью до 8 млн. Элитный сегмент тоже прибавил в цене, но рост не был галопирующим, уточняют в «Миэль».
Нетипичным вариантом поведения покупателей в последние 9 месяцев стал ажиотажный спрос на ряд новостроек на старте продаж.
«После 10-летнего перерыва вернулась забытая, казалось бы, практика, когда заметная доля лотов (от трети до половины от общего объема в некоторых ЖК) стало уходить в первые недели регистраций (т.е., де-факто, эти сделки прошли через механизм «предпродаж»).
Примеры таких проектов — ЖК «Остров», «Прокшино», новые очереди в ЖК «Символ», «Десна» и ряд других», — отмечает руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов.
Наметился бум на апартаменты на радостях от «легализации»
Опережающими темпами растет и спрос на апартаменты (на фоне новостей об их «легализации» — переводе в жилой фонд). За первые 6 месяцев 2021 года было заключено 3.7 тыс. таких сделок (почти в 2 раза больше, чем год назад). Это произошло несмотря на рост цен на 28% за последние полгода (против 15%-го роста по рынку в целом), говорит Попов.
Клиенты выбирают в большей степени однокомнатные апартаменты и апартаменты в формате студий в диапазоне площадей до 40 кв. м. Также большим спросом пользовались 2-комнатные апартаменты площадью от 60 до 70 кв. м — их доля составила 16%, как и в прошлом квартале, уточняет региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers Кирилл Голышев.
Купить нельзя отложить
Несмотря на то, что в ряде районов цены предложения объективно завышены, аналитики не ожидают отрицательной динамики в ближайшей перспективе. Заметное снижение цен имело место в Москве в 1998, 2008-2009 и в 2014-2015 гг. Если событий наподобие дефолта, глобального финансового кризиса или кардинального ужесточения санкционной политики и девальвации рубля не произойдет, то и цены не снизятся, считает Алексей Попов.
«На первичном рынке снижение цен (не в среднем по рынку, а на конкретные лоты) при реализации ЖК с использованием эскроу-счетов — в принципе крайне сложное мероприятие, так как такие решения нужно согласовать не только внутри застройщика, но еще и с банком», — поясняет руководитель Аналитического центра Циан.
Объем предложения в Москве сейчас порядка 40 тыс. объектов, и это очень мало, поэтому если находится достойный вариант, ждать 2-3 месяца, полгода точно не стоит – объект уйдет за это время с рынка, говорит Екатерина Бережнова из «Миэль».
