Метры дорожают: что будет с ипотекой

За счет чего к 2024 году объемы выдачи ипотеки в России будут удвоены

Власти намерены удвоить объемы выдачи ипотеки с 3 трлн рублей до 6,2 трлн рублей до 2024 года. Размер рынка должен достигнуть 17 трлн руб. Такие прогнозы дает Минфин. Игроки рынка придерживаются двух противоположных мнений. Одни считают, что даже при «вялом» росте экономики цель будет достигнута раньше — к 2022 году. Другие полагают, что целевых показателей невозможно добиться в условиях, когда банки повышают ставки, а цены на квартиры растут.

Средний уровень ставки по ипотеке в 2019 году должен составить 8,9%, а согласно планам по проекту «Ипотека», входящему в национальный проект по жилью, к 2024 году опустится ниже 8%. Правда, с начала года крупные банки подняли ставки на 1-1,5 процентных пункта, и ипотека уже выдается под 10% и выше. При этом ставка в ближайшее время может вырасти еще больше: как ожидается, в феврале Центробанк поднимет ставку с текущих 7,75%.

Но это не смущает власти, которые рапортуют, что целевые показатели по нацпроекту «Жилье и городская среда» будут достигнуты. В очередной раз это подтвердил замминистра финансов Алексей Моисеев, выступая на парламентских слушаниях по основным направлениям развития финансовых рынков в Госдуме РФ.

«У нас стоят очень амбициозные цели. Мы планируем в рамках нацпроекта довести размер этого рынка [ипотеки] до 17 трлн руб. по сравнению с 6,5 трлн руб. сейчас. И ежегодный объем выдачи [кредитов] практически удвоить - с 1,5 млн до 2,2 млн, руб., и в рублях с 3 до 6,2 трлн выдачи ежегодно», — цитирует чиновника агентство ТАСС.

Позднее Моисеев уточнил «Газете.Ru», что цель удвоить объемы выдачи рассчитана с перспективой на шесть лет — до 2024 года.

Руководитель аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко полагает, что

прогноз замминистра может стать реальностью уже к 2023 году.

«По итогам 2022 года расчет показывает такой объем выданных кредитов. Для него достаточно поддерживать стабильность и умеренный рост экономики. Цены на недвижимость будут вторичным фактором от такого роста и расти будут очень умеренно. Главным нерешенным вопросом для ипотечной отрасли является слабое развитие рынка ипотечных ценных бумаг. При прорыве в этой области темпы роста могли быть выше, чем прогноз замминистра», — сказал эксперт.

По словам Гордейко, в 2022 году может быть выдано свыше 2,5 млн кредитов. «Это умеренный рост — не рывок. Именно с учетом вялых прогнозов чиновников-экономистов. В этих объемах остаются сегменты клиентов, у которых есть перспектива роста доходов», — сказал он. Напомним, что в 2019 году Минэкономики прогнозирует рост ВВП на уровне 1,3%, а после 2020 года власти рассчитывают выйти на 3% в год.

Сегодня существует большая накопленная потребность в жилье — улучшить свои жилищные условия хотят более 25 млн семей. Ипотека — основной рыночный механизм приобретения жилья: около 60% жилья в новостройках и каждая вторая квартира на вторичном рынке жилья приобретается в ипотеку.

«Паспортом национального проекта «Жилье и городская среда»

предусмотрено снижение ставки по ипотеке до уровня ниже 8% к 2024 году, рост количества выдаваемых кредитов до более 2,2-2,3 млн единиц ежегодно. Это приведет к росту ипотечного портфеля до уровня более 17 трлн рублей — с 6% до более чем 15% ВВП.

Для достижения этих показателей необходимо продолжить комплексное развитие рынка: перевод выдачи ипотеки в электронный вид, принятие стандарта ипотечного кредитования, формирование надежной базы долгосрочного фондирования банков за счет развития рынка ИЦБ», — рассказали в аналитическом центре ДОМ.РФ.

Впрочем, в выполнение заявленных показателей верят не все.

Двукратного увеличения объемов выдачи ипотеки в текущем моменте возможно достичь только за счет значительного роста доходов населения, а таких прогнозов нет,

считает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Либо, еще один вариант, — через снижение процентной ставки по ипотеке и дополнительное субсидирование ипотеки.

«К сожалению, сегодня мы видим развитие противоположной тенденции: ставки растут, и растут существенно. Кроме того, начавшийся еще в прошлом году рост цен на квартиры в этом году, в связи с законодательными изменениями и переходом на эскроу-счета, может ускорится, что еще больше снизит доступность жилья», — сказал Сибренков.

За последние три года, когда ежегодный объем выдачи кредитов удвоился, а ипотечный портфель вырос наполовину, средние ставки по ипотеке снизились с 13,4% до 9,5%. Соответственно, чтобы добиться сопоставимого эффекта в ближайшие три года, необходимо уменьшить ставку по ипотеке примерно до 6-6,5%, считает он. Однако кредитно-денежная политика ЦБ ужесточается, как и базовые ставки по ипотеке. Едва ли в такой ситуации удастся повысить выдачу кредитов одновременно с его удорожанием.

Жилье в России может подорожать на 15% в 2019 году на фоне изменений в законодательстве о долевом строительстве, которые предполагают переход к банковскому финансированию проектов.

По данным Росстата, на третий квартал 2018 года цена квадрата на рынке новостроек составила 60,9 тысячи рублей, что на 7,7% выше аналогичного периода предыдущего года. На вторичном рынке «квадрат» подорожал на 2,5% — до 53,9 тысячи рублей за квадрат.

Рост же ставок стимулирует искусственное снижение спроса. «Поскольку высокий спрос — это первое условие для увеличения объема ипотеки, то в ближайший год ждать его не стоит. С другой стороны, в связи с изменением законодательства мы ожидаем повышения цен на первичное жилье, а рост стоимости квадратного метра подстегивает к покупке», — считает заместитель гендиректора ГК «Сибпромстрой» Антон Ширяев.

В таком случае рост объемов выдачи будет обеспечиваться в том числе за счет удорожания квартир.

По словам Сибренкова, рассчитывать даже на сохранение темпов выдачи ипотеки с такими вводными необъективно, в увеличение вдвое объемов ежегодной выдачи можно ожидать только при улучшении вдвое условий выдачи: снижении ставок, понижении размера первоначального взноса, развитии льготных программ субсидирования. «Сегодня это выглядит недостижимым», — отметил эксперт.

Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов тоже полагает, что все последние изменения скорее всего будут способствовать снижению темпов строительства. Также прослеживается тенденция на увеличение ипотечной ставки, а каждый дополнительный процент — это минус 5 процентов покупателей. «Чтобы достигнуть таких показателей, необходимо значительно уменьшать процентную ставку по ипотеке, до 5-6 годовых как минимум», — резюмировал он.