Слушать новости
Телеграм: @gazetaru
Недвижимость надеется на движение денег

Красноярск сейчас считается одним из самых перспективных городов Сибири

В рамках Красноярского форума будут обсуждаться инфраструктурные региональные проекты, ждущие инвестиций. Сейчас власти пытаются привлечь крупных инвесторов в развитие жилой недвижимости, однако пока столичные банки не готовы развивать ипотеку на местах.

Красноярск сейчас считается одним из самых перспективных городов Сибири. Эксперты говорят, что сегодняшний рынок жилой недвижимости Красноярска можно назвать привлекательным для инвестирования. Так, только с декабря 2006-го по июнь 2007 года средняя цена на кв. м на первичном рынке выросла более чем на 28%. На вторичном рынке рост был чуть меньше — 25%.

В целом же за прошедший год цены на недвижимость выросли на 79%.

Более того, Счетная палата подсчитала, что цены на жилье в Красноярском крае растут быстрее, чем в других регионах России. В связи с чем еще в середине прошлого года власти решили, что цены на недвижимость в Красноярске завышены и должны расти только на уровне инфляции. Чтобы как-то сдержать рост цен, был введен мораторий на рост цен в сегменте первичного рынка. «Таким методом власти пытались сдержать бурный рост цен, наблюдавшийся в первом полугодии, — отмечает коммерческий директор франчайзинговой сети «Дом.ру» Антон Селезнев. — Однако, как показала практика, мораторий мало помог удержанию цен».

И это не удивительно. Дело в том, что рынок регулируется такими простыми понятиями, как спрос и предложение, но никак не мораториями по указке государства. А спрос в Красноярске растет в несколько раз быстрее, чем появляются новые площади на рынке, что и провоцирует увеличение стоимости жилья. Сами риэлтеры объясняют рост спроса просто — повышением доходов населения в 2006–2007 годах. Кроме того, не стоит забывать и о росте цен на стройматериалы на 66% в течение прошлого года.

Эксперты отмечают, что ситуация в городе похожа на столичную. Например, для Восточной Сибири Красноярск является одним из главных городов. Соответственно, деньги, зарабатываемые на Таймыре, люди вкладывают в недвижимость в региональной столице, поясняет Антон Селезнев.

Тем не менее растущий спрос, в свою очередь, стимулирует строителей строить больше и качественнее. Так, по официальным данным, в прошлом году в эксплуатацию было введено около 763 тыс. кв. м, что на 17% больше, чем в 2006 году. В среднем на одного жителя города было введено 0,83 квадратного метра жилой площади.

Планы на этот год весьма амбициозны — планируется ввести в эксплуатацию около 1,5 млн кв. м.

Однако, по мнению ряда экспертов, эти официальные данные завышены в среднем на 10–13%. Подобная практика завышения официальных показателей ввода жилья, с точки зрения экспертов, достаточно широко распространенна. Как пояснил управляющий партнер компании London Consulting&Management Company (LCMC) Дмитрий Золин, суть ее состоит в сдаче площадей, построенных в январе следующего года, «задним числом» и регистрации их как введенных в декабре отчетного года. «Некоторые объекты действительно начали строиться чуть раньше, чем было выдано разрешение на строительство. Ведь всем известна наша громоздкая бюрократическая система, — прокомментировал ситуацию заместитель губернатора по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Николай Глушков. — Фактически же все разрешения, естественно, получены, и в конечном итоге это пошло только на пользу срокам строительства».

В настоящее время на строительном рынке действует порядка 30 компаний, которые строят около 90 жилых объектов. Еще на 180 объектов в Красноярске выдано разрешение на строительство. В большинстве случаев застройку ведут местные компании, которые отдают предпочтение панельным домам — 66% новостроек строится по этой технологии. «При этом эти панельные дома достаточно высокого качества», — отмечает руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга МИЭЛЬ Елена Логвина.

Цены в уже готовых новостройках — 60–70 тыс. руб., а на стадии строительства эта сумма будет еще меньше — порядка 50–60 тыс. руб. При этом, по словам председателя Союза строителей Красноярского края Разима Абасова, на конец прошлого года себестоимость строительства одного квадратного метра жилой площади в краевом центре составляла 38 тыс. рублей. Для сравнения: в Москве стоимость одного квадратного метра, по данным информационно-аналитического портала IRN, составляет порядка 110 тыс. руб., а себестоимость строительства одного квадратного метра — около 25 тыс. руб.

Вторичное жилье не любит Сталина и Хрущева

Если же обратиться к вторичному рынку, то тут стоимость одного кв. м начинается от 45 тыс. Но, как подчеркивают эксперты, это минимум. Например, цена на стандартную двухкомнатную квартиру составляет порядка 65 тыс. руб. за кв. м. В среднем получается 50–60 тыс. за кв. м.

Сегодня спрос и предложение на вторичном рынке практически сравнялись, чего нельзя сказать о предыдущих годах, когда спрос на вторичное жилье значительно превышал предложение. «Еще пару лет назад количество предложений на вторичном и первичном рынке было практически одинаковым. — отмечает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. — На сегодняшний день рынок вторичного жилья значительно превосходит первичный как по обороту, так и по количеству сделок». Самый активный сегмент вторичного жилья — это брежневские постройки (средняя цена 1 кв. м в таких домах порядка 50–55 тыс. руб.), они же пользуются наибольшим спросом, отмечает директор красноярского центра недвижимости ИЖИ Андрей Тарасичев.

А вот сталинские дома и хрущевки на сегодняшний день неликвидны и спросом не пользуются.

Одна из причин — это развитие ипотечного кредитования. Дело в том, что банки не выдают кредит на покупку квартир в таких домах, ведь в большинстве случаев они находятся в плохом, а иногда даже аварийном состоянии, пояснила руководитель пресс-службы компании CENTURY 21 Россия Ольга Строева. Поэтому при среднем сроке ипотеки в 20 лет рассматривать такую квартиру в качестве залога банки не очень хотят. Ведь, по статистике, отмечает руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга МИЭЛЬ Елена Логвина, почти каждая третья квартира на вторичном рынке приобретается через ипотечный кредит. На сегодняшний день доля ипотеки от общего рынка жилья в Красноярске составляет примерно 20–30%. На первичном рынке большая часть сделок осуществляется по договору о долевом строительстве.

Но, несмотря на это, ипотечное кредитование в Красноярском крае набирает обороты. Так, по официальным данным, в 2007 году в Красноярске было выдано займов на общую сумму более 11 млрд руб. Эксперты отмечают, что у людей появилось доверие к ипотечному кредиту. Если в 2005 году ипотекой воспользовались всего 140 семей, то в 2006 году этот показатель составил 1650, а в прошлом году было выдано уже 2070 кредитов. Увеличилось и количество банков, работающих в регионе, на сегодняшний день их порядка 30. Однако после кризиса ликвидности на ипотечном рынке в США банки были вынуждены ужесточить условия получения кредитов и повысить процентные ставки, чтобы обезопасить себя от возможности невозврата кредитов.

И, как следствие, желающих взять ипотеку в Красноярске тоже стало меньше.

Самые состоятельные граждане после покупки квартиры уже начинают задумываться о покупке загородного дома. Но, отмечают красноярские риэлтеры, стабильным спросом пользуются в основном качественные загородные дома. Новые требования к загородному коттеджу временного проживания таковы: красивый современный дом с участком или лужайкой, возможно с баней. Можно сказать, что это цивилизованный вариант дачи.

Одновременно риэлтеры отмечают и дефицит предложений на рынке: продаются либо капитальные коттеджи, либо дачи в старом понимании этого слова — с участком, засаженным грядками, и непрезентабельным домиком. А предложений для временного красивого проживания практически нет. Поэтому пока элитной недвижимостью называют только городскую недвижимость.

Эксперты считают, что через несколько лет приоритеты сместятся и в сегмент элитной недвижимости также попадут и качественные загородные дома. «Пока же ни один из существующих коттеджных поселков к элитному классу отнести нельзя, потому как даже в самом роскошном загородном особняке периодически могут возникать проблемы с электричеством и водоснабжением», — отмечает руководитель пресс-службы компании «CENTURY 21 Россия» Ольга Строева.

Более того, красноярские поселки — это отдельно стоящие дома, объединенные одним названием, но никак не единой архитектурной концепцией.

В целом же рынок жилой недвижимости Красноярска напоминает столичный в начале 2000 года — стремительно растущий спрос и недостаток предложения. Сейчас застройщики активно осваивают новые территории, которых пока еще достаточно много, вместе с тем растут и цены. Можно предположить, что в самое ближайшее время в Красноярск придут московские строители, которых пока там не так много. И тогда соотношение себестоимости и рыночной цены квадратного метра в Москве и Красноярске станет почти одинаковым.