Цивилизация
Историю 600 семей участников долевого строительства из Наро-Фоминского района Московской области можно назвать типичной. 21 мая 2001 года был заключен госконтракт № 49 на строительство микрорайона из восьми многоэтажных жилых домов в поселке Кокошкино, и застройщик начал привлекать частных соинвесторов. В договорах компании УКС-4 с гражданами в качестве назначения платежа значилось «инвестирование строительства конкретной квартиры с последующей ее передачей в собственность соинвестору — физическому лицу» в определенные договором сроки (начиная с IV квартала 2004 года).
Сроки были сорваны. До сдачи в эксплуатацию был доведен лишь первый дом. Еще два – по адресам ул. Дзержинского, д. 2 и ул. Труда, д. 8 – с началом кризиса, осенью 2008 года, были заморожены. Впрочем граждане считают кризис не более чем прикрытием. По словам представителя дольщиков Анатолия Ковалева,
как оказалось, средства частных соинвесторов были вложены «не в строительство жилых домов, а в развитие инфраструктуры региона – газопровода и энергоблока».
«Администрация Наро-Фоминского района не выполняла свою часть обязательств по госконтракту – не строила и не подводила коммуникации к строящимся домам, — рассказал Ковалев. – В результате застройщик по собственной инициативе построил и оснастил не значившийся в проектной документации энергоблок мощностью, достаточной для обеспечения всего микрорайона. Стоимость энергоблока — $12 млн, прокладка участка магистрального газопровода протяженностью 3 км обошлась в сумму более $1 млн. Газопровод был передан безвозмездно в собственность ГУП «Мособлгаз». А собственником энергоблока (учредитель — ЗАО «Нара-Энерго») оказался тот же владелец — ООО УКС-4.
Между тем остановка строительства не устроила не только граждан, но и вложившегося в микрорайон стратегического инвестора – Инвестиционную группу «Русские Фонды», и в ходе конфликта учредитель застройщика продал инвестору свой бизнес. С 1 февраля инвестор отстранил от работы гендиректора УКС-4 Сергея Соколова — на это место был назначен специалист консалтинговой компании «Бизнес Лоция», специализирующейся на корпоративных конфликтах.
Затем последовало заявление в Арбитражный суд Московской области от имени ООО УКС-4 о признании его банкротом и рассылка копий этого заявления кредиторам (в том числе дольщикам).
Специалисты ИК «Бизнес Лоция» занялись «проведением внутреннего аудита финансового состояния компаний, выявлением кредиторов, определением задолженности, анализом и оценкой ситуации, наличием перспектив развития» – а на самом деле, как уверяют дольщики, «оформлением перехода пакета акций ЗАО «Нара-Энерго» к ИГ (организация запрещена в России) «Русские Фонды».
«Анализ дебиторской и кредиторской задолженностей ООО УКС-4 свидетельствует, что инициированная самой компанией процедура банкротства носит преднамеренный характер, — считает председатель правления ТСЖ «Сосны-2», в которое объединились дольщики дома на ул. Дзержинского, Орест Ибрагимов. – Его цель – принуждение соинвесторов к заключению мировых соглашений на неприемлемых для них условиях, реализация объекта в процессе конкурсного производства аффилированному юридическому лицу и освобождение от обременения требованиями физических лиц».
На собрании 7 марта члены ТСЖ решили обратиться к властям с просьбой заменить ООО УКС-4 на нового застройщика, в качестве которого предложили самих себя.
«Мы готовы завершить строительство своими силами, если администрация Наро-Фоминского района возьмет на себя, как это значилось первоначально в госконтракте, обязательства по капитальному строительству энерго-, тепло-, водоснабжения и канализации», — рассказал Ибрагимов «Газете.Ru».
Через 10 дней – 17 марта – вопрос рассматривался на расширенном совещании в правительстве Московской области. Зампред правительства Владимир Жидкин и руководитель рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков депутат Госдумы Александр Хинштейн поддержали идею ТСЖ «Сосны-2».
«Администрация Наро-Фоминского района заняла правильную позицию и, понимая, что дольщики не смогут потянуть подготовку наружных инженерных сетей, взяла это на себя, — рассказала «Газете.Ru» участница совещания, член рабочей группы Хинштейна Виктория Пенькова. – Но остается еще проблема в передаче домов дольщикам. Мы хотим остановить банкротство домов до суда, намеченного на конец апреля. Хинштейн и Жидкин заявили, что не позволят «Русским фондам» «кинуть» 600 семей и после 2 апреля
должны будут состояться переговоры с компанией о добровольной переуступке права на объект. Поскольку процесс банкротства УКС-4 уже запущен, юридически спасти дома от попадания в конкурсную массу возможно только таким образом».
Как рассказал «Газете.Ru» отстраненный от должности гендиректора УКС-4 Соколов, компания могла бы достроить дома. Однако «Русские фонды» потребовали немедленного возврата своих средств, из-за чего и было объявлено о банкротстве. Политику ТСЖ «Сосны-2» Соколов считает «перспективной». «Кроме как вложиться, других путей у соинвесторов нет, — заявил Соколов. — Никто за них этого не сделает — каким инвесторам это надо?».
Что до обвинений в том, что за счет дольщиков была построена мощная инфраструктура для всего поселка, то Соколов считает их необоснованными: «Построенные объекты инфраструктуры – это часть технического задания, предшествовавшего строительству». Согласен с этим и замглавы администрации Наро-Фоминского района Виктор Савостин. «Газопровод, котельная, новая скважина, реконструкция очистных сооружений предназначались исключительно для этих домов, — заявил чиновник «Газете.Ru». — И никто другой к ним пока не подключился».
По мнению представляющего интерес «Русских фондов» специалиста консалтинговой компании «Бизнес Лоция» Сергея Шмелькова, УКС-4 подало заявление в суд в строгом соответствии с законом о банкротстве. При этом, утверждает он, ситуация на объекте не такая бедственная, как это представляется дольщикам: застройщик не сбежал, не продал квартиры дважды – ему просто не хватило денег, а получить кредит в условиях кризиса он не смог. По словам Шмелькова, процедура банкротства, скорее всего, будет начата, но гражданам это ничем не грозит: готовилось мировое соглашение о достройке домов, было проведено их исследование и определена стоимость достройки.
«Но совещание в правительстве области прошло под лозунгом передачи объекта в руки соинвесторов, — рассказал Шмельков «Газете.Ru». – Решение об этом принято, и применительно к закону о банкротстве есть такая возможность – заключение соглашения об отступном. Другое дело, что это предписывается в преддверии банкротства, и как на это посмотрит Арбитражный суд — не усмотрит ли здесь сговора?
Не факт, что суд поступит по партийной указке, как это было бы в советские времена. Хотя на совещании у меня возникло ощущение дежавю: было впечатление, что я нахожусь на каком-то партактиве».
Кроме того, по словам Шмелькова, ему «жалко граждан», особенно соинвесторов «попавшего под раздачу» дома на улице Труда. «Представитель инициативной группы не взял на себя ответственность решать за всех – по его словам, финансовое положение дольщиков очень разное, — рассказал Шмельков. – Но теперь им предписывается создать некоммерческое партнерство и тоже взять на себя достройку домов».
Сомневаются в способности ТСЖ достроить дом и в Наро-Фоминской администрации. «Это достаточно опасный путь, — заявил «Газете.Ru» Савостин. – Нет ни одного садового товарищества, где бы все вносили деньги, строили сети и дороги. Тут будет то же самое: кто-то готов платить, у кого-то нет денег, а кто-то будет ждать, когда построят за него. С нашей точки зрения, это нереально».
Кроме того, по словам чиновника, во втором доме, где готовность строительства не столь высока, как в первом, люди настроены более критически. Поэтому «позиция администрации – заставить инвестора достроить дом и предоставить жилье дольщикам». «А мы должны постараться остановить его банкротство. Думаю, с помощью Минстроя и группы Хинштейна у нас на это сил хватит», — заявил Савостин. По его словам, администрация уже обратилась в прокуратуру с просьбой проверить, не является ли банкротство УКС-4 предумышленным.
