Цивилизация
Конец 2009 года оказался удачным для рынка офисной недвижимости. Объем купленных и арендованных офисных площадей в декабре составил около 105 000 кв. м, увеличившись по сравнению с ноябрем на 45 000 кв. м. Увеличение спроса в обычно не самый активный месяц специалисты компании объясняют уменьшением предложения. Как отмечается в материалах консалтинговой компании Cushman & Wakefield,
в конце прошлого года к выходу на рынок ожидалось около 300 тысяч квадратных метров качественных офисных помещений, однако вывод на рынок большинства объектов был перенесен на начало 2010 года.
Затягивание сроков строительства было всегда, в кризис же, подтверждает глава центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, застройщики предпочитают чуть-чуть подождать и выйти в новый год с новыми объектами. Из-за отсутствия нового строительства и роста купленных и арендованных площадей уровень вакантных площадей на рынке понизился до 20,4%, подчеркивается в пресс-релизе компании.
Предложение снижается на фоне снижения стоимости аренды. Так, в самых престижных районах Москвы — в центре города, в московском международном деловом центре «Москва-Сити», в районе станции метро «Белорусская» и в Замоскворечье — ставки в декабре прошлого года по сравнению с ноябрем упали на 6,6% — до 700 долларов за квадратный метр в год.
Аренда офисов в Северо-Западном, Северо-Восточном, Юго-Западном, Юго-Восточном округах подешевела за месяц на 9,1% — до 500 долларов за квадратный метр. «В отличие от арендных ставок жилой недвижимости на рынке аренды и продажи офисов продолжается снижение цен», — подтверждает Репченко. В C&W склонны связывать понижение ставок аренды в рублях с ростом курса доллара в декабре по сравнению с ноябрем. По словам Репченко, в последние годы
в отличие от рынка жилья рынок офисной недвижимости не испытывал дефицита — наоборот, строилось очень много новых площадей. И, если жильё людям все равно необходимо в любой кризис, бизнес решил умерить аппетиты.
При этом, если верить данным Cushman & Wakefield, общее количество арендованных и купленных площадей класса А превысило объёмы аренды и покупки более дешевых офисов. При этом если раньше классы А и B нередко вдвое отличались по ценам, то в кризис разница существенно сократилась, объясняет Репченко. Сейчас B идет по $400–600 за метр, А — по $600–700. Это, по мнению аналитика, связано с тем, что запросы арендаторов на помещения класса А снизились, а дешевым офисам в цене падать некуда.
Действительно, девелоперы в последнее время все чаще предлагают арендаторам «качественные офисные помещения на выгодных условиях», соглашается аналитик компании Paul's Yard Алёна Пискунова.
В этом году рынок аренды подрастет в том числе за счет крупных игроков. Так, Дойче-банк и «ДС-Девелопмент» в среду закрыли одну из крупнейших сделок на рынке офисной недвижимости. Банк арендовал более 7 000 кв. метров офисных площадей сроком на 7 лет. Подобные сделки, по словам гендиректора «ДС-Девелопмент» Ивана Ситникова, «свидетельствует о том, что рынок коммерческой недвижимости восстанавливается значительно быстрее, чем предполагалось».
Оживлению рынка, считают аналитики, будет способствовать продолжающееся падение арендных ставок.
«Но к осени, быть может, эта тенденция прекратится», — считает Репченко. По его словам, на рынке остаются объекты с завышенными ценами, хозяевам которых ещё предстоит снижать планку.
«Спекулятивный потенциал рынка коммерческой недвижимости не очевиден», — возражает партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов. Однако не следует забывать, что спрос на офисы очень чувствителен к изменениям конъюнктуры и, если спад в экономике действительно сменится ее ростом, вектор спроса на офисы изменится. Поэтому, по мнению эксперта, наиболее вероятен сценарий медленного разгона рынка в 2010 году с ростом арендных ставок на уровне 5–10%.
