Цивилизация
Дмитрий Медведев задал строителям новые ориентиры – нужно строить жилье эконом-класса, и стоить оно должно не более 30 тыс. рублей за квадратный метр «в условиях 2009 года». При этом дома должны проектироваться «с учетом самых высоких требований к энергоэффективности и экологичности». Об этом президент заявил в среду на заседании совета по реализации приоритетных нацпроектов.
«30 тыс. руб. за квадратный метр — это предельная сумма, а все остальные должны укладываться в еще меньшие суммы», — пояснил журналистам помощник президента Аркадий Дворкович после заседания. По его словам, средняя цена должна быть ниже.
В последний раз такие цены москвичи видели в 2002 году. К примеру, в самом «эконом-округе» Москвы – ЮВАО – квадратный метр, согласно квартирному калькулятору IRN.ru, стоил 30 тысяч рублей в конце 2002 года, пик пришелся на февраль 2009-го — 150 тыс. рублей за метр. Сейчас средняя цена в ЮВАО 112 тыс. за метр (за последний месяц цены успели подрасти на 0,2%).
Конечно, Москва не может быть ориентиром при реализации нацпроекта «Доступное жилье». Однако
даже в регионах озвученные президентом 30 тысяч за квадрат выглядят нереально.
Согласно июньскому отчету АИЖК по рынку жилья и ипотеки в России, средние цены жилья, покупаемого в ипотеку за последние три месяца, ниже всего были в Южном и Приволжском федеральных округах (33,2 тыс. и 35,7 тыс. за кв. м соответственно), ЦАО и УрФО на одном уровне (41,7 тыс. и 40,5 тыс. за кв. м), а самые дорогие — СЗАО и Дальневосточный округ (44,7 тыс. и 51,3 тыс. за кв. м).
В «президентскую» цену не укладывается даже себестоимость строительства жилья. «В самых дешевых и климатически благоприятных российских регионах уложиться в себестоимость в 30 тыс. руб. за метр будет тяжело. Это очень низкая цена», — объясняет независимый аналитик по рынку недвижимости Андрей Бекетов.
Конечно,
«коробка в чистом поле» может уложиться в себестоимость в 30 тыс. за метр – «с учетом снизившихся цен на стройматериалы и расходов на зарплаты строителей», говорят эксперты. Но чтобы жить в такой коробке, придется потратить еще столько же.
«Себестоимость включает в себя стоимость стройматериалов, рабочей силы, транспортных развязок и подведения коммуникаций, — объясняет гендиректор «Аналитической группы Г. М. Стерника» Сергей Стерник. — Если мы говорим о Москве, то в структуре затрат строительные затраты составляют 45%, в регионах – порядка 60%».
«В Москве очень дорогое подключение к сетям, — добавляет Бекетов. – Мегаполис крупный, стоимость содержания коммуникаций высокая, при этом сами они изношены». «В результате себестоимость столичного эконом-жилья хорошего качества после выплат всех налогов, зарплат и т. д. составляет до $1300–1500, — говорит Стерник. — При этом такая цена актуальна не только для сборных – панельных домов, но и для монолитных».
В регионах себестоимость ниже — прежде всего за счет более низкого уровня зарплат. Правда, возможны и исключения.
Если в регионе есть собственное производство стройматериалов, это почти позволяет добиваться почти «президентской цены» — «например, в московской области, где сохранились заводы железобетонных изделий (ЖБИ), себестоимость составит от силы $900»,
отмечает Стерник.
Эксперты убеждены, что строители не захотят работать себе в убыток и в больших масштабах «жилье за 30 тыс. за метр никогда не будет продаваться на рынке».
«Такая цена может быть, только если городской бюджет возьмет на себя стоимость подключения к сетям,
— говорит Бекетов. — Поэтому это может быть только социальное жилье. Лужков из городского бюджета не будет финансировать цены в 30 тыс. на коммерческое жилье». Медведев озвучил «ориентир, по которому государство готово выкупить у строителей это жилье», уверен он. А вот будут ли готовы строители, большой вопрос. Бекетов напоминает – зимой, когда у застройщиков начались проблемы с финансированием, Лужков предложил выкупить объекты по цене более 100 тыс. за квадрат, но мало кого из застройщиков прельстила такая цена. «Строить жилье эконом-класса за 30 тысяч строителям невыгодно», — категоричен Стерник. Разницу между рыночной и «президентской» ценой придется компенсировать либо местному, либо федеральному бюджету. «Такие цены на рынке невозможны, а о компенсациях из своих бюджетов власти сами договорятся», — резюмирует Бекетов.
