Повторное надувательство

Нуриэль Рубини насчитал 17 «перегретых» рынков жилья

Александр Садовский 02.12.2013, 13:43
Цены на жилье в Бразилии будут только расти. Ricardo Moraes/Reuters
Цены на жилье в Бразилии будут только расти.

Вторая волна финансового кризиса будет вызвана теми же причинами, что и первая: пузырями на рынках недвижимости. На этот раз опасность исходит не только из США, но и из других стран мира. Экономист Нуриэль Рубини насчитал как минимум 17 «перегретых» рынков жилья. Правительства и центральные банки уже начали сдерживать рост цен на недвижимость.

Экономист Нуриэль Рубини, известный своим предсказанием мирового кризиса 2008–2009 годов, опубликовал статью-предупреждение, в которой называет полтора десятка стран мира, где, по его мнению, наблюдается слишком быстрый и не вызванный объективными обстоятельствами рост цен на жилую недвижимость.

Среди стран, подвергающихся опасности, Рубини выделяет Швейцарию, Швецию, Норвегию, Финляндию, Францию, Германию, Канаду, Австралию, Новою Зеландию, Соединенное Королевство (в первую очередь Лондон). В развивающихся странах, по его мнению, рынки раздуты в Гонконге, Сингапуре, Китае и Израиле, а также в основных городских центрах Турции, Индии, Индонезии и Бразилии.

Экономист называет несколько признаков того, что рост цен носит характер пузыря: слишком быстрые темпы этого роста, высокое и растущее соотношение цен и доходов населения, а также высокая доля ипотеки в общей сумме частных кредитов. Причины надувания пузыря в разных странах разные. В развитых экономиках основная ответственность за это лежит на центральных банках, слишком долго удерживающих ставки по кредитам на очень низком уровне. Большой объем дешевых денег поднимает цены на все активы, в том числе и недвижимость.

В развивающихся странах действуют иные механизмы. В Турции, Индии, Индонезии и Бразилии высок общий уровень инфляции; в Китае и Индии государственные ограничения на инвестиционную активность делают жилье одним из немногих доступных активов для сбережения средств; во многих развивающихся экономиках идет процесс урбанизации, из-за чего спрос на жилье в крупных городах намного превышает предложение.

При этом, как отмечает Рубини, центральные банки стран с перегретыми рынками не спешат реагировать на сложившуюся ситуацию повышением процентных ставок. Они применяют меры «макропруденциального» характера, то есть воздействуют на рынок в целом, отказываясь от льгот в отношении банков, выдающих ипотеки, предписывая банкам ужесточать стандарты выдачи кредитов на недвижимость и создавать дополнительные резервы. Проблема в том, что такие меры сложно проводить с точки зрения политических рисков: попытки отнять у банков ликвидность вызывают протест как у самих банкиров, так и у привыкших к дешевым кредитам потребителей и выступающих на их стороне чиновников. Крайне сложно объяснить людям, почему Центральный банк или правительство якобы «отнимают» у них священное право на жилье, например прекращая финансировать из бюджета часть ставки по ипотеке.

Рубини напоминает, что чем больше будет пузырь, тем страшнее окажутся последствия его взрыва. Рано или поздно центробанкам придется начать повышать ставки и отказываться от стимулирования ипотеки, что вызовет резкий рост расходов населения на оплату кредитов и падение цен на недвижимость.

Это, в свою очередь, приведет к волне банкротств, как домохозяйств, так и банков, и сокращению доли доходов семей, идущих на текущее потребление, что вызовет замедление роста ВВП или его снижение.

Пока, по мнению экономиста, до этого далеко: шальных денег на рынках много, а банки имеют хороший запас ликвидности. Но не обращать внимание на сложившуюся ситуацию уже нельзя: она все больше напоминает поезд, несущийся на всех парах к тому же обрыву, что и в 2008–2009 годах. Но сейчас, имея за спиной соответствующий опыт, этот поезд еще можно остановить.

Правительства и центральные банки некоторых стран осознали опасность. Так, буквально в те же дни, когда Нуриэль Рубини опубликовал свое предупреждение, Банк Англии объявил о сокращении поддержки ипотечного кредитования. С 2014 года ЦБ откажется от программы благоприятного для коммерческих банков режима расчета капитала при ипотечном кредитовании. Теперь эта программа будет переориентирована на поддержку малого бизнеса.

Впрочем, правительственная инициатива «Помощь в покупке жилья», которая предлагает поддержку покупателям, не имеющим возможности заплатить большой первоначальный взнос, продолжится, несмотря на критику, вызванную ростом цен. По этой программе правительство гарантирует, что покупатель заплатит не более 5% цены жилья в качестве первоначального взноса и не более £1 тыс. в месяц в виде оплаты кредита.

Сокращение поддержки ипотечного кредитования в Англии вызвано быстрым ростом цен на жилье: в этом году они подскочили на 6,5–7% в целом по стране, прогнозируется рост на 10% в 2014 году, темп роста в Лондоне уже исчисляется двузначными величинами. Сейчас средняя стоимость жилья по стране всего на 6% ниже пиковых значений 2007 года, то есть в следующем году она может превысить прежние максимумы. Однако у некоторых участников рынка есть сомнения в правильности выбора момента для отказа от программы Банка Англии по поддержке ипотеки. Эксперты опасаются, что принятые меры вряд ли скажутся на перегретом рынке Лондона, зато наверняка негативно повлияют на регионы, где рост цен только начался.

Правительство и Центробанк Канады пока отрицают наличие пузыря на рынке недвижимости, но «внимательно следят» за ситуацией, потому что риск его надувания, по их мнению, высок.

При этом МВФ и ОЭСР уже называют канадский рынок недвижимости одним из самых перегретых в мире. Тем не менее, пока процентные ставки по кредитам остаются низкими, канадские заемщики в состоянии оплачивать ипотеку. Но, если ставки пойдут вверх, расходы домохозяйств на оплату ипотеки резко возрастут, что приведет к массовым банкротствам.

В то же время в Исландии правительство, наоборот, стремится облегчить жизнь ипотечным заемщикам. Премьер-министр островного государства Сигмундур Давид Гуннлаугссон в субботу объявил о введении нового налога на финансовые организации, средства от которого пойдут на списание части долгов заемщиков. Кроме того, правительство лишит банки части налоговых льгот. Предполагается, что в течение четырех лет власти смогут собрать 120 млрд исландских крон ($1,25 млрд) и погасить за их счет долги исландцев — по несколько тысяч долларов на каждого ипотечного заемщика.

России пузырь на рынке недвижимости не грозит. Посткризисный восстановительный рост цен перешел в стагнацию, квартиры дорожают примерно в соответствии с инфляцией или даже медленнее. Застой в экономике, политические риски и относительно высокие процентные ставки по ипотеке на фоне восстановившихся до докризисного уровня цен на жилье ограничивают спрос на квартиры. Но, как показывает история предыдущего кризиса, в глобализованном мире воздействие на рынки могут оказывать не только внутренние события, но и внешние шоки. Если жилищные пузыри начнут лопаться в Европе, Азии и США, это скажется и на российском жилье.