Налоговая усиливает охоту на тех, кто сдает жилье без договора. К чему готовиться?

Кешбэк за «донос»: новые инициативы налоговой

Глава Федеральной налоговой службы (ФНС) Даниил Егоров дал понять, что ведомство намерено серьезно взяться за легализацию рынка аренды. Он назвал два способа, как вывести арендодателей из тени.

План № 1. Следить за сайтами объявлений

Инспекторы будут использовать данные цифровых платформ, где люди размещают объявления о сдаче жилья. Даже если человек берет с жильцов наличные и не проводит платежи через сайт, само объявление — это уже улика.

Как отметил Даниил Егоров, информацию с таких «досок объявлений» можно использовать, чтобы оценить реальную предпринимательскую активность человека. Разместили объявление — значит, планируете получать доход.

План № 2. Поссорить жильца и хозяина

Второй инструмент хитрее. Власти обсуждают введение налогового вычета для арендаторов.

Суть идеи: если вы снимаете квартиру официально, государство вернет вам часть денег. Но, чтобы получить вычет, нужно предоставить в налоговую договор аренды.

В итоге, по задумке ФНС, квартиранты сами станут главными контролерами. Если хозяин откажется выходить вбелую, жилец просто уйдет к другому или потребует снизить цену.

Пока это звучит как намерения. Но налоговая и без этого уже усилила хватку.

Претензии конкретно к физлицам выросли вдвое — до 1,8 млрд рублей. Инспекторы все чаще находят как раз неучтенные доходы от аренды имущества.

Это не просто слова: что думают эксперты

Опрошенные ТВЗ эксперты восприняли заявления главы ФНС серьезно. Они уверены: времена, когда можно было годами сдавать квартиру и не платить налоги, заканчиваются. Власти переходят от «дежурных угроз» к реальным действиям.

«Обеление рынка — это уже не угроза, а этап взросления. Серая зона сужается, и прежние схемы становятся слишком рискованными», — говорит Константин Сторожев, гендиректор УК VALO Hospitality, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов.

А вот тотальной слежки за каждым, кто сдает бабушкину однушку, пока ждать не стоит. Инвестор в недвижимость Андрей Любунь отмечает, что в первую очередь под прицел попадут крупные рантье, чьи расходы явно превышают скромные официальные доходы. Однако в будущем с внедрением цифрового рубля прозрачными станут абсолютно все сделки.

Цены взлетят, а потом рынок станет безопасным и дорогим: прогнозы

Если план ФНС сработает, рынок аренды ждет «шоковая терапия». Эксперты сходятся во мнении: за легализацию бизнеса в конечном итоге заплатит квартиросъемщик.

Что будет сразу (краткосрочный эффект)

Собственники, которых заставят платить налоги, не захотят терять прибыль. Они просто включат расходы (те же 13% НДФЛ или 4–6% налога для самозанятых) в стоимость аренды.

Часть владельцев дешевого жилья («бабушкиных вариантов» за наличку) может испугаться проверок и вовсе уйти с рынка. Предложений станет меньше, а конкуренция за оставшиеся квартиры вырастет.

Что будет потом (долгосрочный эффект)

Через 3–5 лет рынок успокоится. Он станет белым, прозрачным, но более дорогим. Жильцы получат договоры, право на вычет и защиту от внезапного выселения. Арендодатели перестанут бояться штрафов.

Пока глобальные реформы только разгоняются, на рынке наступает удачное время для переезда. Эксперт Дмитрий Трепольский из Pronline прогнозирует, что в январе 2026 года аренда подешевеет на 2–4%.

Это обычная сезонная история: декабрьский ажиотаж спадет, студенты и рабочие разъедутся, а квартиры будут простаивать. Чтобы найти жильцов в «мертвый сезон», собственники станут сговорчивее.

Так что, если вы планировали снять квартиру, лучше подождите до конца январских праздников: выбор будет больше, а цены приятнее.

Сдача дачи и квартиры на сутки: за туристов тоже придется платить

Государство добирается и до рынка краткосрочной аренды. Если раньше туристический налог платили только отели и хостелы, то скоро раскошелиться придется и частникам.

Министр финансов Антон Силуанов сообщил, что уже в 2026 году ведомство изучит возможность взимать туристический налог с тех, кто сдает жилые дома (коттеджи, дачи) путешественникам.

Вопрос с квартирами в обычных многоэтажках пока «в проработке», но вектор понятен: чиновники хотят, чтобы любой, кто зарабатывает на туристах и аренде, делился с бюджетом.