Как поделить ипотечную квартиру при разводе и не платить лишнего? Инструкция от юристов

Как делят ипотечную квартиру при разводе?

Все, что куплено в браке — общее, даже если оформлено на одного человека, и даже если ипотека еще не выплачена. Долг тоже общий, потому что деньги брались на семью.

Исключение — имущество, полученное одним из супругов в дар, по наследству или по иным безвозмездным сделкам. Оно остается личным даже если получено в браке. Такие сделки важно документально оформлять, об этом мы расскажем чуть ниже.

Дальше у супругов есть два способа поделить жилье: договориться или судиться.

Путь первый — договориться и подписать соглашение у нотариуса

Супруги подписывают нотариальное соглашение о разделе имущества и сами решают, кто что получает. Это быстрее и дешевле суда. а главное — нет сильной нервотрепки. Вариантов внутри несколько.

Вариант 1. Продать квартиру. Если банк не против, квартиру продают, на эти деньги гасят ипотеку, остаток делят между собой. Юрист Екатерина Авдеева называет этот вариант самым безболезненным в плане отсутствия споров: обязательства перед банком прекращаются, и никто никому ничего не должен.

Плюс в том, что можно не соблюдать принцип равенства долей.

Но есть и жирный минус: если это было это единственное жилье, придется либо снимать новое, либо жить у родственников или друзей. Особенно это тяжело, если есть дети.

Вариант 2. Один забирает квартиру, другой получает компенсацию. Один супруг выплачивает другому стоимость его доли и полностью берет ипотеку на себя. Однако это нужно согласовать с банком, тот должен убедиться, что оставшийся супруг потянет кредит в одиночку.

Вариант 3. Обменять свою долю на другое имущество. Например, муж отдает жене долю в квартире — жена отдает ему машину или дачу.

То есть юридически это оформляется не как «бартер», а как мировое соглашение, где вместо денег — другое имущество.

Если супруга хочет просто выкупить долю мужа деньгами, то можно сделать так:

• взять рыночную стоимость квартиры на момент раздела,
• вычесть из нее оставшуюся сумму долга перед банком,
• полученную разницу поделить пополам.

Это и будет размер компенсации за половину доли.

Во всех этих случаях нужно согласие банка. Любые изменения в кредитном договоре требуют его одобрения. Без этого ни одно соглашение не изменит положения супругов перед банком.

Какой вариант самый комфортный, если есть дети?

По мнению адвоката Максима Парасочки, самый безболезненный выход из ситуации, — мировое соглашение с сохранением квартиры за матерью, если дети остаются с ней. А отцу можно дать другое имущество или постепенно выплачивать ему за его долю в квартире.

В таком случае дети хотя бы не лишаться жилья.

Путь второй — суд

Суд в большинстве случаев делит квартиру и долг поровну. Он может отступить от равенства долей в пользу того родителя, с которым остаются дети (ст. 39 СК РФ), или если один из супругов вложил добрачные деньги.

Почему стоит всеми силами попытаться избежать суда?

Представим, что квартиру поделили поровну. Если между супругами жесткий конфликт, договориться о том, что делать дальше, очень непросто, отметила Татьяна Чумикова.

Кто будет проживать в квартире? Какую компенсацию за невозможность проживания в этой квартире получит второй супруг? Сдавать ли эту квартиру целиком или по комнатам? Продавать жилье или нет?

Короче, огромное количество вопросов повиснет в воздухе. Возможно, их тоже придется решать через суды.

Раздел ипотечной квартиры, купленной на маткапитал

Если квартиру купили с маткапиталом, дети в ней становятся собственниками своих долей — пропорционально размеру выплаты. Эти доли не делятся между супругами: они детские и остаются детскими.

Иными словами при разводе супруги делят не всю квартиру, а только ту часть, которая осталась после выделения детских долей.

И тут есть еще один важнейший нюанс.

То есть даже если оба бывших супруга хотят продать квартиру и разъехаться — без разрешения опеки это не получится. А опека даст разрешение только если убедится, что дети не потеряют в жилищных условиях.

Как поделить квартиру с ремонтом, сделанном на добрачные деньги?

Допустим, супруги взяли квартиру в ипотеку без отделки, но потом один из них вложил в ремонт свои деньги, которые были у него еще до свадьбы. Он сможет получить потраченное после развода.

Но это работает только при наличии доказательств, добавила юрист Авдеева.

Понадобятся выписки со счетов, чеки, договоры об отделке, банковские переводы. Если доказательств нет, то доказать, вы лично вложились в ремонт будет крайне сложно.

Бывший супруг съехал, перестал платить и не берет трубку. Что делать с ипотекой?

Это опасная ситуация и вот почему. Банку все равно, кто съехал и кто молчит. Если платежи прекратятся, он начнет взыскание с обоих созаемщиков. Квартиру могут продать на торгах, по цене ниже рыночной.

Алгоритм действий

Адвокат Парасочка предложил советует:

Платить свою часть исправно. Все квитанции сохраняйте.

Направить требования к бывшему супругу заказным письмом с описью — это докажет суду, что вы пытались урегулировать вопрос, а он уклонялся.

Подать иск о разделе имущества. В иске просите признать квартиру вашей с выплатой ему компенсации — но с учетом того, что вы в одиночку гасили ипотеку. Эти платежи вычитаются из его доли.

Взыскать с него половину уже внесенных платежей. Это делают через суд.

Если супруг вообще не выходит на связь — суд может рассмотреть дело в заочном производстве.

7 ошибок, которые совершают при разделе ипотечной квартиры

1. Пропускают срок исковой давности. На раздел совместно нажитого имущества у вас есть три года. Юрист Яна Кириллова предупреждает, что именно этот срок часто пропускают: развод состоялся, страсти улеглись, квартирный вопрос отложили на потом.

Когда спохватываются, суд отказывает в иске. Квартира так и остается в совместной собственности. При этом долг по ипотеке никуда не денется: вы останетесь созаемщиком и продолжите за него отвечать.

Например, бывшая жена решила сдавать квартиру в аренду, не спросив бывшего мужа. При этом развод мог быть 10 и 15 лет назад. Как только мужчина узнает о действиях экс-супруги, у него есть три года, чтобы подать иск и поделить квартиру, как полагается.

Но потом это уже будет невозможно.

2. Думают, что дети автоматически получают долю. Собственниками долей дети автоматически становятся только в том случае, если жилье покупали на маткапитал. Без субсидии этого не происходит. Суд может увеличить долю того родителя, с которым остаются дети, — но это право, а не обязанность.

3. Не фиксируют платежи. Если ипотеку платил кто-то один, или в ремонт вложили добрачные деньги — это нужно доказать документально. Храните все с первого платежа.

4. Не привлекают к разделу банк. Даже после решения суда банк по-прежнему может требовать долг с обоих, пока не переоформлен кредитный договор.

5. Не договариваются на бумаге. Бывшие супруги легко нарушают устные договоренности особенно, если у них после развода сильная вражда.

6. Не оформляют помощь родителей. То есть супруги берут на покупку квартиры или на погашение ипотеки деньги у своих родителей или родных, не оформляя факт передачи денег как дар или займ.

После развода это приводит к тому, что деньги родителей суд признает общими деньгами супругов. Доказать, что это был личный дар или займ именно вам практически невозможно без расписки или нотариального договора.

7. Пытаются всеми силами насолить бывшему супругу. Некоторые объявляют экс-возлюбленному откровенную войну и всеми силами препятствуют адекватному решению спора.