Все дешевое — за МКАД. В Москве пропали новостройки экономкласса

Как выросли цены на новостройки в старой Москве в 2025 году

Год назад доля массового жилья в новостройках старой Москвы составляла 46%. Теперь — 35%.

Зато бизнес-класс теперь занимает больше половины рынка — 55%. А было 46%.

Цены реагируют соответственно. Средняя стоимость квадратного метра в старой Москве достигла 800 000 рублей, подскочив за год почти на треть. Это рекордная динамика за последние 5 лет.

Для сравнения: по данным «СберИндекса», реальная цена по сделкам на первичном рынке в целом по стране за 2025 год выросла на 5%.

И дело вовсе не в усилившемся спросе. Продажи за год даже немного снизились — примерно на 2–3%. Так что такой высокий средний ценник объясняется скорее тем, что из продажи выбыли самые бюджетные лоты.

Во многом сказался ажиотаж вокруг ипотеки. Осенью власти объявили, что по семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года можно будет брать только одну квартиру. И люди спешили взять по несколько, пока выгодно. Они забирали с рынка все, что проходило по лимитам госпрограмм, — самые недорогие студии и однушки, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

На среднюю цену повлияли и чисто административные запреты, добавляет директор по продажам UNIQ Development Валерий Ручий. В Москве с 2024 года нельзя строить квартиры меньше 28 кв. м. Этот запрет убил самый ходовой товар бюджетного сегмента — микростудии, — что автоматически толкнуло средние цены вверх.

В итоге рынок столкнулся с дефицитом дешевого предложения. А строители не спешат удовлетворять этот спрос.

Почему застройщикам невыгодно строить дешевое жилье

Строить «эконом» внутри МКАД стало слишком дорого. Гендиректор Tashir Estate Максим Самсонов объясняет: количество свободных участков сокращается, земля дорожает, а подведение коммуникаций и обязательства перед городом (например, строительство школ и садов) требуют огромных вложений. А банки дают кредиты только под высокий процент.

В таких условиях экономика дешевого проекта просто «не сходится». Застройщику выгоднее повысить класс жилья и продать его дороже, чем пытаться удержать низкую цену и работать в убыток.

Кроме того, массовый покупатель, по сути, ушел с рынка, отметил Сырцов. Кто не попадает под условия льготных госпрограмм, не может позволить себе ипотеку по рыночной ставке.

Даже рассрочка — удовольствие дорогое, с большими ежемесячными платежами. Потянуть их может только обеспеченный человек, которому и жилье нужно соответствующее — бизнес-класса.

Прогноз: куда уйдет массовое жилье

Большинство опрошенных нами экспертов уверены: старая Москва окончательно закрепляет за собой статус элитной локации, а массовый сегмент собирает чемоданы и переезжает за МКАД.

Даже программа реновации не спасет ситуацию с дешевым жильем, говорит завкафедрой экономики и управления в строительстве ГУУ Ольга Астафьева. Освободившиеся от пятиэтажек участки хоть и появятся на рынке, но строить на них будут дорогие дома с развитой инфраструктурой, чтобы окупить затраты на расселение.

При этом доступное жилье не исчезнет из центра на 100%, но станет большой редкостью. Риелтор Мария Бархударян считает, что исключения будут лишь точечными: например, служебные квартиры по госзаказу или реконструкция промзон, где город может обязать застройщика выделить долю под доступные метры.

Тем, кто мечтает остаться внутри МКАД, но не тянет «бизнес», придется привыкать к новому формату — «комфорт+». Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов прогнозирует, что таких проектов станет больше. Они будут качественнее обычного «комфорта», но все же доступнее премиума, чтобы конкурировать со вторичкой.

Есть и слабая надежда на полный разворот тренда. Руслан Сырцов — единственный из девяти опрошенных экспертов, кто допускает массовое возвращение недорогого жилья в старую Москву. Его логика проста: богатых покупателей не так много. Рано или поздно рынок дорогого жилья насытится. Если к тому времени государство вернет массовую льготную ипотеку, застройщикам точно придется снова повернуться лицом к обычному покупателю.