«Вечные жильцы» и еще 6 подводных камней покупки приватизированной квартиры

Почему «приватизированная» квартира не значит «безопасная»

До приватизации квартира принадлежит государству или муниципалитету, а жильцы пользуются ею по договору соцнайма. После приватизации они становятся собственниками — все вместе или только часть семьи.

Остальные могут отказаться от доли, но сохранить другие права.

Это и порождает те самые «подводные камни», с которыми может столкнуться покупатель. В выписке ЕГРН может быть один собственник и ни одного обременения, хотя другой человек вправе жить в квартире или оспаривать распределение долей.

Покупателю нужно проверить две вещи: кому принадлежала квартира и кто имел право ею пользоваться. Если этого не сделать, ждите сюрпризов.

Далее, расскажем каких именно.

1. В квартире есть жильцы с бессрочным правом проживания

Самое опасное — это купить приватизированную квартиру, в которой имеет право жить посторонний человек.

Так бывает, когда жилец мог участвовать в приватизации, но отказался от доли в пользу родственников. Закон защищает его право пользования: отказ лишает человека собственности, но не обязательно права жить в квартире.

Продавец может уверять, что родственник давно переехал, зарегистрирован по другому адресу и не собирается возвращаться. Для покупателя этого недостаточно.

Пока право пользования не прекратилось, человек может потребовать доступ в квартиру.

В быту таких людей называют «вечными жильцами», хотя термин не совсем точен. Суд может прекратить право пользования, если человек добровольно и окончательно выехал, обосновался в другом месте и больше не пользуется квартирой. Однако исход дела зависит от обстоятельств, а собирать доказательства придется покупателю.

Если после продажи кто-то сохраняет право жить в квартире, в договоре должен быть перечень таких лиц с описанием их прав.

Поэтому справки «никто не прописан» недостаточно: ее нужно проверять вместе с договором передачи и отказами от приватизации.

2. Перед приватизацией выписали несовершеннолетнего

Ребенка нельзя просто исключить из приватизации, если он сохранял право пользоваться квартирой. Его должны были включить в договор передачи, даже если на тот момент он жил отдельно.

Оспаривание приватизации — не единственное возможное последствие.

Для проверки недостаточно спросить продавца о его детях. Нужны сведения обо всех несовершеннолетних, которые жили в квартире или сохраняли право ею пользоваться на дату приватизации.

3. В истории есть временно отсутствовавшие и «скрытые» жильцы

Во время приватизации человек мог не жить в квартире, но по-прежнему иметь на нее права. Например, он находился в местах лишения свободы, проходил военную службу, лечился в стационаре, жил в учреждении или считался безвестно отсутствующим.

В старых документах такой жилец может значиться выписанным.

Но запись о снятии с регистрационного учета не отвечает на главный вопрос: прекратилось ли его право пользоваться квартирой. Правила регистрации менялись, а временное отсутствие само по себе не всегда лишало человека жилищных прав.

Покупателя должна насторожить приватизация без участия такого члена семьи, если в деле нет его письменного отказа, согласия или решения суда о прекращении права пользования.

Отдельно проверяют наследственную историю.

Наследник бывшего собственника не может жить в квартире только из-за родства. Но он может оспорить продажу или предыдущий переход права, если наследство оформили без него.

Поэтому даты смерти, наследственные документы и последующие сделки должны складываться в непротиворечивую цепочку.

4. Приватизацию могут оспорить спустя годы

Приватизацию квартиры могут оспорить даже спустя много лет — но не просто «потому что давно», а только если есть реальные нарушения.

Из-за чего чаще всего оспаривают:

• В договор не включили того, кто имел право на долю.
• Не получили обязательное согласие, например от супруга или органа опеки.
• Нарушили права ребёнка.
• Воспользовались тем, что кто-то из участников был недееспособен.

Все зависит от того, какой тип нарушения обнаружился.

Допустим, приватизация была незаконной по сути, например использовали поддельные документы. Тогда срок для подачи иска — до 10 лет с момента, когда пострадавший узнал о нарушении.

Если вопрос в оформлении — не взяли согласие, не учли права участника, — обычно есть год с того момента, как человек узнал или должен был узнать о проблеме.

Для покупателя это значит, что нельзя полагаться на давность приватизации, нужно проверять историю квартиры и документы по участникам приватизации.

5. Доли распределили с нарушениями

В договоре передачи должны быть указаны участники приватизации и их доли. Вот что должно насторожить:

• один из тех, кто имел право на приватизацию, отсутствует в договоре без понятного основания;
• отказ оформил не сам человек или документ вызывает сомнения;
• несовершеннолетнему не выделили долю;
• данные договора передачи не совпадают со сведениями БТИ, старого реестра или ЕГРН;
• после приватизации доли быстро дарили и перепродавали внутри семьи, возможно, чтобы скрыть первоначальную ошибку.

Нотариальная форма нынешней сделки не исправляет автоматически нарушения, допущенные при приватизации.

6. В истории объекта были аресты и обременения

Актуальная выписка из ЕГРН показывает действующие ограничения и обременения: ипотеку, арест, запрет регистрационных действий, аренду и другие зарегистрированные записи.

Выписка о переходе прав помогает увидеть цепочку владельцев и даты регистрации.

Проверять нужно и погашенные записи. Если квартиру недавно арестовывали, вокруг нее шел судебный спор, а затем объект несколько раз быстро перепродали, стоит выяснить, на каком основании ограничение сняли. Свежую выписку лучше заказать непосредственно перед расчетом.

7. В квартире зарегистрированы лица, которых не получится быстро выписать

Прописанный человек не всегда сохраняет право жить в квартире после ее продажи. Бывших членов семьи собственника во многих случаях можно выселить через суд. Но покупателю от этого не легче: суд требует времени, денег и доказательств.

Опаснее всего жильцы, чье право основано не только на регистрации. Это может быть отказ от приватизации, судебное решение или другое самостоятельное основание пользования квартирой.

Снять такого человека с учета без прекращения его права не получится.

Фраза «все выпишутся после сделки» означает, что риск продавца перекладывают на покупателя. Безопаснее провести снятие с регистрационного учета до окончательного расчета или удержать часть цены до выполнения этого условия.

Иногда квартиру сознательно покупают с зарегистрированным жильцом — например, из-за большой скидки. Тогда нужно заранее понять, на каком основании он живет, можно ли прекратить это право и сколько займут суд и выселение. Все известные права жильцов должны быть прямо указаны в договоре.

1. Получите свежие сведения ЕГРН. Нужны выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах и выписка о переходе прав. Сверьте паспорт продавца, доли и основания регистрации.

2. Восстановите состав жильцов на дату приватизации. Запросите архивную выписку из домовой книги или ее региональный аналог, договор социального найма, ордер и справки о регистрации.

В таком случае продавец может запросить похожие сведения в управляющей организации, архиве или органе, который оформлял приватизацию.

Если он отказывается помогать с проверкой, это тревожный сигнал.

3. Сопоставьте жильцов с договором передачи. По каждому человеку должно быть понятно, что произошло: он получил долю, оформил отказ, утратил право по решению суда или не имел права участвовать в приватизации.

4. Отдельно проверьте отказавшихся и несовершеннолетних. Не полагайтесь на устное «он давно не живет». Нужны документы о нынешнем месте жительства, добровольном выезде и отсутствии претензий. Но даже они не всегда исключают судебный риск.

5. Передайте комплект независимому юристу. Специалист должен представлять интересы покупателя, а не одновременно продавать объект или сопровождать продавца. При старой приватизации может быть полезна нотариальная сделка, но нотариус не заменит недостающие архивные документы.

6. Закрепите гарантии в договоре купли-продажи. Продавец должен подтвердить, что нет лиц с нераскрытым правом пользования, перечислить всех зарегистрированных жильцов и тех, кто сохраняет право проживания, а также обязаться сняться с учета и освободить квартиру к конкретной дате.

Можно предусмотреть удержание части цены до выполнения этих условий, возмещение убытков и право потребовать расторжения договора или возврата денег, если заверения окажутся ложными.

7. Рассчитывайтесь после выполнения условий. Используйте аккредитив или другой безопасный способ расчета, при котором деньги перечислят продавцу после регистрации права и, при необходимости, после снятия жильцов с учета и передачи квартиры.

Частые вопросы про приватизированные квартиры

Можно ли купить квартиру, если отказавшийся от приватизации уже прописан в другом месте?

Новая регистрация снижает риск, но не всегда автоматически прекращает прежнее право. В споре суд также может учитывать попытки человека вернуться в квартиру. Важны добровольность и постоянный характер выезда, наличие другого жилья, длительность отсутствия и поведение человека.

Если ситуация спорная, безопаснее получить судебный акт об утрате права или отказаться от сделки.

Может ли банк одобрить ипотеку на юридически проблемную квартиру?

Может. Банковская проверка прежде всего защищает залог и интересы кредитора. Она не гарантирует, что у вас не возникнет жилищных споров. Поэтому одобрение объекта банком не заменяет самостоятельную проверку истории приватизации.

Что делать, если архивные сведения о жильцах не сохранились?

Попросите продавца собрать другие документы: договор социального найма, ордер, поквартирную карточку, справки муниципалитета и материалы приватизационного дела.

Если надежно установить состав пользователей не получается, риск нельзя считать устраненным. Скидка может компенсировать этот риск в цене, но не устранить его юридически. Его придется учесть в цене или отказаться от покупки.

Можно ли потребовать у продавца компенсацию, если жильца пришлось выселять через суд?

Можно сослаться на условия договора, заверения об обстоятельствах и общие правила о возмещении убытков. Вам придется доказать нарушение, размер расходов и их связь с действиями продавца.

Но все зависит от формулировок договора, доказанного нарушения и платежеспособности продавца. Проще удержать часть цены до освобождения квартиры, чем потом взыскивать расходы.

Достаточно ли нотариального заявления жильца, что он не претендует на квартиру

Нет. Такое заявление не всегда прекращает право на жилье. Нотариус удостоверяет подпись или сделку, но не гарантирует, что суд признает жилищное право прекращенным.