Можно ли поменять замки в арендованной квартире и что за это будет. Ответ юриста

Кто хоть раз снимал или сдавал квартиру, знает: вопрос с замками — один из самых щекотливых. Арендатор хочет чувствовать себя в безопасности и не переживать, что бывший жилец, сделавший себе лишний дубликат ключей, поливающая цветы соседка или не предупредивший о визите собственник в любой момент может войти.

Собственник, в свою очередь, хочет иметь доступ в свою квартиру. И для многих россиян становится неприятным сюрпризом, что с момента сдачи квартиры они не могут как раньше в любой момент заявиться туда — забрать вещи, поселить приехавшего родственника в пустую комнату или проверить моральный облик жильцов. С ключами на руках есть риск, что собственник проигнорирует все договоренности и будет вламываться в квартиру как к себе домой, нарушая приватность арендатора. Но и не иметь никаких дубликатов ключей для арендодателей тоже вариант так себе — хотя бы на случай аварии или просрочки платежей.

Получается замкнутый круг: один хочет защиты от вторжения, другой — контроля над своим имуществом. Проблема в том, что, если договориться заранее не получилось, начинаются споры, которые могут дойти до суда.

Что говорят закон и суды

Жилищный кодекс и Гражданский кодекс не содержат отдельной статьи про замки, предоставляя россиянам решать этот вопрос в частно-гражданском порядке. Но есть общие принципы.

Для арендатора. Согласно статье 3 Жилищного кодекса РФ, жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в квартиру без согласия проживающих в ней на законных основаниях граждан. Арендатор — это и есть «проживающий на законных основаниях». Значит, у него есть право на приватность, и собственник не может просто так войти.

Для собственника. По закону он обязан предоставить жилье, пригодное для проживания, и не вмешиваться в жизнь арендатора. Но, если арендатор меняет замки и не дает ключи, собственник теряет доступ к своему имуществу. А это уже нарушение его прав.

По сути, закон оставляет этот вопрос на усмотрение сторон. Но лучше не полагаться на устные договоренности, ведь любая спорная ситуация может стать еще острее, если в моменте человек наткнется на запертую дверь и не подошедшие ключи. Даже если арендаторы ответственно платили, заранее спрашивали и получили согласие на смену замков, без документального подтверждения этого согласия владелец жилья может легко повернуть этот факт как попытку самозахвата его собственности.

Что грозит за самовольную смену замков

Если арендатор поменял замки без согласия собственника, последствия зависят от того, что написано в договоре.

То есть, если в договоре написано, что менять замки без согласия нельзя, — собственник может расторгнуть договор и оставить себе залог. Если не написано — формально претензий предъявить не к чему, но отношения с собственником будут испорчены. Это может выйти боком, когда поднимется вопрос о продлении или непродлении аренды.

Кто платит за замену замков

По закону арендатор обязан поддерживать квартиру в исправном состоянии. Если замок сломался по естественным причинам, его ремонтирует арендатор. Но если он сам решил поставить более надежный замок, тем более платит он.

Исключение — если в договоре написано, что расходы на замки несет собственник. То же справедливо для краткосрочной, посуточной аренды — в этом случае арендодатель пускает в квартиру жильцов временно и, по сути, предоставляет им за их деньги минимальный сервис, как в гостинице. Если жильцы сломают или разобьют что-то в доме, они заплатят компенсацию, но в остальном по общему правилу им должны предоставить квартиру в пригодном для жилья состоянии, с закрывающимся-открывающимся замком, водой в трубах, постельным бельем и т. п. Замена и починка сломавшегося замка в этом случае точно не их головная боль.

Как правильно сменить замки арендатору: пошаговый алгоритм

Чтобы не нарушить закон и не испортить отношения с собственником, лучше действовать по схеме.

• Шаг 1. Проверьте договор. Посмотрите, что там написано про замки. Если ничего — это не значит, что можно делать что угодно. Это значит, что надо договориться.
• Шаг 2. Напишите собственнику. Объясните причину: хотите чувствовать себя в безопасности, не знаете, у кого еще есть ключи.

• Шаг 3. Получите письменное согласие. Лучше всего — заключить дополнительное соглашение к договору. Можно также оформить письмо, на котором собственник поставит отметку о согласии.
• Шаг 4. Зафиксируйте, кто платит. Договоритесь, оплачиваете вы или собственник. Обычно платит арендатор, но если собственник согласен, пусть оплатит.
• Шаг 5. Решите, передавать ли ключи собственнику, и договоритесь с ним об этом. Если вы хотите полной приватности — не передавайте. Но будьте готовы к тому, что собственник может настаивать на передаче комплекта.
• Шаг 6. Сохраните чек и контакты мастера. Это подтверждение, что работы проводились и замки действительно новые.

Что делать собственнику, если ключи больше не подходят

Если вы пришли проверить квартиру или вызвали сантехника, а ключ не подходит — это стресс. Но вскрывать дверь сходу нельзя.

• Шаг 1. Не вскрывайте дверь сразу. Это незаконное проникновение в жилище, за которое предусмотрена уголовная ответственность.

• Шаг 2. Свяжитесь с арендатором. Позвоните, напишите. Узнайте, почему сменили замки и когда вернут ключи.
• Шаг 3. Проверьте договор. Посмотрите, что там написано про замки. Если есть пункт о запрете самовольной замены — вы имеете право требовать ключи.
• Шаг 4. Направьте письменное требование. Если арендатор не отвечает или отказывается передать ключи, напишите официальное требование. Это будет доказательством, что вы пытались решить вопрос мирно.
• Шаг 5. Запускайте расторжение, если договор нарушен. Если в договоре предусмотрено, что самовольная смена замков — основание для расторжения, готовьте документы.
• Шаг 6. Вскрывайте квартиру только по закону, чтобы не получить встречную претензию. И только после расторжения договора или после истечения срока аренды, если не возникает никакого форс-мажора.

Что делать нельзя

• Нельзя вскрывать квартиру без согласия арендатора. Это уголовная статья.
• Нельзя просто так врываться в квартиру, даже если вы собственник. Только по закону.
• Нельзя выкидывать вещи арендатора при вскрытии. Это повод для суда.
• Нельзя заставлять арендатора платить за замки, если вы сами потребовали их заменить.

Исключения: когда собственник может войти без согласия

Закон предусматривает несколько случаев, когда проникновение в жилье без согласия арендатора допустимо.

• Угроза жизни или здоровью людей. Если из квартиры идет дым, слышен запах газа (или чего похуже) или есть признаки утечки воды, которая заливает соседей — можно вскрыть дверь.
• Чрезвычайные ситуации. Пожар, прорыв труб, аварийное отключение — если нужно срочно попасть внутрь, чтобы предотвратить крупный ущерб.
• По решению суда. Если собственник выиграл дело о выселении, судебные приставы обеспечат доступ.

Во всех остальных случаях вскрывать дверь без согласия арендатора нельзя.

Что прописать в договоре аренды: чек-лист

Чтобы избежать споров, лучше заранее прописать все условия в документе. Вот что должно быть в договоре:

1. Можно ли арендатору менять замки.
2. Нужно ли для этого согласие собственника.
3. Кто оплачивает замену.
4. Нужно ли передавать комплект новых ключей собственнику.
5. В какие сроки передаются ключи.
6. Что будет при самовольной замене (штраф, расторжение, потеря залога).
7. Как собственник может попасть в квартиру в аварийной ситуации.
8. Как фиксируется передача ключей при выезде (акт приема-передачи).

Что в итоге

Смена замков в арендованной квартире — вопрос, который не решается категорическим «хочу так», даже если у вас есть причины опасаться незваного вторжения. И пусть закон оставляет этот вопрос на откуп собственникам и арендаторам, любые договоренности нужно фиксировать в договоре или хотя бы в письме.

Если арендатор хочет спокойствия, пусть предупредит и получит согласие. Если собственник хочет контроля, пусть пропишет условия в договоре.

А вот если взлом дверей и/или смена личинки становится частью какой-то преступной схемы вроде самозахвата жилья или попытки выгнать арендаторов без законных оснований, тут уже закон вполне конкретно подразумевает уголовную ответственность. Но это уже совсем другая история.