10 подводных камней договора купли-продажи

Размытое описание предмета договора

Одна из самых распространенных ошибок — неточно описать имущество, которое продается. В договоре на квартиру часто пишут только «трехкомнатная квартира по адресу...» — без кадастрового номера, площади, этажа и сведений о перепланировках. В ДКП на автомобиль указывают лишь марку и год выпуска, без VIN-номера. В договоре на оборудование — общее название без серийных номеров и технических характеристик.

Из-за этого и возникают споры. Например, продавец считает, что встроенная кухня в стоимость квартиры не входила. Или покупатель получает автомобиль с другим пробегом либо оборудование другой модификации.

Чем подробнее описано имущество, тем лучше. Если характеристики неточные, доказать в суде, о чем именно договаривались стороны, будет сложнее.

Скрытые обременения и права третьих лиц

После сделки вы можете с удивлением узнать, что квартира находится в залоге у банка, на нее наложен арест или в ней зарегистрирован человек, которого нельзя выписать. Такие ситуации встречаются регулярно.

До подписания договора стоит запросить выписку из ЕГРН не старше десяти дней — она покажет актуальные обременения, аресты и залоги. Если покупаете автомобиль, проверьте его в реестре уведомлений о залоге движимого имущества на сайте Федеральной нотариальной палаты.

При покупке бизнеса или доли в компании пригодятся выписка из ЕГРЮЛ и картотека арбитражных дел.

Отдельно проверьте, не сохраняет ли кто-то право пользоваться жильем после продажи. Это могут быть бывшие члены семьи, отказавшиеся от приватизации, получатели ренты или несовершеннолетние под опекой.

Выселить таких жильцов часто невозможно даже через суд.

Аванс и задаток: в чем разница

Покупатели и продавцы часто используют слова «аванс» и «задаток» как синонимы. Но с юридической точки зрения это разные вещи.

Задаток защищает стороны, если сделка сорвется. Если это произошло по вине покупателя, деньги остаются у продавца. Если виноват продавец, он возвращает задаток в двойном размере.

А вот аванс — это обычная предоплата. Если сделка не состоялась, его возвращают в той же сумме.

Что бывает, когда люди не понимают разницу? Вот ситуация: покупатель передал продавцу 200 тысяч рублей, считая их задатком. Позже продавец отказался от сделки, но вернул только эту сумму.

Суд поддержал продавца, потому что в договоре деньги были названы авансом, а не задатком.

Если вы действительно хотите использовать задаток как способ обеспечить исполнение сделки, это нужно прямо прописать в договоре со ссылкой на статью 380 Гражданского кодекса.

Неясные условия и сроки оплаты

Формулировки вроде «оплата по договоренности» или «расчет производится в день подписания» почти всегда становятся причиной споров. В договоре лучше сразу указать точную сумму — цифрами и прописью, валюту, способ оплаты (наличные, банковский перевод, аккредитив, банковская ячейка) и момент, когда обязательство считается исполненным.

Особенно рискованно передавать деньги до регистрации права собственности, если сделка ничем не защищена. Представьте, что продавец получил всю сумму, но регистрацию приостановили или вовсе отказали. Вернуть деньги в такой ситуации бывает непросто.

Передача денег до проверки документов

Казалось бы, очевидное правило: сначала проверяешь, потом платишь. На практике покупатели нередко соглашаются перевести деньги еще до проверки документов, опасаясь упустить выгодное предложение.

Продавец торопит, говорит о других покупателях или предлагает скидку за быстрое решение.

Прежде чем передавать даже аванс, убедитесь, что продавец действительно владеет имуществом. Проверьте:

• выписку из ЕГРН, документы, на основании которых возникло право собственности;
• наличие нотариального согласия супруга, если оно требуется;
• дееспособность продавца не ограничена.

Сделки с представителем по доверенности

Доверенность открывает широкие возможности для мошенничества. Собственник может быть уже умершим, доверенность — отозвана, нотариус, ее удостоверивший, — лишен полномочий или вовсе не существует.

Перед сделкой проверьте доверенность в реестре Федеральной нотариальной палаты. Убедитесь, что представитель вправе продать именно этот объект, а не действует по общей доверенности.

Сделки с особыми категориями продавцов

Если продавец — несовершеннолетний, пожилой человек, наследник или супруг собственника, перед сделкой стоит провести дополнительную проверку.

Продажу имущества несовершеннолетнего без согласия органов опеки могут признать недействительной. Сделку с пожилым человеком иногда оспаривают родственники, ссылаясь на его недееспособность или ограниченную дееспособность.

Если имущество продает наследник, важно убедиться, что срок принятия наследства истек и не появятся другие претенденты.

Совет При сделках с наследственным имуществом разумно настаивать на нотариальном удостоверении договора: нотариус несет имущественную ответственность за правовую экспертизу сделки.

Отсутствие сроков передачи объекта

«Продавец передаст квартиру после освобождения» — формулировка, встречающаяся в каждом втором договоре на вторичном рынке. Что значит «после освобождения» и когда именно это произойдет — неясно.

В результате покупатель, уже ставший собственником, месяцами не может въехать в квартиру, а взыскать что-либо затруднительно, поскольку срок в договоре не установлен.

Срок передачи объекта должен быть конкретным: конкретная дата или указание на количество дней с момента регистрации.

Ошибки в акте приема-передачи

Акт приема-передачи — документ, которому уделяют меньше всего внимания, хотя именно он фиксирует, в каком состоянии имущество было передано покупателю и исполнил ли продавец свои обязательства.

Если в акте написано, что стороны не имеют претензий друг к другу, а через неделю обнаружатся очевидные дефекты, доказать, что они существовали до передачи имущества, будет гораздо сложнее.

Если дефекты уже видны, лучше сразу их зафиксировать. Это не помешает сделке, но может существенно облегчить защиту ваших интересов в случае спора.

Шаблонный договор из интернета

Типовой договор редко подходит для реальной сделки. Он не учитывает особенности конкретного имущества, договоренности сторон и актуальную судебную практику. Во многих шаблонах нет условий об ответственности, гарантий продавца, порядка действий при обнаружении скрытых недостатков или нарушении сроков. Пока все идет по плану, это незаметно. Но если возникает конфликт, именно этих положений обычно и не хватает.

Что делать, если договор уже подписан, а проблема обнаружилась позже

Даже если договор уже подписан, это не означает, что ситуацию нельзя исправить. В зависимости от обстоятельств можно потребовать расторгнуть договор, признать сделку недействительной, взыскать убытки или неустойку. По большинству таких требований срок исковой давности составляет три года, а по некоторым специальным основаниям — один год. Поэтому важно сохранить все документы, связанные со сделкой: договор, расписки, переписку и платежные документы.