Как выселить арендаторов из квартиры и не оказаться в полиции

Почему нельзя выселять арендатора из квартиры силой

Как только вы подписали договор найма и передали ключи, право пользования жильем перешло к арендатору. А вместе с ним и конституционное право на неприкосновенность жилища.

Что это значит на практике? Вы не можете:

• Войти в квартиру без согласия жильца. Даже если вам не платят полгода. Риторика «квартира моя — захожу когда хочу» при действующем договоре не работает, подчеркивает юрист юридической фирмы INTELLECT Семен Стукаленко.

• Вынести вещи арендатора. Собрали чемоданы и выставили за дверь? Это могут расценить как самоуправство по ст. 330 УК РФ — а это уже уголовная статья, предупреждает старший юрист «ЮКАМ» Татьяна Лазарева.

• Менять замки, отключать воду, свет, отопление. Все это — тоже давление и самоуправство.

• Угрожать жильцу и ограничивать доступ к его имуществу.

Помимо уголовной ответственности за самоуправство есть риск, что хитрые арендаторы обернут ваше вторжение против вас.

В общем, пока договор действует, закон на стороне жильца. Даже если этот жилец — должник.

А если это самозащита, а не самоуправство?

Управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит считает, что собственник вправе прийти и выставить должников, опираясь на ст. 14 ГК РФ, которая допускает самозащиту гражданских прав. Адвокат, партнер «Правовой группы» Владимир Шалаев тоже допускает такую трактовку.

Но даже сторонники этого подхода оговариваются: способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению. Нельзя причинять вред здоровью, уничтожать имущество, применять силу.

На практике грань между «самозащитой» и «самоуправством» тонкая, и где именно она пройдет — решит суд. Если вы готовы к такому риску и уверены в своей правоте, как минимум проконсультируйтесь с юристом до того, как менять замки.

Как правильно выселить арендатора-должника

Если «вечные» жильцы не уходят по-хорошему, придется действовать официально. Юристы предлагают конкретный алгоритм, который поможет вернуть квартиру и (возможно) деньги.

Шаг 1. Официальная претензия

Первым делом нужно зафиксировать долг и ваше недовольство на бумаге. Татьяна Лазарева советует направить арендатору претензию с требованием погасить задолженность.

Даже если вы каждый день переписываетесь в мессенджере, официальное письмо — это доказательство для суда.

Если после уведомления жильцы продолжают игнорировать ваши требования, попробуйте привлечь участкового. Татьяна Лазарева отмечает, что полиция не имеет права выгнать людей на улицу, но визит человека в форме может сработать психологически. 

Шаг 2. Расторжение договора

Здесь важно, есть ли в нем пункт о праве арендодателя расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке.

Если есть, все просто: направляете арендатору уведомление о расторжении договора. Указываете основание (неуплата) и срок, к которому он должен освободить квартиру. Как он истечет, можно приехать и договориться о выселении, объяснил Максим Борисов.

Если такого пункта нет, тогда расторжение — только через суд. По закону вы можете потребовать расторжения, если жилец не платит 6 месяцев. Или 2, если аренда краткосрочная (меньше года).

Шаг 3. Суд

В суде нужно требовать не только выселения, но и оплаты всех счетов.

Адвокат Юрий Пустовит рекомендует заявлять требование о судебной неустойке. Это штраф за каждый день, пока бывшие жильцы не исполняют решение суда и не съезжают.

Шаг 4. Приставы

После решения суда вы получите исполнительный лист. С этим документом нужно идти в Федеральную службу судебных приставов (ФССП). Приставы — единственные люди, которые имеют право прийти и физически освободить вашу квартиру от людей и вещей.

Получится ли вернуть деньги? Не всегда. Татьяна Лазарева предупреждает: выселить приставы помогут, а вот выбить долг — задача «со звездочкой». Особенно если ваш арендатор проходит процедуру банкротства. Тогда взыскать старые долги будет трудно: они попадут в общую очередь кредиторов, отметил Семен Стукаленко.

Как минимизировать риски заранее

Полностью застраховаться от недобросовестного жильца нельзя, но можно снизить риски еще до подписания договора. 

Первым делом проверьте арендатора по открытым базам. Это бесплатно и занимает 15 минут. Вам понадобятся Ф. И. О. и дата рождения потенциального жильца.

Если у человека миллионные долги, открытые исполнительные производства или запущенное банкротство — вы узнаете об этом до того, как отдадите ключи.

А вот запрашивать у арендатора справки о доходах особого смысла нет. Как отмечает Татьяна Лазарева, справка не гарантирует ни сохранение рабочего места, ни то, что человек продолжит платить. Сегодня у него зарплата — завтра увольнение.

Что обязательно стоит прописать в договоре:

• Право на односторонний внесудебный отказ от договора. Без этого пункта расторгнуть договор можно только через суд, а это месяцы. С ним — достаточно уведомления.

• Основания для расторжения. Четко и конкретно: просрочка оплаты на определенный срок, порча имущества, использование квартиры не по назначению. Чем конкретнее формулировки, тем проще будет в суде, если до него дойдет.

• Каналы связи. Максим Борисов дает лайфхак: пропишите в договоре, что переписка в мессенджерах имеет юридическую силу. Тогда сообщение «Съезжайте, договор расторгнут» будет считаться официальным уведомлением. Вам не придется отправлять письмо «Почтой России».

• Неустойку за просрочку арендной платы. Крупный штраф за каждый день или месяц просрочки дисциплинирует. А если не дисциплинирует — хотя бы компенсирует ваши потери.

• Неустойку за нарушение срока освобождения квартиры. Отдельный пункт, отдельная сумма. Договор закончился, а жилец не съехал — начинает капать штраф.

• Обеспечительный платеж (депозит). Сумма, которую арендатор вносит при заключении договора. Если он нарушит условия — депозит останется у вас как компенсация.

• Право удержания имущества арендатора. Пункт, который позволяет арендодателю не выдавать вещи жильца, пока тот не погасит долг.

Как это работает

1. Вы указываете в документе, что при долге имеете право ограничить доступ к помещению и удерживать вещи арендатора до полного погашения.
2. Если оплаты нет, вы можете прийти (лучше с участковым или представителем УК), сменить замки и опечатать квартиру.
3. Вещи должника остаются внутри как залог.

Это не считается воровством или самоуправством, если такой пункт есть в вашем договоре. Жилец сам на это согласился, поставив подпись.

Подробнее о том, что вписать в договор при сдаче жилья, рассказывали в другой статье.