С новым долгом. Как получить ипотеку после банкротства

Ипотека после банкротства: возможно ли это вообще

Прямого запрета на оформление нового займа для обанкротившегося человека нет. Закон не лишает гражданина права обращаться за кредитами сразу после завершения процедуры банкротства. Подача документов происходит в обычном режиме и на тех же условиях, что для других заемщиков.

Однако есть важное правило: в течение пяти лет после банкротства человек обязан сообщать банку о своем статусе при подаче заявки. Скрывать факт банкротства бессмысленно — банк увидит эту информацию на «Федресурсе», а попытка умолчать почти гарантированно приведет к отказу.

Тем не менее пробиться через стену можно, если запастись терпением.

Когда реально получить ипотеку после банкротства

Какие банки могут дать ипотеку

Особого списка банков, работающих с бывшими банкротами, нет. Однако можно выделить несколько закономерностей.

• Банки с госучастием (Сбербанк, ВТБ и другие) могут рассмотреть заявку уже через 1–2 года, но требования к доходу и первоначальному взносу будут жесткими.
• Региональные и средние коммерческие банки иногда лояльнее федеральных гигантов, так как чаще используют ручной андеррайтинг (оценку живым специалистом, а не только автоматической системой).

Не стоит подавать заявки во все банки подряд. Каждый отказ фиксируется в кредитной истории и снижает рейтинг. Лучше выбрать 2–3 варианта, где выше шанс получить одобрение.

Еще один фактор, который может повысить шансы на одобрение, — это повышенный первоначальный взнос. После банкротства банки чаще одобряют ипотеку заемщикам, которые готовы вложить больше собственных средств. Иногда речь идет о 30% или 40% стоимости квартиры. Чем больше собственных денег участвует в сделке, тем ниже риск для банка.

Шаги для получения ипотеки после банкротства

Эксперты единодушны: должно пройти от одного до трех лет после банкротства, прежде чем стоит подавать заявку. Это время нужно использовать для восстановления финансовой репутации.

Улучшение кредитной истории

Ваша задача — сформировать новую положительную историю с нуля. Вот с чего можно начать в первый год:

• Возьмите кредитную карту с небольшим лимитом (10–30 тысяч рублей). Используйте ее и гасите долг полностью и вовремя. Кредитки банки выдают охотнее, чем потребительские кредиты.
• Оформите товарный кредит на технику или мебель. Главное — ни одной просрочки.

Далее:

• Оформите зарплатную карту в выбранном банке и получайте на нее доход. Подключите автоплатежи за ЖКХ и связь — пусть банк видит активность.
• Откройте вклад в том же банке, где планируете брать ипотеку. Это покажет, что вы умеете копить.
• Планомерно увеличивайте лимиты по кредитным картам.

Что категорически нельзя делать:

• Брать микрозаймы в МФО. Это сигнал для банков, что вы в отчаянном положении, и он перекроет дорогу к крупным кредитам.
• Допускать даже однодневные просрочки по платежам.

Также проверьте свою кредитную историю во всех БКИ (их шесть: НБКИ, ОКБ, «КредитИнфо», «Скоринг бюро», «Спектрум», «Технологическое БКИ»). Убедитесь, что факт банкротства отражен в них корректно.

Подготовка к заявке на ипотеку

Банк будет оценивать не столько ваше прошлое, сколько текущую платежеспособность.

Что важно:

• Стабильный официальный доход. Чем выше, тем лучше. Если зарплата «серая», шансы на одобрение ипотеки стремятся к нулю. Желателен стаж на текущем месте от полугода.
• Первоначальный взнос. Для обычных заемщиков достаточно 15–20%, но бывшему банкроту лучше ориентироваться на 30–50% стоимости жилья. Это снижает риски банка и делает заявку привлекательной.
• Привлечение созаемщика с хорошей кредитной историей (супруга или близкого родственника). Банк оценивает совокупный доход и риски семьи, а не только ваши.
• Поручительство финансово состоятельных родственников.

Какие ипотечные программы доступны после банкротства.

• Стандартные ипотечные программы. Доступны на общих основаниях, но с поправкой на более высокую ставку и жёсткие требования к первоначальному взносу.
• Льготные программы (семейная, сельская ипотека и др.). Получить их сложнее. Требования к заемщикам строже, а проверка глубже. Но полностью такая возможность не исключается, если с момента банкротства прошло достаточно времени и финансовое поведение безупречно.
• Ипотека от застройщиков с собственными программами. Иногда у застройщиков есть упрощенные требования к заемщикам. Это может стать рабочим вариантом.

На что смотреть при выборе: советы

Оцените процентные ставки. Банкротство — фактор риска для банка, поэтому условия для таких заемщиков обычно хуже рыночных:

• Процентная ставка будет выше, чем для заемщиков с безупречной историей. Как правило, разница составляет 2–5 процентных пунктов. Это своеобразная «премия за риск», которую банк закладывает в стоимость кредита.
• Срок кредита. Оптимальная стратегия — выбирать минимально возможный срок (10–15 лет). Чем короче срок, тем ниже риски для банка и выше вероятность одобрения.
• Сумма кредита. Лучше ориентироваться на сумму ниже среднерыночной. Небольшой кредит получить легче, чем крупный.

Учтите дополнительные затраты. При оценке предложений важно смотреть не только на процентную ставку, но и на полную стоимость кредита с учетом всех дополнительных расходов:

• Страхование. Это обязательное условие практически всех ипотечных программ. Минимум, что потребуется, — страхование приобретаемой недвижимости от утраты и повреждений. Банки также активно предлагают страхование жизни и здоровья заемщика. Отказ от него часто приводит к повышению ставки на 1–1,5 процентных пункта. Страховать имущество нужно только в компаниях, аккредитованных банком.
• Оценка недвижимости. Отчет независимого оценщика — обязательное требование банка. Стоимость оценки — от 3–5 тысяч рублей.
• Нотариальные услуги. Если в сделке участвуют нотариусы (например, при покупке доли), потребуется оплата их услуг.
• Госпошлина за регистрацию права собственности и ипотеки в Росреестре.
• Комиссии. Некоторые банки могут взимать комиссию за выдачу кредита или ведение ссудного счета. Таких условий лучше избегать.

Что будет с ипотечной квартирой при банкротстве

Повторно пройти процедуру банкротства (как судебную, так и внесудебную) можно не ранее чем через пять лет.

Если заемщик перестанет платить по ипотеке, банк имеет право обратить взыскание на заложенное жилье. Проще говоря, забрать квартиру и продать ее в счет погашения долга.

Взыскание запрещено, когда просрочка незначительна (менее 3 месяцев) или сумма долга менее 5% от стоимости заложенного имущества.

Но при систематических нарушениях (более 3 раз за год) квартиру могут забрать даже при небольшой сумме долга.