27 октября 2025, 01:15

Как лучше переоформить квартиру на другого человека. Сравниваем завещание, дарение, договор ренты

Допустим, вы хотите передать недвижимость родственнику или другому человеку. Но чтобы он жил там не сейчас, а после вашей смерти. Завещание в этом случае не всегда будет оптимальным вариантом. Разобрали все доступные опции вместе с Алексеем Лягиным, адвокатом МКА «Аронов и партнеры».

Кристина Нечаева

редактор

Завещание

Завещание — документ, в котором человек определяет, к кому и в каких долях перейдет его имущество после смерти. И это не обязательно родственники: наследниками могут быть любые люди, юрлица и даже государство.

Завещание составляют письменно и заверяют у нотариуса. Если этого не сделать, документ признают недействительным.

Преимущества

Права сохраняются. Завещание вступает в силу исключительно после смерти. Это значит, что до конца своих дней можно спокойно пользоваться всем, прописанным в документе.

Свобода менять содержание. Человек в любой момент может отменить составленное им завещание, не объясняя причин. Или изменить его. Для этого достаточно составить новое завещание, которое автоматически аннулирует предыдущее полностью или в противоречащей части.

Можно устанавливать условия. Вы вольны прямо в завещании прописать требования к наследнику. Они называются завещательным отказом и завещательным возложением.

Тайна завещания. Человек не обязан сообщать кому-либо о содержании завещания. Он вправе сделать закрытое завещание, передав нотариусу запечатанный конверт с текстом в присутствии двух свидетелей. Содержание такого завещания становится известным только после смерти автора.

Недостатки и риски

Завещание могут оспорить. Родственники и другие заинтересованные люди могут пойти в суд и потребовать отменить документ. Основания могут быть разные: несоблюдение формы, сомнения в дееспособности автора завещания на момент его составления, давление на него и т. д.

Обязательная доля в наследстве. Независимо от содержания завещания право на обязательную долю имеют нетрудоспособные близкие родственники и его нетрудоспособные иждивенцы. Их доля составляет не менее половины того, что они получили бы при наследовании по закону.

Переход долгов. Наследник отвечает по долгам того, кто оставил ему наследство. Но только в пределах стоимости перешедшего к нему имущества.

А вы знали? Если у человека нет наследников и он не оставил завещания, имущество перейдет государству. ССЫЛКА Гражданский кодекс РФ, статья 1151. Наследование выморочного имущества

Для кого подходит

Завещание — идеальный инструмент для тех, кто хочет сохранить полный контроль над своим имуществом до конца жизни, но при этом хочет четко определить судьбу этого имущества после своей смерти.

Договор дарения

Договор дарения (дарственная) — безвозмездная сделка, где один передает или обязуется передать другому имущество в собственность. Это договор, а не односторонняя сделка. Так что нужны согласия обеих сторон, в том числе того, кому приготовили подарок. Счастливчик может отказаться от «сюрприза».

Преимущества

Не требует согласия других собственников долей, в отличие от продажи.

Подарок не станет совместной собственностью супругов. Если квартиру подарить лично одному из супругов, она не подлежит разделу при разводе.

Освобождение от НДФЛ для близких родственников. В остальных случаях необходимо уплатить налог в размере 13% (или 15% с доходов свыше 5 млн руб.) от кадастровой стоимости имущества.

Недостатки и риски

Ограничения. Что угодно дороже 3000 рублей, а значит, и квартиру нельзя подарить:

от имени детей и недееспособных людей их законными представителями;
работникам образовательных, медицинских организаций и оказывающих социальные услуги;
сотрудникам госструктур.

Безвозвратная потеря права собственности. Рассмотрим на примере. Мать через дарственную переписала квартиру на дочь и продолжает жить в этой квартире, надеясь, что после смерти жилье перейдет дочери.

Но в итоге дочь умирает раньше матери. Квартира же или доля в ней по наследству переходит к сыну погибшей или ее мужу. А дальше бывшую хозяйку попросту просят съехать.

Нотариальное удостоверение. С 1 января 2025 года нужно обязательно удостоверять у нотариуса договоры дарения:

долей в праве общей собственности на недвижимое имущество;
договоры дарения недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности.

Договор можно оспорить в суде. Например, если его заключили под влиянием обмана, насилия, угрозы или если даритель был неспособен понимать значение своих действий. Другой сценарий — если тот, кто получил дар, совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи, близких родственников.

Для кого подходит

Дарственная — удачный вариант для тех, кто готов официально подарить имущество, не ожидая (да и не требуя) ничего взамен и не боясь потерять право собственности на недвижимость. Из-за льготы по НДФЛ подходит в первую очередь близким родственникам.

Договор ренты

Договор ренты — это соглашение, по которому один человек передает другому в собственность квартиру, а тот обязуется в обмен на это периодически выплачивать за это ренту — деньгами или в иной форме. Например, в виде ухода.

Тех, кто живет за счет средств от ренты, называют рантье.

Договор ренты на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Преимущества

Источник дохода в старости. Человек получает постоянный пассивный доход — как если бы сдавал квартиру. Только при этом продолжает жить в ней.

Решение для одиноких людей. Рента позволяет одиноким пожилым людям найти того, кто будет о них заботиться в обмен на право наследования имущества в будущем.

Недостатки и риски

Утрата прав. После регистрации перехода права собственности получатель ренты утрачивает право продавать, дарить или завещать переданное имущество, так как оно переходит к плательщику ренты. За получателем ренты закрепляется лишь право пользования жилым помещением.

Риск неисполнения обязательств. Нет гарантий, что плательщик ренты будет придерживаться договоренностей: платить или оказывать услуги. Чтобы заставить его соблюдать договор, придется идти в суд.

Юристы советуют прописать в договоре все-все нюансы: и суммы платы, и услуги, которые плательщик должен оказывать (например, делать уколы, покупать продукты, стирать), и сроки того и другого.

Налогообложение. С платежей по ренте нужно платить НДФЛ (13%). Если договор предусматривает единовременный платеж (выкуп), эта часть рассматривается как доход от продажи имущества, на ней можно применить имущественный налоговый вычет.

Для кого подходит

Рента скрашивает финал жизни человека, у которого нет родственников или просто тех, кто готов о нем заботиться. В итоге рантье комфортно доживает свои дни, а плательщик ренты ухаживает за ним и в итоге получает квартиру

Критерий	Завещание	Договор дарения	Договор ренты
Момент перехода права	После смерти наследодателя. Требуется принятие наследства.	При жизни дарителя, как правило, после государственной регистрации перехода права.	При жизни получателя ренты, после регистрации перехода права.
Права собственника при жизни	Полностью сохранены. Собственник может продать, подарить, заложить имущество или изменить завещание.	Полностью утрачиваются после регистрации. Даритель не может отменить дарение по своему желанию.	Утрачиваются. Получатель ренты сохраняет право проживания, но не распоряжения квартирой.
Возможность отмены / изменения	Можно в любой момент изменить или отменить	Практически невозможно отменить по желанию дарителя. Есть исключения.	Очень сложно. Расторгнуть можно по соглашению сторон или через суд по серьезным основаниям (существенное нарушение договора).
Расходы получателя	Госпошлина за получение свидетельства о праве на наследство (0,3% для близких родственников, 0,6% для других).	Госпошлина за регистрацию права. Оплата услуг нотариуса (если требуется).	Расходы на содержание получателя ренты (деньги, уход) или единовременная выплата, если она есть.
Обременение для получателя	Нет. Наследник получает имущество без встречных обязательств (кроме долгов наследодателя).	Нет. Одаряемый не несет никаких встречных обязательств перед дарителем.	Да. Плательщик ренты обязан выплачивать ренту или содержать бывшего собственника.
Круг субъектов	Наследодатель и наследники (любые физические и юридические лица).	Даритель и одаряемый (любые лица, с ограничениями по закону).	Получатель ренты (гражданин) и плательщик ренты (гражданин или юридическое лицо).
Форма	Обязательно нотариальное удостоверение (за редким исключением).	Простая письменная форма, но часто требуется нотариальное удостоверение (например, для долей).	Обязательно нотариальное удостоверение и государственная регистрация обременения.
Риски для сторон	Для наследодателя: нет.	Для наследника: риск оспаривания, наличие обязательных наследников, ожидание 6 месяцев.	Для дарителя: риск потерять имущество и остаться без жилья.
Защита от обязательных наследников	Нет. Обязательные наследники имеют право на долю независимо от завещания.	Да. Поскольку право собственности переходит при жизни, на это имущество правило обязательной доли не распространяется.	Да. Аналогично дарению, так как право собственности переходит при жизни.
Налогообложение для получателя	Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не уплачивается.	Уплачивается НДФЛ 13%, если одаряемый не является близким родственником дарителя.	Уплачивается НДФЛ 13% со всех рентных платежей (так как это доход), но не со стоимости самого имущества.

Резюме и рекомендации по выбору

Когда выбирать завещание?

Цель: передать имущество после своей смерти, сохранив полный контроль над ним при жизни.

Для кого идеально: для собственников, которые не хотят расставаться с правом собственности сейчас, но желают определить судьбу своего имущества. Хорошо подходит для тех, кто опасается, что при жизни получатели имущества могут изменить к ним отношение.

Главный минус: наличие обязательной доли в наследстве, которую получат нетрудоспособные родственники, даже если они не указаны в завещании.

Когда выбирать дарственную?

Цель: безвозмездно и безвозвратно передать имущество при жизни.

Для кого идеально: для передачи имущества близким родственникам (чтобы избежать налога и споров о наследстве). Когда вы абсолютно уверены в одаряемом и не нуждаетесь в этом имуществе для обеспечения своей старости.

Главный минус: необратимость. Вы мгновенно теряете все права на имущество и не можете рассчитывать на материальную поддержку от одаряемого, если это не оговорено отдельно.

Когда выбирать договор ренты?

Цель: передать право собственности на имущество (чаще всего квартиру) в обмен на регулярное материальное обеспечение или уход до конца жизни.

Для кого идеально: для пожилых, одиноких людей, которые нуждаются в деньгах или уходе, но хотят распорядиться своим жильем. Для тех, кто хочет «продать» квартиру, но получить не единовременную сумму, а пожизненное содержание.

Главный минус: высокие риски для обеих сторон. Для бывшего собственника — риск недобросовестности плательщика. Для плательщика — риск финансовых потерь, если получатель ренты проживет очень долго.

Источники