Как купить землю на торгах и не пожалеть потом о сделке. 5 главных правил

Приобрести землю через аукцион может любой человек или компания. Чаще всего на торги выставляют участки для строительства дома (ИЖС), ведения подсобного хозяйства (ЛПХ) или под бизнес.

Главный плюс — цена. Даже с учетом торга она может оказаться заметно ниже, чем у аналогичных участков на обычном рынке.

Но именно в погоне за низкой ценой новички совершают главную ошибку: смотрят только на общую информацию, не вникая в документы. А все дьявольские детали, как известно, кроются именно там.

Прежде чем ввязываться в авантюру, внимательно изучите документацию. Вот на что нужно смотреть в первую очередь.

1. Проверьте «подводные камни»: ограничения и обременения

Простыми словами, узнайте, что на этой земле делать нельзя. Участок может быть юридически чист, но иметь кучу ограничений, которые поставят крест на ваших планах.

Что искать? В первую очередь — зоны с особыми условиями (ЗОУИТ). Например, рядом проходит газопровод или линия электропередачи. Это значит, что строить дом можно будет только на строго определенном расстоянии от них. В итоге места для дома вашей мечты может просто не остаться.

Где смотреть? В выписке из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) и в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ).

Также проверьте, нет ли на участке сервитута — это когда, например, соседи имеют законное право ходить через вашу землю к своему дому.  

2. Убедитесь, что участок подходит для ваших целей

Важно понять, сможете ли вы построить на этой земле именно то, что хотите. За это отвечают два ключевых параметра.

Вид разрешенного использования (ВРИ). Он прямо указывает, что можно делать на участке: строить жилой дом, сажать картошку или открывать магазин. Если купите землю «для сельхозназначения», построить на ней магазин или склад не получится.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Это местный закон, который определяет, например, максимальную высоту дома, минимальные отступы от забора и какой процент участка можно застроить.

ВРИ указан в выписке из ЕГРН, а ПЗЗ можно найти на сайте местной администрации.

3. Уточните требования к участникам

Проверьте, кто вообще может участвовать в торгах. Иногда участки под ИЖС продают только физлицам, а сельхозземли — только фермерским хозяйствам.

Также выясните:

• Нужна ли специальная регистрация, кроме как на электронной площадке. Например, в системе «ГИС Торги».
• Какой пакет документов нужно приложить к заявке.
• Какой размер задатка, когда и куда его перечислять.

Не бойтесь задатка: если вы не выиграете торги, вам вернут всю сумму. А если победите, он пойдет в счет оплаты участка.

Для участия в электронных торгах понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Если у вас ее нет, ее нужно получить в одном из аккредитованных удостоверяющих центров. Это занимает несколько дней.

4. Изучите проект договора

В документации к торгам всегда есть проект договора, который вы подпишете в случае победы. Прочитать его нужно до того, как вы решите участвовать в аукционе, а не после победы.

На что обратить особое внимание:

• Порядок оплаты. В какие сроки вы должны внести всю сумму? Это единовременный платеж или есть рассрочка? Какие штрафы предусмотрены за просрочку? Иногда условия бывают очень жесткими — например, вся сумма в течение 3–5 рабочих дней.
• Обязанности сторон. Проверьте, нет ли в договоре особых условий. Например, может быть прописана обязанность начать строительство в течение 3 лет. Если вы не выполните это условие, участок могут изъять.

На подписание договора дается ограниченное время (обычно около 10 дней). Если пропустить срок, можно потерять и право на участок, и задаток, который внесли за участие.

5. Посетите само место

  Фотографии и карты со спутника часто приукрашивают действительность. Не поленитесь и съездите посмотреть участок своими глазами. Вот на что точно нужно посмотреть.

• Дороги и подъезд. Как вы будете добираться до участка? Есть ли асфальт, или это разбитая грунтовка, которая превращается в болото после первого дождя? Представьте, как сюда поедет не только ваша легковушка, но и КАМАЗ со стройматериалами. Сможет ли он проехать и развернуться?
• Рельеф и почва. Ровный и сухой участок — это идеал. Овраги, сильный склон, ямы — все это «съест» кучу денег при строительстве. Если земля выглядит заболоченной, а по весне там стоит вода, это может означать высокий уровень грунтовых вод, что сильно усложнит постройку фундамента.
• Коммуникации. Это один из самых дорогих пунктов. Посмотрите, где находятся ближайшие столбы с электричеством. Есть ли газовая труба? Узнайте у соседей, как обстоят дела с водой (центральный водопровод или у всех скважины?) и канализацией (септик?). Подключение к коммуникациям может стоить сотни тысяч, а то и миллионы рублей.
• Окружение. Пройдитесь по округе. Кто ваши будущие соседи? Нет ли рядом свалки, кладбища, шумного производства или, например, свинофермы, запах от которой будет портить вам жизнь? Обратите внимание на высоковольтные линии электропередачи (ЛЭП) — жить под ними вредно и неприятно.

Поговорите с местными жителями — они лучший источник информации.