Продавцы жилья могут оставить вам «вечных жильцов». Легко ли их выписать и как не попасться

Почему прежние жильцы обязаны выписаться при смене собственника

Смена собственника квартиры автоматически меняет и юридическую судьбу прав на проживание в ней. Когда право собственности переходит к новому владельцу, право пользования жильем у членов семьи прежнего собственника прекращается.

Новый собственник вправе требовать выселения всех, кто был зарегистрирован в квартире, если у них нет законных оснований оставаться.

При этом закон делает исключение для нескольких категорий граждан. И вот каких.

Кого нельзя выписать из купленной квартиры

Универсального правила «этого человека нельзя выписать никогда» не существует. Но есть категории граждан, чье право пользования квартирой суд может сохранить даже после смены собственника.

1. Отказники от приватизации

Те, кто отказался от участия в приватизации жилья, но был прописан в квартире, сохраняют право пожизненного проживания в ней даже после продажи.

2. Прописанные при выкупе пая

Такими же правами обладают прописанные в квартире на момент выкупа пая (по кооперативным квартирам), но не ставшие собственниками.

3. Упомянутые в завещательных отказах

Не удастся сходу выписать граждан, указанных в завещательных отказах, когда наследодатель обязал своих наследников предоставить таким лицам пожизненное право проживания (или право проживания на определенный срок) в квартирах, включенных в наследственную массу.

4. Проживающие по договору ренты

Аналогичные правила действуют в отношении тех, кто получил право пожизненного проживания в квартире по договору ренты. Обременение сохраняется и при смене собственника.

5. Бывшие супруги при наличии брачного контракта

Если в брачном контракте (а точнее, соглашении о разделе имущества или отдельном соглашении о порядке пользования жильем) зафиксировано условие о праве бывшего супруга проживать в квартире, выписать его просто так нельзя. Суд также может сохранить за бывшим членом семьи право пользования жильем на определенный срок, если у него нет другого жилья.

А дети?

Несовершеннолетнего выписывают из квартиры только с согласия органов опеки и при наличии другого жилья, где он будет зарегистрирован. Место жительства ребенка до 14 лет — это место жительства его родителей, поэтому выписка «в никуда» по факту невозможна. Но это не значит, что избавиться от такого прописанного не получится. Просто на это уйдет какое-то время.

Что делать после покупки, если в квартире остались прописанные

Установить число прописанных

Первое — выяснить, кто именно зарегистрирован в квартире. Иногда покупатель узнает о «лишних» жильцах только после получения квитанций за коммунальные услуги.

Для этого нужно проверить актуальную выписку из ЕГРН и справку о зарегистрированных лицах. Собственник может заказать эти документы на «Госуслугах» или в МФЦ.

Потребовать выписаться

Теперь нужно попытаться договориться мирно.

Письменное требование нужно направить бывшим собственникам или другим прописанным заказным письмом с уведомлением. Тогда у вас будет подтверждение его получения.

Если реакции нет (а так бывает довольно часто), придется обращаться в суд. Важно: любая принудительная выписка возможна только по его решению.

Попытаться договориться

В случае с прописанными из категорий выше суд вряд ли поможет, если они добровольно не захотят сняться с учета. Поэтому нужно выбрать один из доступных вариантов решения проблемы.

Как выписать бывших жильцов через суд: пошаговый алгоритм

Шаг 1. Подготовка искового заявления

Здесь нужно будет сформулировать:

• ваше требование (используется следующая формулировка: «исковое заявление о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета»);
• основания для обращения в суд — например, человек уже не считается собственником, фактически не проживает в квартире и не оплачивает ее содержание. Ссылаться нужно на статью Жилищного кодекса о выселении и статью Гражданского кодекса о правах членов семьи собственников жилья.

Шаг 2. Сбор документов

Дальше необходимо собрать доказательства:

• выписку из ЕГРН;
• документы о праве собственности;
• квитанции об оплате коммунальных услуг;
• акты управляющей компании или участкового;
• свидетельские показания соседей.

Также не забудьте квитанцию об отправке требования и чек об оплате госпошлины (для физлиц она составит 3000 рублей).

Шаг 3. Подача иска

Примет его районный суд по месту нахождения квартиры.

Шаг 4. Ожидание решения суда

Теперь придется потратить несколько месяцев на рассмотрение дела. Если ответчик не явится в суд, решение примут заочно.

Шаг 5. Выписка

После вступления решения суда в законную силу вам нужно будет обратиться с исполнительным листом в МВД для снятия гражданина с регистрационного учета. Если человек продолжит занимать квартиру, к делу подключатся судебные приставы.

На практике многие такие дела заканчиваются еще до вынесения решения.

Можно ли взыскать с прописанных коммунальные платежи и судебные расходы

Да, можно.

Поскольку зарегистрированные в квартире обязаны участвовать в оплате жилья и коммунальных услуг, собственник вправе требовать возмещения понесенных расходов.

Кроме того, если суд удовлетворит иск, можно заявить требование о взыскании судебных расходов — государственной пошлины, расходов на представителя и прочего. Главное — приложить документы, которые эти расходы подтвердят.

Гипотетически можно попытаться взыскать и компенсацию морального вреда. Но суд вряд ли удовлетворит такое требование.

Как минимизировать риски при покупке квартиры

Лучший способ избежать подобных споров — решить вопрос с регистрацией жильцов еще до сделки.

Если вы планируете купить квартиру, настаивайте на том, чтобы все зарегистрированные снялись с регистрационного учета до подписания договора купли-продажи.

Кроме того, перед покупкой стоит:

• проверить актуальную выписку из ЕГРН, изучить правоустанавливающие документы и выяснить, нет ли лиц с пожизненным правом проживания (например, отказников от приватизации);
• проверить судебные споры и исполнительные производства в отношении продавца (может, где-то в них найдутся намеки на прописанных «людей-невидимок»).

Такая предварительная проверка займет какое-то время — и поможет избежать длительных судебных разбирательств уже после покупки квартиры.