Деньги
04 июня 2026, 08:17

Налоговый сюрприз для российских арендодателей. Когда легальная сдача квартиры лишает льгот при продаже

Вы купили квартиру, чтобы сдавать ее в аренду. Зарегистрировали ИП и честно платили налоги. Прошло 5 лет, арендаторы съехали, и вы выставляете недвижимость на продажу. Конечно, вы ждете, что налогов с продажи не будет — минимальный срок владения истек. Но ФНС может выставить счет. Почему так, разбираемся с юристами.
Налоговый сюрприз для российских арендодателей. Когда легальная сдача квартиры лишает льгот при продаже

© «Теперь вы знаете» / создано при помощи нейросети

Как налоговая инспекция посчитает доход от продажи квартиры ИП

Если на момент сделки вы сохраняете статус индивидуального предпринимателя, выручку от продажи квартиры налоговики посчитают по вашей рабочей бизнес-ставке.

Например, на популярной упрощенной системе придется заплатить 6% со всей вырученной суммы.

Никаких послаблений или права на имущественный вычет в этом случае не предусмотрено.

Напомним: владелец квартиры может избежать уплаты налогов, если продает именно жилое помещение спустя 5 лет владения (или через 3, если получил квартиру в наследство). Но только если он просто физлицо, не предприниматель.

В каких случаях владелец получит освобождение от налога

Но что, если закрыть ИП и продать квартиру уже в статусе просто физлица? Тут не все однозначно.

© «Теперь вы знаете» / создано при помощи нейросети

С одной стороны, в Налоговом кодексе сказано, что освобождение от НДФЛ не действует на имущество, которые использовали для бизнеса. С другой стороны, для жилых квартир исключение сделали еще в 2019 году.

На практике бывает по-разному: кому-то начисляют налог, кому-то — нет.

Несмотря на кажущуюся простоту, этот вопрос является одним из самых спорных и противоречивых в налогообложении физических лиц: как в фискальных ведомствах, так и в судах отсутствует единый подход к его разрешению.

Марина Жирова
старший партнер адвокатского бюро «Яблоков и партнеры»

Налоговые органы, скорее всего, будут настаивать на том, что основания для освобождения от уплаты налога отсутствуют.

Ольга Серебрякова
юрист сервиса «Юрик.ру»

В любом случае, у владельцев квартир есть шанс продать жилье без налога. Но важно не злоупотреблять правом — нельзя закрыть ИП перед продажей, а через месяц снова его оформить, предупреждает Жирова.

А если у вас не квартира, а апартаменты, то тут без вариантов: платить налог точно придется. Апартаменты не считаются жильем, поэтому льгот при продаже такой недвижимости нет — и неважно, сколько вы им владели, добавила Серебрякова

Как легально сдавать недвижимость без налоговых последствий при продаже

Чтобы избежать сложностей с налогами при перепродаже арендного жилья, сдавайте его в статусе самозанятого. Этот специальный налоговый режим позволяет легально пускать квартирантов, отдавать с выручки небольшой процент и при этом сохранять право на все классические льготы физического лица во время сделки.

СТАВКИ НАЛОГА

  • 4% от суммы аренды, если сдаете метры обычным людям;
  • 6% — если сдаете ИП или компании.

Если вы решите продать квартиру, которая находилась в вашей собственности дольше 5 лет, сделку точно освободят от подоходного налога. Вам не придется искать лазейки, доказывать свою правоту в спорах с фискальными ведомствами или спешно закрывать бизнес перед поиском покупателей.