В среду стало известно, что столичные власти хотят снести верхние этажи жилого комплекса «Дом на Мосфильмовской», строительство которого ведет «Дон-Строй Инвест». Лишние этажи у небоскреба класса De Luxe, расположенного на улице Пырьева, обнаружила оперативная группа по борьбе с самостроем при правительстве Москвы. «Решение о сносе нескольких этажей было озвучено на совещании оперативной группы, — пояснил «Газете.Ru» префект Северного административного округа столицы Олег Митволь. — Я это слышал лично». По данным источников «Газеты.Ru», о предстоящем сносе заявил мэр Москвы Юрий Лужков, потребовавший, чтобы здание было приведено в соответствие с проектной документацией.
Жилой комплекс состоит из трех частей: 7-этажное здание соединяет две башни в 32 и 47 этажей. Последние этажи комплекса уже возведены, но еще не остеклены.
«Дон-Строй» — это российская девелоперская и строительная компания. Была основана в 1994 году. На данный момент компания принадлежит двум партнёрам — Максиму Блажко и Дмитрию Зеленову, которые владеют ею в равных долях. Генеральный директор компании — Максим Блажко. На сегодняшний день в активе компании более 50 реализованных, строящихся и разрабатываемых проектов в сфере жилой и коммерческой недвижимости общей площадью более 5 000 000 квадратных метров.
«Дон-Строй» работает в высших сегментах жилой недвижимости — Business, Premium и De Luxe. В первую очередь компания известна как создатель самых масштабных столичных жилых комплексов «Алые Паруса», «Воробьевы Горы», а также «Триумф-Палас», до 2007 года являвшегося самым высоким жилым зданием Европы. За 15 лет построено более 30 объектов общей площадью около 2 000 000 квадратных метров, еще 13 находятся на разной стадии реализации.
В 2009 году компания столкнулась со сложностями в погашении ранее полученных кредитов. В конце августа 2009 года было объявлено, что ВТБ в рамках реструктуризации долга в $500 млн получит 50% + 1 акцию ЗАО «Дон-Строй Инвест», дочерней структуры холдинга «Дон-Строй», на которой консолидированы все жилые проекты девелопера.
В сентябре стало известно, что контрольный пакет ещё одной «дочки» компании, «ДС девелопмент», вместе с московским бизнес-центром Nordstar Tower будет передан в погашение задолженности Сбербанку.
В январе 2010 года было объявлено о реструктуризации долга «Дон-Строя» Сбербанку в размере 20 млрд руб. 11 млрд из них будет погашено путем передачи банку московского бизнес-центра Nordstar Tower, а срок уплаты оставшихся 9 млрд руб. будет отсрочен.
Компания-застройщик информацию о грядущем сносе опровергает, а от развернутых комментариев на эту тему отказывается.
«Никаких решений, указов либо постановлений относительно сноса этажей в жилом комплексе «Дом на Мосфильмовской» не существует, — сообщили «Газете.Ru» в пресс-службе ЗАО «Дон-Строй Инвест» в среду днем. — Заверяем всех, кто приобрел квартиру в данном объекте, что обязательства компании перед своими клиентами будут выполнены в полном объеме».
Член общественного экспертного совета при главном архитекторе Москвы Алексея Клименко считает, что решение о сносе «долгожданное и очень правильное»: «Наконец у лиц, принимающих решения, проснулась совесть».
«Я, как представитель законодательной власти, могу только приветствовать любые действия исполнительной власти по приведению в действие закона. К сожалению, очень часто у нас вместо того, чтобы сразу же жестко наказать нарушителей рублем, пересматривают по просьбе инвестора первоначально утвержденные проекты, ищут компромиссные решения, — заявил председатель комиссии по перспективному развитию и градостроительству Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов. — Но если мы не будем жестко приводить нормы закона в действие, не поможет ни генплан, ни правила землепользования и застройки, ни нормы проектирования. Против самостроя есть очень действенная федеральная норма — это ст. 222 Гражданского кодекса, согласно которой любое строение, здание, объект недвижимости, возведенный без соответствующих на то прав, считается самостроем и подлежит сносу за счет тех, кто это совершил».
По его словам, два года назад проект «Дома на Мосфильмовской» очень обстоятельно обсуждался на заседании совета. «Серьезное исследование проекта провела мастерская № 20: ведь рядом находится Новодевичий монастырь — объект ЮНЕСКО. Кроме того, важно было, чтобы объект не нарушал ландшафтную линию Воробьевых гор, — говорит он. — Все документы были переданы заказчику, и мы были спокойны. Но вдруг неожиданно здание начало рваться вверх. Специалисты были просто в бешенстве: на глазах очень портился предмет гордости Москвы — панорама Воробьевых гор, весь силуэт западной части Москвы».
Как заявил Клименко, «архитектор комплекса Сергей Скуратов сделал очень хороший и качественный с точки зрения архитектуры проект». «Здание действительно очень красивое. Но архитектор — простой солдат. Решения принимают заказчик и власти города», — считает он.
Автор «Дома на Мосфильмовской», профессор Международной академии архитектуры Сергей Скуратов, в свою очередь, заявил «Газете.Ru», что нынешняя высотность комплекса полностью соответствует его проекту.
«Окончательная версия проекта «Дом на Мосфильмовской» существует уже 4 года. Она была показана на десятках международных форумах, участвовала в нескольких международных конкурсах. Проект вошел в тридцатку интереснейших высотных зданий в Европе. Здесь уникальная совокупность российских технологий. Это чисто московский небоскреб. Я проводил сам сюда десятки экскурсий для архитекторов и неархитектов, — заявил архитектор Сергей Скуратов. — Я могу с помощью СМИ призвать к созданию согласительной комиссии, в состав которой войдут ведущие московские архитекторы, представители Международной и Российской академий архитектуры, Союза архитекторов России, представители собственника, Общественной палаты — каких-то культурных людей. Я получил столько комплиментов за этот проект. Это должна быть комиссия, которая отделит мух от котлет».
Он сообщил, что от мэрии уже поступало предложение «уменьшить комплекс». «Лужкову не нравилось завершение здания, и я нарисовал 5 вариантов, — пояснил Скуратов. — Снижение можно было сделать не более 10—15 метров, максимум — на два этажа. Там ведь очень сложная геометрия, нарушать ее нельзя. И потом ротонда наверху и шпиль в стиле 30-х годов — я не могу такое сделать. Как сказал Блажко, мэр посмотрел мои варианты и назвал их издевательством. Затем последовало это решение о сносе».
Скуратов уверен, что причина происходящего в конфликте между властями города и руководством компании. «Существует проблема неурегулированных взаимоотношений между «Дон-Строем» и мэрией, которая косвенно влияет на процесс согласования», — пояснил архитектор.
«Похоже, что здание, которое готово уже на 95%, стало разменной монетой в многомиллиардных разборках», — добавил Скуратов.
В «Дон-Строе» отказываются сообщить, сколько квартир комплекса продано на этот момент. Однако, по информации источников, продана была часть квартир на приговоренных к сносу этажах, в том числе и пентхаус.
По словам экспертов, в случае сноса нескольких этажей из-за проблем с документацией застройщику предстоят серьезные расходы.
Когда компания оформила право на земельный участок и получает разрешение на строительство, в нём фиксируется этажность здания, исходя из заявленной в утверждённом проекте, и Госстройнадзор обязан следить, соответствует ли стройка жилого дома заявленному проекту или нет, рассказал «Газете.Ru» директор департамента нормативного обеспечения и развития саморегулирования Национального объединения строителей Леонид Бандорин. Если при проведении проверки инспекцией вдруг выясняется, что здание построено с превышением этажности, орган имеет право выдать предписание об устранении нарушений и приостановить стройку, согласно Градостроительному кодексу.
Далее Госстройнадзор может действовать более жестко, вплоть до приостановления работы всей девелоперской компании или ареста её счетов, и для такого здания не может быть выдано разрешение на ввод в эксплуатацию.
Соответственно, право собственности на уже построенные квартиры не могут быть зарегистрированы покупателями. Причем не только теми, кто живет на незаконных этажах, а потенциальными жильцами всего дома. Но проблем у покупателей быть не должно. «Если покупатель подписал договор на покупку квартиры на несуществующем этаже, то эта сделка никаких последствий для него не несет: компания будет обязана вернуть деньги», — говорит Бандорин.
Депутат Мосгордумы Андрей Клычков добавил, что покупатели также смогут получить проценты за временное использование средств, хотя, скорее всего, добиваться этого придется через суд в рамках Гражданского кодекса.
«Укорачивать» здания компания будет самостоятельно. «Разобрать верхние лишние этажи технологически сложно и затратно, но «Дон-Строй» обязан это сделать», — заявил Бандорин. По его словам, в Москве были случаи уменьшения зданий.
Один только снос обойдется компании в несколько миллионов долларов, полагает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
«Что касается компенсации собственникам квартир, то проблему можно решить двумя путями — выплатить рыночную стоимость жилья, либо предоставить квадратные метры в другом элитном доме. Причем стоимость верхних этажей будет выше», — говорит Апрелев. Эксперт затруднился сходу назвать размер компенсации, но сказал, что в любом случае это десятки миллионов долларов. «В нынешней кризисной ситуации это, безусловно, неслабый удар по компании», — говорит эксперт.
Решение по «Дому на Мосфильмовской» сопровождалось появившейся в СМИ информацией о передачи строительной компании Внешторгбанку.
ВТБ является кредитором группы компаний «Дон-Строй», подтвердили «Газете.Ru» в пресс-службе банка. При этом, по данным «Коммерсанта», в августе прошлого года ВТБ уже получил контрольный пакет акций «Дон-Строй Инвеста» — 50% плюс одна — в процессе реструктуризации долга на $500 млн. Как сообщил изданию источник, близкий к акционерам группы компаний, в начале июля 2010 года ВТБ получит 50% минус одну акцию ЗАО «Дон-Строй Инвест», принадлежащие сейчас его основателям Максиму Блажко и Дмитрию Зеленову (кроме того, по данным источника, к ВТБ перейдет крупный торговый центр «Щука»).
Впрочем, сам банк официально опровергает информацию о завершении структурирования сделки между акционерами «Дон-Строй Инвеста».
В пресс-службе ВТБ официально заявили, что банк не владеет контрольным пакетом акций «Дон-Строй Инвест». «На текущий момент все заинтересованные стороны определяют структуру акционерного капитала в рамках реструктуризации задолженности группы компаний «Дон-Строй» перед банком ВТБ, — заявили в ВТБ. — Сейчас акционеры по согласованию с ВТБ оптимизируют управление в компании, что позволит в будущем гарантировать исполнение ее обязательств перед клиентами и партнерами». На вопрос, финансировал ли ВТБ проекты «Дон-Строя», представитель банка ответил отрицательно. «В частности, банк не выделял средства конкретно на финансирование ЖК «Дом на Мосфильмовской», — отметили в пресс-службе.
Директор по инвестициям компании Knight Frank Евгений Семёнов оценивал первую сделку положительно: партнерство девелопера и банка способно помочь решить проблемы обеих сторон. Девелоперу оно поможет решить проблемы с ликвидностью и бесперебойным финансированием проектов, а банку дает возможность реструктурировать кредит и избежать объявления дефолта по выданным кредитам и всех сопряженных с этим последствий. Возможную окончательную передачу застройщика в руки банкиров эксперт оценивает более прохладно. «Синергия между строителями и банкирами была бы более полезна, чем полное управление банком ресурсами «Дон-Строя»: по мнению Семенова, в ВТБ может просто не оказаться структур, которые могли бы эффективно управлять строительными проектами.
