Квартира с сюрпризами. Пять опасностей при покупке вторичного жилья

Незаконная перепланировка

Представьте, что вы пришли посмотреть обычную малогабаритную однушку, но увидели, что кухня там соединена с утепленным балконом в общую лаундж-зону. 

Или другую однушку, которая стала модной евродвушкой, потому что хозяин перенес мокрую зону и превратил кухню в еще одну комнату, выселив плиту с холодильником в коридор. 

На первый взгляд, такая «оптимизация» манит — кому неохота получить модернизированное жилье за те же деньги? Но есть важный нюанс: перепланировка может быть незаконной. Проще говоря, предыдущий владелец на свой страх и риск «подшаманил» квартиру. Но если манипуляции вскроются, платить штраф придется уже новому хозяину.

Сумма взыскания не сильно большая, но если выяснится, что такие работы в принципе нельзя было делать (например, вырезать арку в несущей стене или убирать каналы вентиляции), квартиру придется приводить в первозданный вид. Разумеется, за свой счет.

Поэтому при покупке любой нестандартной квартиры нужно обязательно спрашивать у продавца разрешительные документы на перепланировку. Обычно такие бумаги выдают органы местного самоуправления. Убедиться, что перепланировки не было, поможет технический паспорт квартиры.

«Вечные жильцы»

Чем больше было у квартиры владельцев, чем выше шанс однажды обнаружить на пороге «незваного гостя». Например, когда-то давно человек отказался от приватизации жилья в пользу других членов семьи, но при этом сохранил право пользования. Проще говоря, по закону этот человек вправе жить на этих квадратных метрах.

Просто через суд таких людей выселить не получится, потому что человек, который отказался от приватизации, сохраняет бессрочное право пользования помещением. А это гораздо более сильное право, чем просто прописка. 

Лишить «незваного гостя» подобных привилегий невозможно, даже если он годами не жил в квартире.

Одним словом перед сделкой надо проверять правовой статус прописанных в квартире лиц. Но выдать профильную справку, она же единый жилищный документ, могут только владельцу квадратных метров. Покупатель может попросить продавца ее предоставить, и лучше не пренебрегать такой возможностью. 

Продавец — банкрот

Бывает, человек имеет крупный долг, но не торопится объявлять себя банкротом и продает жилье по цене ниже рынка.

Это несет серьезные риски для покупателя. Потому что, если он потом все-таки подаст на банкротство, арбитражный управляющий и кредиторы будут анализировать все его сделки за последние годы. И если они посчитают, что продажа жилья по дешевке нарушила права кредиторов, то могут обратиться в суд.

А дальше начнется самое «интересное». Если недвижимость вернут в собственность обанкротившегося продавца, его, конечно, обяжут выплатить покупателю деньги. Но случится это не сразу. И вопрос: остались ли у него вырученные от продажи деньги или он их уже потратил?

Если проблемная квартира стала единственным жильем покупателя, ему предложат доплатить «рыночную» разницу, которую «сбил» продавец. Но если у человека есть и другая недвижимость, квартира сразу идет на торги.

Вырученные деньги разделят между кредиторами, так что, возможно, покупателю вернется только малая часть суммы, которую он потратил по договору. В общем, перспектива со всех сторон сомнительная.

Перед покупкой квартиры также всегда необходимо проверять задолженности за капитальный ремонт. Если они вскроются после сделки, их придется погашать уже новому владельцу. В особо запущенных ситуациях сумма может доходить до нескольких сотен тысяч рублей.

Квартира досталась продавцу по наследству

В этом случае тоже бывают подводные камни — не всегда, но иногда. Особенно, когда речь идет о наследстве нескольких людей.

Например, квартира принадлежала разведенному мужчине. Экс-супруга может узнать о смерти владельца с опозданием, когда уже выдано свидетельство о праве на наследство и жилье продано. В таком случае она будет оформлять свою долю через суд. 

Это же касается и новых «внезапных» наследников — внебрачных детей, братьев-сестер, с которыми покойный не общался с детства и т. д.

Также есть «обязательные» наследники. Это люди, которые независимо от содержания завещания имеют право на обязательную долю в квартире. Она составляет не менее половины того, что им причиталось бы по закону.

Итог один — «исходным» наследникам придется делиться жильем с «новичками», а новому владельцу невольно становиться участником долгой судебной тяжбы. Которая не факт, что закончится в его пользу. Покупатель рискует потратить уйму нервов и в итоге лишиться квартиры.

Недовольные родственники могут также попытаться оспорить завещание покойного и убедить суд, что тот его составлял под давлением или не мог контролировать свою волю из-за болезни. Если суд удовлетворит иск и аннулирует завещание, наследование будет проходить по закону. Что для покупателя означает те же катастрофические последствия (если только он не докажет добросовестность приобретения). 

Узнать больше о деталях наследования квартиры поможет свидетельство о наследстве. Если продавец разведен, стоит запросить соглашение о разделе имущества между экс-супругами. Или доказательства того, что квартира приобреталась до брака или перешла хозяину по дарственной.

Продажа по поддельной доверенности

Если с вами вместо продавца, который якобы очень занят или находится в другой стране, общается его представитель по доверенности — это повод насторожиться. Не исключено, что вы попали на классическую схему мошенничества. 

Доверенность может быть поддельной или и вовсе выданной человеком, которого уже нет в живых. Или же владельца квартиры заставили ее сделать обманом или угрозами — в таком случае документ тоже могут отозвать по суду.

Чтобы убедиться, что вас не обманывают, юристы советуют не стесняться настаивать на встрече с владельцем — хотя бы на подписании документов. В крайнем случае можно попросить представителя связаться с ним по видеосвязи, чтобы хозяин подтвердил, что в курсе сделки.

Если квартира находится в долевой собственности, нужно обязательно запрашивать согласие на продажу у всех владельцев.

Как безопасно купить вторичное жилье

Самый простой способ — обратиться к риелтору и юристу. Но только хорошему, проверенному, с большим опытом и рекомендациями. Такие специалисты не только подбирают жилье, но и контролируют, чтобы сделка прошла успешно — собирают справки из Росреестра, проверяют кредитные истории продавца, смотрят выписки из старых домовых книг и т. д. 

В принципе, все это при желании можно сделать и самому, если есть время, а сделка не горит.

Например, с юридической точки зрения жилье может быть абсолютно «чистым», но покупателю достанется сосед-непоседа, который состоит на психиатрическом учете и терроризирует весь подъезд. Или пьющая семья этажом выше, которая периодически топит стояк. По понятным причинам, продавец квартиры об этом сообщать тоже не будет.

Что делать? Перед сделкой желательно пообщаться с соседями, а лучше подключиться к домовому чату в мессенджерах, чтобы получить более полное представление о «внутреннем мире» жилья. 

Покупка квартиры — и так крайне нервное занятие, поэтому надо сделать так, чтобы вы потом не пожалели о новоселье.