Цивилизация
Российские банки в первом квартале текущего года сократили объем выдачи новых ипотечных кредитов примерно в пять раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщил глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка в интервью «Российской газете». В первом квартале российские банки выдали ипотечных кредитов на 27–30 млрд руб., в первом же квартале 2008 г. было выдано 150 млрд руб.
Такое сокращение свидетельствует о приостановке ипотечных программ большей частью кредиторов,
говорит Семеняка. «Снижение объёмов ипотечных кредитов в 5 раз – это реальность», — подтверждает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. «Сейчас кредиты дают всего 7–8 банков», — комментирует Жигунов. «По моим сведениям, осталось не больше трёх банков, которые полноценно продолжают свои ипотечные программы, — еще более категоричен главный редактор бюллетеня о рынке недвижимости RWAY Александр Крапин. — Это банки, получившие господдержку». Они, поясняет Крапин, могут себе позволить рисковать, остальные не склонны заниматься ипотекой.
Банкам, по мнению специалистов, сейчас очень сложно рассчитать риски выдачи кредитов, у них нет опыта оценки их в кризис. При постоянно падающих ценах на недвижимость банки боятся при невыплате кредита заёмщиком получить обесценившуюся квартиру, поэтому вынуждены повышать ставки. «Ставки по ипотечным кредитам выросли в 1,5–2 раза в среднем по рынку за год», — говорит Жигунов. По его данным, средние рублёвые ипотечные кредиты сейчас выдаются под 18–20% годовых, а в валюте ставки выросли до 12–16%. Для сравнения, в прошлом году рублёвые кредиты выдавались под 11%, а валютные под 8–10%. К тому же банки сейчас предъявляют гораздо большие требования к заёмщикам для выдачи разрешения на кредит.
«Банкиры не хотят смотреть, как обесцениваются их залоги, поэтому пытаются перестраховываться», — объясняет Крапин.
Недвижимость продолжает дешеветь. Но цены снижаются гораздо медленнее, чем прогнозировалось, отмечает эксперт. Это заставляет всех участников рынка ждать дна. «На дне обычно люди начинают приобретать, в том числе ипотеку. Но скорее всего ценового дна в этом году не будет», — говорит Крапин. Даже те люди, которые получили от банка одобрение в выдаче ипотечного кредита, все равно предпочитают выжидать, подтверждает Жигунов: «Люди или ждут с получением денег, или просто не подают заявку. Отложенный спрос формируется, но выхода ему пока нет».
Растут и риски неплатежей. С 1 апреля АИЖК перестало выкупать прошлогодние кредиты и рефинансирует только кредиты, выданные в 2009 году. Эксперты же настаивают на необходимости срочной реструктуризации именно прошлогодних кредитов. «Сейчас имеют место неплатежи по кредитам последних нескольких лет, – сообщает руководитель аналитического центра по рынку недвижимости «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. – Особенно по прошлогодним, так как в прошлом году, боясь дальнейшего подорожания, граждане зачастую покупали жилье на пределе своих возможностей». По его мнению,
массовые неплатежи по валютным ипотечным кредитам могут возникнуть в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, где 24% ипотеки выдано в валюте. Вторая группа риска — это регионы, где активно субсидировалась процентная ставка, третья группа — моногорода,
где происходит массовое сокращение персонала. По мнению Семеняки, 40% заемщиков будут решать возникшие трудности собственными силами, а остальные — до 100 000 человек — обратятся за помощью к государству.
Если государство не поддержит рынок, объем выдачи ипотечных кредитов в 2009 г. составит 130–150 млрд руб., или 20–25% от аналогичного показателя 2008 года, полагает гендиректор АИЖК.
«В 2009 году приоритетно поддержание текущего уровня портфеля, недопущение роста рассрочек. Это год взвешенных подходов, банки не могут позволить себе давать рискованные ипотечные кредиты в кризис», — соглашается Жигунов. «Сейчас обоюдно желание банков и заёмщиков ждать, — признает и Крапин. — В ближайший год на прогресс рассчитывать нельзя».
Ипотека была главным механизмом реализации национального проекта «Доступное и комфортное жильё — гражданам России», который курировал Дмитрий Медведев еще в бытность его вице-премьером. Проект предполагал к 2010 году увеличение объёмов ввода нового жилья до 80 млн кв. м., доли семей, способных самостоятельно приобрести жильё — с 9 до 30 %, а также предусматривал доведение объемов ипотечного жилищного кредитования до 415 млрд руб.
