Фасадное наказание

Константин Михайлов о том, почему вслед за домом Прошиных Москва рискует потерять дом Приваловых и многие другие

Константин Михайлов 02.09.2014, 12:56
Обрушение фасада дома Прошиных на Тверской-Ямской Архнадзор
Обрушение фасада дома Прошиных на Тверской-Ямской

Пока Москва обсуждает наказание разрушителям дома Прошиных на 1-й Тверской-Ямской, в двух шагах от Кремля назревает новая градостроительная беда. Отучить девелоперов от вольностей в обращении с историческим городом, видимо, можно только одним способом — сделать эти вольности для них невыгодными. И это столичной мэрии вполне по силам.

Варианты возмездия

Застройщиков участка на 1-й Тверской-Ямской улице, 22, по чьей вине столица потеряла уникальный образец московского модерна — дом Прошиных 1905 года постройки, — наказали, аннулировав ГПЗУ — градостроительный план земельного участка.

Сергей Собянин назвал это решение адекватной реакцией городских властей на акт вандализма.

ГПЗУ был выдан в апреле 2013 года собственнику погибшего здания — компании «Атлантик Аэронаутик Холдинг Лимитед»; объект находился в доверительном управлении ООО «Миретта». Сам по себе ГПЗУ не является документом, непосредственно разрешающим начинать и проводить строительные работы, но он определяет возможное использование земельного участка и допустимые параметры строительства на нем.

На 1-й Тверской-Ямской, 22, застройщику разрешалось реконструировать дом Прошиных под гостиничный комплекс с апартаментами, сохранив главный фасад. Зато можно было освоить подземное пространство и надстроить дом двумя этажами, да еще и перекрыть внутренний двор. Теперь все это невозможно. Но за это «невозможно» Москва заплатила дорогую цену, утратив превосходный художественный фасад на главной улице.

Какую цену заплатят те, кто его уничтожил, подсчитать пока невозможно. Штрафы, о которых много писали после сноса дома, не в счет. Суммы 1 млн, 1,5 млн и 5 млн руб., называвшиеся представителями различных городских ведомств, для крупного строительного бизнеса что слону дробина. Будущие доходы от девелопмента превосходят их многократно. Не зря же застройщики, пока шло разбирательство, выражали полную готовность уплатить все штрафы и приступать к «восстановлению» фасада, то есть к своему доходному строительству.

Если бы эта схема сработала, штрафы стали бы просто легальной таксой за беззаконие.

До этого, к счастью, не дошло, но возмездие все равно осталось неокончательным. Дело в том, что, аннулировав прежний ГПЗУ, городские власти могут выдать тем же самым застройщикам другой (вывеску, кстати, можно и сменить). На такую возможность уже намекнул вице-мэр Марат Хуснуллин, сообщив журналистам, что «есть два варианта развития событий — либо здесь разобьют городской сквер, либо инвестор должен будет восстановить здание в прежних технико-экономических показателях». Второй вариант означает, что застройщики вынуждены будут восстановить дом Прошиных в исторических габаритах, без надстроек. Тем самым они лишатся части полезной доходной площади, но сохранят проект.

Именно это предусматривает ныне действующее московское градостроительное законодательство — на тот случай, если девелоперы сносят дома без санкции городских властей. Подобная мера была применена властями в 2013 году в качестве наказания за незаконный снос сталинского здания на Можайском Валу, 7.

Гарантии, меры и полумеры

Однако в случае с домом Прошиных предписание построить «как было» будет выглядеть полумерой.

Отучить девелоперов от вольностей в обращении с историческим городом, видимо, можно только одним способом — сделать эти вольности для них невыгодными.

При серьезном нарушении условий реализации проекта и обязательств, данных городу, девелоперы должны просто лишаться своего проекта — это гораздо эффективнее, чем штрафы или минус два этажа.

На Тверской-Ямской собственник, кстати, сам сделал все для такого исхода дела, поскольку уничтожил объект своей собственности. Реконструировать теперь нечего, а земельный участок принадлежит городу — спасибо, товарищи, вы славно поработали, все свободны. А уж будет ли теперь на месте снесенного дома сквер или участок можно передать другим инвесторам — это прерогатива городских властей.

Марат Хуснуллин сообщил также, что они рассматривают «юридическую возможность сделать там сквер».

Лично я бы с удовольствием увидел в этом сквере мемориальную доску с фотографией и краткой историей дома Прошиных и еще — обязательно — с портретами и именами его разрушителей.

А также с фотографиями лицензий причастных к этой истории строительных фирм — со штампом «Аннулировано», разумеется.

Проблема в том, что недостаточно разобраться с одним, пусть и вопиющим, случаем. Снос дома Прошиных получил серьезный общественный резонанс благодаря высокой художественной ценности памятника. Но сам по себе снос исторических домов без разрешения или даже вопреки запретам городских властей, увы, отнюдь не редкость на четвертом году «новой градостроительной политики».

Только за последний месяц это уже пятый (!) случай. Необходима система, предохраняющая от рецидивов подобного в будущем.

Не хочу показаться провидцем, но осенью 2012 года, когда рабочая группа комиссии правительства Москвы по градостроительству в зонах охраны рассматривала варианты реконструкции дома Прошиных, я был единственным участником заседания, который с упорством обреченного повторял, что нельзя верить застройщикам на слово. Что необходимы весомые гарантии того, что ценный фасад и в самом деле будет укреплен и сохранен. В конце концов в протокол записали поручение Мосгорнаследию «совместно с собственником объекта проработать вопрос о предоставлении юридических гарантий сохранности главного фасада здания». Результат известен.

Но вопрос о гарантиях так и остается открытым. Я уверен, что, если бы собственники и девелоперы, принимая обязательство перед городом полностью или частично сохранить объект при реконструкции или новом строительстве, гарантировали бы выполнение этих обязательств крупными финансовыми и имущественными активами, количество незаконных сносов, «самообрушений», «случайных пожаров» и т.п. устремилось бы к нулю.

Что мы можем потерять завтра

Какие уроки извлекли из событий на 1-й Тверской-Ямской улице городские власти и городские девелоперы, станет ясно в течение ближайших двух недель с небольшим. Известен даже адрес следующего эксперимента — Садовническая улица, владение 9.

Автор проекта доходного дома Приваловых (Садовническая улица, 9, строение 1) — Эрнст Нирнзее. Источник: Архнадзор
Автор проекта доходного дома Приваловых (Садовническая улица, 9, строение 1) — Эрнст Нирнзее. Источник: Архнадзор

Здесь, в охранной зоне, в двух шагах от Московского Кремля, располагается целый комплекс из трех внушительных зданий, построенных в начале ХХ века купеческим семейством Приваловых, ктиторов расположенного по соседству храма Святого Георгия в Ендове. На улицу выходит импозантное строение 1, где была квартира Приваловых, несколько лет назад в здании еще сохранялись остатки убранства интерьеров.

Во дворе пока еще можно увидеть строение 2 — весьма оригинальное, напоминающее рыцарский замок с башенкой, и строение 3 — имеющее помимо архитектурной и мемориальную ценность: в нем квартировала редакция литературно-художественного журнала «Млечный путь».

Здесь регулярно бывали поэт Сергей Есенин и многие другие деятели отечественной культуры того времени.

Шестиэтажный корпус во дворе (строение № 2) также авторства Нирнзее - образец романтизма в доходном строительстве. Источник: Архнадзор
Шестиэтажный корпус во дворе (строение № 2) также авторства Нирнзее - образец романтизма в доходном строительстве. Источник: Архнадзор

Со стародавних лужковских времен домовладение Приваловых находится под дамокловым мечом инвестконтракта, заключенного городскими властями с ООО «Великан — XXI век». Здесь должен быть сооружен очередной столь необходимый нашему городу «многофункциональный комплекс с подземной автостоянкой». Проект предполагает, конечно же, полный снос строений 2 и 3, снос до фасадной стены строения 1, в основе которого, кстати, дом первой половины XIX века, перекрытие внутреннего двора и т.п.

За годы, прошедшие в ожидании старта, из домов выселили жильцов, на 1-м строении в 2013 году разобрали кровлю и частично перекрытия, несколько раз здесь вспыхивали «случайные» пожары. Но уже почти год здесь тишина.

В еще одном дворовом корпусе (строение 3) размещалась редакция литературно-художественного журнала «Млечный путь». Источник: Архнадзор
В еще одном дворовом корпусе (строение 3) размещалась редакция литературно-художественного журнала «Млечный путь». Источник: Архнадзор

Городская комиссия по градостроительству в зонах охраны не давала санкций ни на какие сносы по этому адресу. Более того, несколько лет назад, на заре «градостроительной революции», из Мосгорнаследия прозвучало заявление об отмене проекта.

Тем не менее и здесь наличествует выданный инвестору ГПЗУ, а 26 июня 2014 года ООО «Великан — XXI век» получило в Мосгосстройнадзоре разрешение (№RU77130000-009541) на строительство.

Сведущие люди рассказывают мне, что очень велика вероятность того, что после выборов в Мосгордуму, после 15 сентября, тишина на Садовнической улице закончится. Инвестор, дескать, и так ждал слишком долго. И случится не то «произвольное самообрушение», не то самопроизвольное включение экскаватора. Конечно, опять будет много шуму, публикаций, протестов. Но… во дворе владения выставлена охрана, а 3-е строение уже отделено от 1-го внушительной линией заграждений.

Послушав такие рассказы, я, конечно же, направил на имя вице-мэра Хуснуллина, в Мосгосстройнадзор и Мосгорнаследие письма с нижайшей просьбой взять объект под контроль и не допустить незаконных сносов. Но что-то мне подсказывает, что гарантий в этом всем для домов Приваловых заключено ровно столько же, сколько в помянутом выше осеннем протоколе 2012 года о доме Прошиных.

Но я, впрочем, искренне верю, надеюсь и уповаю, что на Тверской, 13, понимают: рецидив вандализма на Садовнической улице будет уже не вопросом о «дееспособности городских властей в градостроительной сфере», как выразился «Архнадзор» после истории на Тверской-Ямской, но ответом на этот вопрос.

А кто предупрежден, тот вооружен.

Автор — координатор «Архнадзора», член Совета при президенте РФ по культуре и искусству