Рассказывают, что будто бы оживает ипотека. И заемщики молодеют, и на первый взнос теперь скопить можно быстрее. А если всмотреться в эту новую бодрую статистику — кровь стынет. Кто нынче вообще вывозит кредиты на жилье? Что за суперлюди? Порой трем семьям приходится кооперироваться, чтобы наскрести на однушку на окраине города-миллионника.
А заголовки новостей и в самом деле жизнеутверждающие. Недавно вот мы узнали, что зумеры стали активнее покупать квартиры. Если в 2023 году на россиян в возрасте 20-29 лет приходилось 14% ипотечных сделок, то нынче уже 22%. Но как же так? Недавно ведь еще писали, что молодежь у нас бедная, зарплаты у 20-летних на 20-25% меньше средней по стране, и вообще у них вал банкротств. Откуда деньги? А тут опять новости оптимистичные. Сообщают, что в Сочи, чтобы накопить на первоначальный взнос, теперь нужно на 13 зарплат меньше, чем в 2022 году, а в Калининграде — на 6. В среднем по стране заключение договора с банком стало за четыре года ближе на три зарплаты. Мелочь, а все равно приятно. Ну и всегда можно на юг переехать, раз там теперь коммунизм.
Но дьявол, как обычно, кроется в деталях. В Сочи самое большое снижение первоначального взноса, если измерять его в средних зарплатах в регионе. Но при этом ипотека там по-прежнему самая недоступная. Потому что всего на первый взнос надо накопить 29 зарплат. 29 полных зарплат. Ни копейки с них тратить нельзя: ни есть, ни одеваться, ни лечиться — все в кубышку. И через 2,5 года будет счастье — банк выдаст кредит. На однокомнатную квартиру. С ума сойти! Даже в Москве и Петербурге не так все страшно. То есть страшно, конечно: тоже ведь 19 и 20 месяцев пахать надо и ничего не тратить. Но все же не так, как у моря.
Вот и как, спрашивается, быть? Какой человек это осилит? Ну, понятно, что вообще не тот, кто получает среднюю зарплату. И не тот, кто одинок. И не тот, кто только вчера диплом защитил. Но откуда тогда статистика про зумеров, которые внезапно ломанулись за ипотекой? Есть предположение, что на 20-летних эти ипотеки только оформляются, а платят их всем кланом. Кошка за Жучку, Жучка за внучку, внучка — за бабку, бабка — за дедку. Тянут-потянут, в общем. Да это и не предположение. Я такие семьи вижу.
Если речь о молодой семье — на первоначальный взнос собирают родители с обеих сторон. Одиночкам, помимо родителей, подкидывают еще дяди с тетями, бабушки с дедушками. Да и статистика есть. На помощь старших родственников с выплатой кредитов рассчитывают 53% зумеров. А если рассчитывают, значит, есть на что.
То есть это не ипотека стала доступнее, это люди устали ждать снижения ставок. Хотя по сравнению с 2022 годом, когда процент резко взлетел, стало действительно немного полегче. Но до благословенного 2021 года нам еще далеко. Очень.
Люди устали и впрягаются из последних сил в кредитную телегу теперь несколькими поколениями. Смелость такая, конечно, подкупает. Но и пугает. Это ведь история на много лет. Понятно, что надежды тут на то, что птенцы со временем все же оперятся, станут зарабатывать больше и начнут платить по своим обязательствам полностью сами — а родители спокойно уйдут на пенсию. Понятно, что расчет и на то, что пусть хоть через пару-тройку лет будет доступно рефинансирование и можно будет снизить или ежемесячный платеж или срок, а лучше и то, и другое. Понятно, что планы еще и на маткапитал — молодые когда-нибудь тоже станут родителями. Но очень рискованная схема.
По-хорошему, ипотеку должен брать тот, кто если и не сам полностью накопил на первоначальный взнос, то хотя бы год прожил в режиме регулярного откладывания сумм, равных предполагаемому ежемесячному платежу. Но я осознаю, что это в идеале. На практике и до 2022 года в жилищные кредиты влезали все кому не лень. Когда-то и на первый взнос брали займы. И ремонты в свежекупленных квартирах делали в долг. И вроде ничего — справлялись россияне, доля проблемных ипотечных займов в нашей стране всегда был минимальной — несчастные полпроцента. Но в 2022 году эта схема сломалась.
Притом, что именно тогда, буквально через 3-5 месяцев после первого шока от повышения ключевой ставки до 20%, на рынке наблюдался нездоровый ажиотаж. Народ кинулся в банки за ипотекой, автокредитами, займами на ремонт, опасаясь, что потом вообще ничего не дадут, ни под какой процент. В перспективе все надеялись тоже на ближайшее, через год-два, рефинансирование. И вот, когда стало понятно, что перекредитоваться под нормальный процент не выйдет, даже в ипотечном сегменте стала расти доля просрочки. Пока она остается низкой, но темпы роста увеличились в три раза: по прогнозам аналитиков, к концу года доля откровенно плохих кредитов может превысить 2%, доля потенциально проблемных займов оценивается в 7-8%. По данным опросов, трудности с выплатой ипотеки в России сегодня испытывают 18-20% заемщиков.
Да, едва ли у нас возможен такой же ипотечный кризис, какой случился в 2007-2008 годах в США. У нас другая ситуация и, наверное, другая ментальность. Наши люди до последнего сучат лапками, как те лягушки, попавшие в кувшин с молоком. Вот только масло взбивают не все — часть заемщиков, понимая, что не вывозят, просто продают квартиры. Причем меньшая часть ипотечников доводят ситуацию до продажи с торгов (хотя в 2025 году посредством аукционов совершено рекордное количество сделок — до 24% от общего объема на рынке). Большинство договариваются с банками и продают залоговое жилье сами. Те, кто недавно искал недвижимость для покупки, могли убедиться, сколько предложений от ипотечников. Не все, конечно, продают из-за того, что не могут платить по счетам, кто-то переезжает, кто-то расширяется, но и потенциальных банкротов хватает.
Такими же потенциальными банкротами могут стать и многие нынешние зумеры. Потому что, повторюсь, многие вписываются в долги на экстремальных условиях, рассчитывая на улучшение ситуации в будущем. Улучшится ли она хотя бы в ближайшие пару лет? Очень хочется верить.
Автор выражает личное мнение, которое может не совпадать с позицией редакции.